负担能力危机重塑美国房地产市场，抵押贷款利率改变买家需求

美国住房格局正在经历剧烈变革，数字显示出令人警醒的画面。抵押贷款利率已成为重塑全国购房模式的主要推手。当将当前借款人与2021年初相比，差异尤为明显：利率从30年固定抵押贷款的2.65%几乎翻了三倍，升至6.75%。这一看似温和的增长，转化为标准$320,000贷款的每月$600 还款额——每年$7,200——使得普通美国人越来越觉得拥有住房遥不可及。

负担能力危机严峻

当考察实际的负担能力指标时，利率上升的影响变得更加明显。截至8月，当前挂牌出售的房屋中，只有28%可以由中位收入家庭购买——较几个月前的30%有所下降。为了更好理解这一下降，自2019年以来，房价的负担能力已下降了近$30,000，尽管同期中位收入上涨了15.7%。这种脱节揭示了一个残酷的现实：工资增长无法跟上飙升的房价和高企的借款成本带来的双重压力。

Realtor.com首席经济学家Danielle Hale简洁地表达了这种挫败感：“即使收入在增长，更高的利率也侵蚀了普通美国家庭的实际购买力。”这种差距不仅体现在每月还款额上。早在2019年，$320,000的首付就能直接购买到中位价房屋。而今天，同样的资金大约短缺28%，因为中位房价已升至$439,450。潜在买家现在仅首付就需要超过$120,000的资金。

小户型房屋，单位面积成本更高

令人特别关注的是，住房存量本身也开始发生变化。根据Realtor.com的数据，美国新建住房的平均面积已缩减至二十年来的最低点，仅为2,404平方英尺。这意味着过去十年中，居住面积减少了320平方英尺，约为12%的缩减。造成这一变化的原因并非消费者偏好的转变；家庭并未突然偏爱紧凑型住房，而是在负担能力恶化的压力下被迫妥协。

与此同时，每平方英尺的成本也大幅上涨，达到$168，十年间上涨了57%。这一涨幅在堪萨斯等市场尤为明显，因为建房的单位面积成本在整体项目经济中占据重要位置。无论是新开发项目还是旧房改造，建筑商和开发商都面临着成本上升、劳动力费用增加以及融资压力叠加的局面，利润空间被不断压缩。

从1990年代中期的低点到结构性危机

这些叠加压力的结果是显而易见的：根据哈佛大学住房研究中心的数据，购房活动已降至1990年代中期以来的最低水平。大都市区——密尔沃基、休斯顿、巴尔的摩、纽约和堪萨斯城——的负担能力尤为恶化。在这些市场中，普通家庭现在的购房能力比几年前少了9%到10.5%。

这一趋势已不再是周期性的波动，而是美国住房市场的根本性重组。房价依然高企。可用的居住面积持续缩减。每月负担变得更加沉重。数百万潜在买家被彻底排除在市场之外。即便有人成功购房，也不得不做出不舒服的妥协：缩减居住空间、透支财务甚至放弃购房梦想。这就是新的美国住房现实——一个由限制而非机遇定义的时代。