Bạn nên dành bao nhiêu phần trong thu nhập sau thuế của mình cho một khoản vay thế chấp?

Khi bạn mua nhà, một trong những câu hỏi quan trọng nhất là liệu bạn có thể chi trả một cách hợp lý các khoản thanh toán hàng tháng hay không. Thu nhập của bạn—bao gồm cả thu nhập trước và sau thuế—quyết định khả năng mua nhà của bạn. Tuy nhiên, không có công thức chung nào phù hợp với tất cả mọi người. Thay vào đó, các nhà cho vay và cố vấn tài chính dựa vào nhiều mô hình dựa trên tỷ lệ phần trăm khác nhau để ước lượng phần trăm thu nhập sau thuế của bạn nên dành cho khoản vay thế chấp. Hiểu các phương pháp này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt về điều phù hợp nhất với tình hình tài chính của mình.

Tìm tỷ lệ phần trăm thanh toán vay thế chấp lý tưởng của bạn

Ngành tài chính đã phát triển nhiều mô hình chuẩn trong nhiều thập kỷ kinh nghiệm cho vay. Mỗi mô hình có cách tiếp cận khác nhau để tính phần trăm thu nhập của bạn nên dành cho chi phí nhà ở. Điều quan trọng là tìm ra mô hình phù hợp với hoàn cảnh riêng của bạn—dù bạn có nợ tồn đọng lớn, thu nhập biến động, hay đơn giản muốn thận trọng với chi phí nhà ở.

Quy tắc 28 phần trăm: Điểm khởi đầu của bạn

Quy tắc 28 phần trăm có lẽ là hướng dẫn truyền thống và phổ biến nhất. Nó quy định rằng khoản thanh toán hàng tháng cho vay thế chấp—bao gồm thuế nhà và bảo hiểm chủ nhà—không vượt quá 28 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn (trước thuế).

Hãy xem một ví dụ thực tế. Giả sử thu nhập của gia đình bạn là 7.000 đô la mỗi tháng trước thuế. Theo mô hình 28 phần trăm, nhân 7.000 đô la với 0,28, bạn được khoảng 1.960 đô la. Đó sẽ là mức tối đa mục tiêu cho chi phí nhà ở hàng tháng của bạn.

Quy tắc này đã được các nhà cho vay thế chấp ưa chuộng trong nhiều năm vì nó cung cấp một giới hạn rõ ràng, đơn giản. Tuy nhiên, nó không tính đến các khoản nợ khác mà bạn có thể đang mang, đó là lý do tại sao các mô hình toàn diện hơn đã được phát triển.

Mô hình 28/36: Cân bằng giữa vay thế chấp và các khoản nợ khác

Mô hình 28/36 mở rộng quy tắc 28 phần trăm bằng cách thêm một lớp phân tích thứ hai. Theo cách tiếp cận này, 28 phần trăm thu nhập gross của bạn dành cho khoản vay thế chấp, trong khi không quá 36 phần trăm tổng thu nhập gross của bạn dành cho tất cả các khoản nợ phải trả khác cộng lại. Các khoản nợ này bao gồm thẻ tín dụng, vay xe, vay sinh viên, tiền utilities, và các khoản nợ định kỳ khác.

Sử dụng ví dụ thu nhập gross 7.000 đô la mỗi tháng: 36 phần trăm là 2.520 đô la. Trừ đi khoản thanh toán vay thế chấp 1.960 đô la, còn lại 560 đô la dành cho tất cả các khoản nợ khác. Mô hình này cung cấp cái nhìn toàn diện hơn về tổng nghĩa vụ tài chính của bạn, rất hữu ích nếu bạn đang mang nợ không liên quan đến vay mua nhà đáng kể.

Khung 28/36 đã trở nên phổ biến đặc biệt với các nhà cho vay truyền thống vì nó đảm bảo người vay không quá tải với chi phí nhà ở trong khi vẫn quản lý tốt các trách nhiệm tài chính khác.

Các phương pháp thận trọng hơn: Mô hình 35/45 và 25 phần trăm

Đối với những người muốn có thêm không gian tài chính, các mô hình thay thế cung cấp các hướng dẫn thận trọng hơn.

Mô hình 35/45 cung cấp hai phương pháp tính toán. Phương pháp đầu tiên quy định rằng không quá 35 phần trăm tổng thu nhập gia đình của bạn dành cho tất cả các khoản nợ, bao gồm vay thế chấp. Phương pháp thứ hai cho phép lên tới 45 phần trăm thu nhập ròng (sau thuế) để trang trải tổng các khoản nợ hàng tháng.

Lấy ví dụ thu nhập gross 7.000 đô la: 35 phần trăm là 2.450 đô la cho tất cả các khoản nợ. Tuy nhiên, nếu thu nhập ròng sau thuế của bạn là 6.000 đô la, thì 45 phần trăm của số đó là 2.700 đô la. Điều này cung cấp phạm vi từ 2.450 đến 2.700 đô la cho tất cả các khoản thanh toán nợ, mang lại sự linh hoạt tùy theo tình hình của bạn.

Mô hình 25 phần trăm sau thuế là phương pháp hạn chế nhất. Nó dựa trên thu nhập ròng (thu nhập sau thuế) của bạn và giới hạn khoản vay thế chấp hàng tháng của bạn ở mức 25 phần trăm số tiền bạn thực sự nhận được sau thuế. Nếu thu nhập ròng của bạn là 6.000 đô la mỗi tháng, khoản vay thế chấp của bạn không nên vượt quá 1.500 đô la.

Phương pháp này để lại ít phần trăm hơn trong ngân sách dành cho nhà ở, phù hợp nếu bạn đang hướng tới các mục tiêu tài chính khác, trả nợ tồn đọng lớn, hoặc muốn tối đa hóa dòng tiền hàng tháng.

Chọn mô hình phù hợp với tình hình của bạn

Mỗi mô hình phục vụ một mục đích khác nhau. Dưới đây là cách để quyết định:

• Chọn quy tắc 28% nếu bạn có ít nợ tồn đọng và muốn tính toán đơn giản
• Chọn mô hình 28/36 nếu bạn có mức nợ thẻ tín dụng, vay xe hoặc vay sinh viên trung bình
• Chọn mô hình 35/45 nếu bạn muốn linh hoạt hơn và có nhiều nguồn thu nhập khác nhau
• Chọn mô hình 25% sau thuế nếu bạn mang nợ lớn, có mục tiêu tài chính vượt ra ngoài sở hữu nhà, hoặc muốn tối đa dòng tiền hàng tháng

Tính toán khả năng thực sự của bạn

Ngoài việc áp dụng các quy tắc phần trăm, bạn cần đánh giá toàn diện tình hình tài chính của mình. Bắt đầu bằng cách thu thập các số liệu sau:

Thu nhập của bạn: Ghi lại cả thu nhập gross và net hàng tháng từ công việc chính và các nguồn thu nhập phụ. Bảng lương của bạn cung cấp các số này. Đối với thu nhập biến động, hãy dựa vào các tờ khai thuế gần nhất làm hướng dẫn.

Nợ hiện tại của bạn: Liệt kê tất cả các khoản nợ hiện tại—thẻ tín dụng, vay sinh viên, vay xe, vay cá nhân. Nhớ rằng, nợ khác với các khoản chi tiêu biến đổi như mua sắm, xăng xe.

Tiền đặt cọc của bạn: Xác định số tiền bạn có thể bỏ ra ban đầu. Đặt cọc 20 phần trăm thường giúp loại bỏ phí bảo hiểm vay thế chấp tư nhân (PMI), nhưng không bắt buộc để mua nhà. Đặt cọc cao hơn sẽ giảm khoản vay hàng tháng của bạn.

Điểm tín dụng của bạn: Điểm tín dụng tốt hơn thường giúp bạn có lãi suất thấp hơn. Vì lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến khoản thanh toán hàng tháng của bạn, cải thiện điểm tín dụng trước khi vay có thể tạo ra sự khác biệt lớn.

Những gì nhà cho vay quan tâm: Hiểu về DTI

Các nhà cho vay thế chấp tập trung rất nhiều vào tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI)—chỉ số thể hiện phần trăm thu nhập gross của bạn dành cho tất cả các khoản thanh toán nợ. Cách tính: cộng tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng rồi chia cho thu nhập gross hàng tháng của bạn.

Ví dụ tính toán: Bạn có thu nhập 7.000 đô la mỗi tháng. Các khoản thanh toán vay xe là 400 đô la, vay sinh viên là 200 đô la, thanh toán thẻ tín dụng là 500 đô la, và khoản thanh toán nhà hiện tại là 1.700 đô la. Tổng nợ là 2.800 đô la. Chia 2.800 đô la cho 7.000 đô la, bạn được DTI là 40 phần trăm.

Thông thường, mục tiêu là DTI từ 36 đến 43 phần trăm. Một số nhà cho vay chấp nhận tỷ lệ cao hơn, nhưng DTI thấp hơn sẽ giúp dễ dàng được phê duyệt hơn. Vì yêu cầu có thể khác nhau giữa các nhà cho vay, việc so sánh các đề nghị là rất cần thiết.

Các chiến lược giảm chi phí vay thế chấp hàng tháng

Khoản thanh toán vay thế chấp của bạn chiếm phần lớn trong tổng tài chính của bạn. Một số chiến lược giúp giảm thiểu nó:

Mua nhà có giá thấp hơn: Số tiền tối đa mà nhà cho vay chấp nhận không bắt buộc bạn phải chi tiêu hết mức đó. Mua nhà thấp hơn giới hạn phê duyệt sẽ trực tiếp giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Tăng tiền đặt cọc: Nhiều tiền hơn bỏ ra ban đầu sẽ giảm số tiền vay và khoản thanh toán hàng tháng. Nếu có thể, hãy tiết kiệm tích cực để có lợi thế này.

Chọn lãi suất thấp hơn: Lãi suất chủ yếu phụ thuộc vào điểm tín dụng và DTI của bạn. Trả hết nợ tồn đọng giúp giảm DTI và có thể nâng cao điểm tín dụng, từ đó giúp bạn có lãi suất tốt hơn.

So sánh nhiều nhà cho vay: Các tổ chức khác nhau cung cấp các gói lãi suất khác nhau. So sánh các đề nghị để đảm bảo bạn nhận được điều kiện cạnh tranh nhất.

Đừng quên: Các chi phí khác ngoài khoản vay thế chấp của bạn

Trong khi khoản thanh toán vay thế chấp hàng tháng là chi phí lớn nhất khi sở hữu nhà, nó không phải là tất cả. Ngân sách của bạn cần phải bao gồm:

Bảo trì và sửa chữa: Nhà cần bảo dưỡng liên tục—sửa mái nhà, bảo trì hệ thống HVAC, sửa ống nước, và bảo trì theo mùa. Nếu bạn có hồ bơi hoặc các tiện ích khác, hãy dự trù ngân sách cho việc chăm sóc chuyên biệt.

Bảo trì sân vườn và cảnh quan: Trừ khi cộng đồng của bạn cung cấp dịch vụ này, bạn sẽ tự làm hoặc thuê người làm.

Cải tạo và sửa chữa nhà: Các nhu cầu trong tương lai có thể bao gồm thay thế thiết bị, nâng cấp sàn, sơn lại hoặc xử lý các vấn đề phát hiện trong kiểm tra nhà. Sử dụng báo cáo kiểm tra nhà như một công cụ đàm phán—nếu các hạng mục cũ kỹ, bạn có thể yêu cầu sửa chữa hoặc giảm giá.

Thuế bất động sản và bảo hiểm: Những khoản này thường tăng theo thời gian, vì vậy hãy tính đến khả năng tăng trong ngân sách dài hạn của bạn.

Hiểu rõ phần trăm thu nhập sau thuế của bạn nên dành cho vay thế chấp không chỉ dựa vào một quy tắc duy nhất. Bằng cách đánh giá toàn diện tình hình tài chính, xem xét nhiều mô hình, và hiểu rõ các yếu tố nhà cho vay xem xét, bạn sẽ đưa ra quyết định tự tin, hỗ trợ ước mơ sở hữu nhà và sức khỏe tài chính tổng thể của mình.