埃塞克斯公寓市場出現重大轉變，住宅房地產投資信託基金（REITs）公布第四季度業績

住宅房地產投資信託（REIT）行業正進入一個關鍵時期，主要運營商正準備公布其季度業績。在主要參與者中，Essex 位於市場挑戰與機遇的交匯點，將 Essex 公寓景觀定位為展望2026年更廣泛行業動態的縮影。

美國公寓市場經歷重大轉型

2025年最後一季度，美國公寓市場經歷了根本性轉變，標誌著與疫情後幾年卓越增長的背離。根據 RealPage 的行業數據，市場明顯趨向正常化，季節性模式在近三年的中斷後重新展現。

自2022年以來首次，季節性第四季度的淨單位損失約為40,400個單位，顯示出回歸典型年終遷移模式。全年吸收量總計365,900個單位，為2024年中以來最低年度數字，更接近長期歷史平均水平，而非近期幾年的高企數字。

供應動態持續逐步緩和。2025年約有409,500個新單位投放市場，其中僅最後一季度就有約89,400個單位，連續第四個季度新供應放緩。儘管如此，交付量仍遠高於傳統歷史標準，持續對實體入住率和租金定價能力施加壓力。

截至年底，整體入住率下降至94.8%，有效租金平均下跌1.7%，全年下降0.6%，為2021年初以來最劇烈的年度收縮。房東越來越多地提供讓步，超過23%的單位提供平均7%的激勵措施，顯示談判力量正從運營商轉向租戶的根本轉變。

地理分布造成公寓REIT的贏家與輸家

市場表現沿著地理線路越來越分裂，為不同運營策略帶來不同前景。經歷大量供應增長的Sun Belt城市——包括奧斯汀、菲尼克斯、丹佛和聖安東尼奧——的租金壓縮最為明顯，對於集中於這些快速擴張都市的REITs來說形成阻力。

相反，供應受限的沿海和科技樞紐市場如紐約、舊金山和聖荷西則展現出韌性，租金仍在溫和上升。這些地理分裂徹底改變了競爭格局，有利於擁有多地區投資組合或集中於西海岸的運營商，尤其是像 Essex 這樣在加州高收入租戶群和科技驅動就業市場具有重要曝光的公司。

對於 Essex 公寓社區來說，西海岸的定位具有防禦性特質。該地區高企的房價持續延長居民的居住期限，而科技企業的強勁就業增長支持高收入租戶的需求——這些動態有助於其相對於供應受限的Sun Belt同行的表現。

物業層面盈利面臨2026年初的阻力

這些市場力量的結合預計將在短期內壓縮物業層面的盈利指標。同店淨營運收入（NOI）增長可能趨於平緩或略有下降，收入指標受到入住率挑戰與有限定價能力的共同壓力。

這一環境為預計於2月初公布的五大住宅REIT的財報奠定了基礎。

五大住宅REIT走向不同的路徑

AvalonBay Communities 最近公布了第四季度業績，展望短期前景較為黯淡。該公司預計第四季度收入約為7.68億美元，同比增長3.75%，每股核心運營資金（FFO）估計約為2.84美元，年增約1.43%。憑藉穩健的資產負債表和關鍵市場供應有限，公司已為入住率壓力緩解後的長期穩定做好準備。

Essex Property Trust 同樣面臨挑戰。該公司受益於西海岸的高集中度，該地區高家庭收入、良好的租戶人口結構和較高的房價支持基本需求。預計第四季度收入接近4.77億美元，同比增長4.86%，管理層指導核心FFO每股在3.93至4.03美元之間，市場共識為4.00美元，約為2%的年度增長。部分第四季度供應交付壓力影響了入住率和租賃價格，但 Essex 公寓的高質量租戶群和沿海市場的供應限制應能提供相對支撐。

Mid-America Apartment Communities 提出其第四季度展望，重點在Sun Belt，面臨挑戰。預計季度收入約為5.58億美元，同比增長1.45%。第四季度核心FFO指導為每股2.23美元，市場共識為2.22美元，基本持平。儘管早期租金續約率穩定，但區域供應過剩限制了定價能力。

Equity Residential 公布第四季度結果，預計動能溫和。預計收入約7.89億美元，同比增長2.94%。經過調整的每股FFO指導為1.04美元，年增約4%。公司都市與郊區多元化策略及較高收入租戶群提供一定支撐，儘管季節性第四季度價格疲軟和部分市場供應壓力仍存在。

Camden Property Trust 面對第四季度的動態，擁有高增長市場的曝光度為行業逆風提供部分緩解。預計第四季度收入接近3.95億美元，同比增長2.15%。核心FFO每股指導約為1.73美元，基本持平。該公司平衡的地理組合和租戶質量指標支持短期穩定，儘管供應競爭日益激烈。

展望未來：市場正常化持續推進

公寓行業向正常化市場條件的轉變是一個多年的轉變，而非短暫的周期性波動。保持地理選擇性、注重租戶質量和資產負債表實力的運營商——包括領先的 Essex 公寓——似乎更有能力應對不斷變化的環境，較之那些過度依賴飽和供應市場的同行。

財報季為投資者提供了關於主要運營商如何應對轉型的清晰圖景，結果很可能符合分析師預期，即在短期內實現溫和增長並面臨運營壓力。