Trump utiliza dos grandes instituciones hipotecarias para comprar 2.000 millones de dólares en MBS, con la intención de reducir las tasas hipotecarias mediante compras en el mercado abierto, pero el mercado cuestiona que el efecto sea limitado y teme que pueda impulsar aún más los precios de la vivienda
(Resumen previo: Trump firma la ley “Estados Unidos abandona 66 organizaciones internacionales”: incluyendo el marco sobre cambio climático UNFCCC, la ley ESG en cuestión)
(Información adicional: La familia Trump solicita licencia de banco fiduciario nacional en EE. UU., con la intención de emitir una stablecoin USD1 (con una capitalización de mercado de más de 3,3 mil millones en un año))

Índice de este artículo

• La ruta de ejecución del “mini QE” administrativo
• Los puntos ciegos estructurales del desequilibrio de oferta y demanda
• La reacción política y la estrategia a largo plazo

A solo diez meses de las elecciones de mitad de mandato de 2026, el presidente de EE. UU., Trump, vuelve a mover las ruedas financieras mediante medidas administrativas. El 8 de enero, en redes sociales, dio la orden a la Oficina Federal de Finanzas de Vivienda (FHFA) de utilizar aproximadamente 2.000 millones de dólares en efectivo de Fannie Mae y Freddie Mac para comprar (MBS), valores respaldados por hipotecas, con el objetivo de mantener estos MBS a largo plazo y reducir las tasas hipotecarias sin tocar la tasa de referencia de la Reserva Federal (Fed).

La ruta de ejecución del “mini QE” administrativo

El director de la FHFA, Bill Pulte, explicó que las dos principales empresas respaldadas por el gobierno (GSE) tienen suficiente efectivo para comprar inmediatamente y mantener las posiciones en sus propios libros de inversión. La lógica es simple: aumentar la demanda de MBS, lo que naturalmente reduce los diferenciales, reflejándose en las tasas hipotecarias. Esta estrategia evita la intervención en el mercado abierto de la Reserva Federal y ha sido calificada como “flexibilización dirigida”. En comparación con el QE tradicional, aunque en menor escala, su enfoque es muy concentrado.

Tras el anuncio, el diferencial de los MBS se estrechó inmediatamente, y las acciones de empresas como Rocket Companies y LoanDepot subieron en línea. Citigroup y varias corredurías estiman que los 2.000 millones de dólares solo serían suficientes para reducir en 10 a 50 puntos básicos la tasa fija a 30 años, que actualmente ronda el 6.16%. El economista Neil Dutta de Renaissance Macro Research se muestra escéptico respecto a la efectividad y advierte:

“El diferencial actual ya está cerca de su mínimo, no hay mucho jugo que exprimir, pronto se verá la verdad.”

Para el mercado crediticio, estos fondos representan una liquidez a corto plazo, pero su escala no es suficiente para modificar la curva de costos de la deuda a largo plazo.

Los puntos ciegos estructurales del desequilibrio de oferta y demanda

Las tasas hipotecarias son solo una parte del mercado inmobiliario. En los últimos años, el inventario de viviendas en EE. UU. ha sido bajo y los costos de construcción elevados, pero lo que realmente limita a los compradores es la oferta, no el financiamiento. Cuando los costos de financiamiento se reducen artificialmente, la demanda adicional puede impulsar la búsqueda de viviendas limitadas, lo que resulta en un aumento de los precios y anula la reducción en los pagos mensuales. En otras palabras, los votantes pueden ver una bajada en las tasas, pero el umbral para comprar una propiedad se aleja aún más.

La reacción política y la estrategia a largo plazo

El impacto más profundo está en el cambio de posición de las dos GSE. La discusión sobre que Fannie Mae y Freddie Mac vuelvan a ser privadas y terminen la tutela gubernamental ha sido pospuesta nuevamente debido a esta operación. El analista de TD Cowen, Jaret Seiberg, señala que ambas empresas han pasado de ser “activos en venta” a convertirse en herramientas en manos de la Casa Blanca. Aunque esta medida puede mejorar la imagen de Trump en el foro de Davos al parecer de que está controlando los costos hipotecarios, sin un respaldo en la oferta, solo dejará un sistema de precios más distorsionado en el futuro. Una vez que pase el fervor electoral, el mercado enfrentará el riesgo de un aumento en la prima de riesgo y en los precios de la vivienda.

Trump invierte 2.000 millones de dólares para lograr una reducción temporal en los diferenciales y obtener beneficios políticos; el mercado inmobiliario estadounidense vuelve a convertirse en un campo de prueba de políticas. Hasta que no se resuelva la restricción en la oferta, esta “mini QE” administrativa puede solo generar otra ronda de distorsión en los precios.