Chìa khóa quyết định thị trường nhà ở Mỹ năm 2026 nằm ở "ổn định lãi suất"

Có quan điểm cho rằng, thay vì giảm lãi suất, sự ổn định của lãi suất sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở Mỹ năm 2026 đang thu hút sự chú ý của các nhà phân tích trong ngành. Nhà phân tích cấp cao của HousingWire, Logan Mohtashami, đã chỉ ra rằng, xu hướng chính sách của Fed quan trọng hơn là liệu lãi suất vay mua nhà có duy trì ở mức ổn định hay không, điều này mới là chìa khóa thực sự cho hoạt động thị trường.

Lập luận của ông dựa trên nhận thức thực tế rằng, trong môi trường tài chính hiện tại, khả năng lãi suất vay mua nhà giảm đáng kể xuống dưới 5.75% là thấp. Thay vì kỳ vọng vào mức giảm đột ngột, việc lãi suất duy trì quanh mức 6% sẽ mang lại lợi ích lớn hơn cho các nhà tham gia thị trường, theo phân tích của ông.

Tại sao sự ổn định của lãi suất lại thúc đẩy hoạt động thị trường nhà ở

Thị trường nhà ở Mỹ từ lâu đã phản ứng mạnh mẽ nhất trong các giai đoạn tránh biến động đột ngột về lãi suất. Một biến động 1% đột ngột có thể làm mất đi khả năng mua hàng của người tiêu dùng một cách nhanh chóng. Trong khi đó, trong môi trường lãi suất duy trì ở mức ổn định, người mua và người bán đều có thể đưa ra quyết định dựa trên dự đoán rõ ràng hơn.

Thời điểm năm 2023, khi lãi suất vượt quá 7%, toàn bộ thị trường đã rơi vào trạng thái đóng băng, điều này vẫn còn in đậm trong ký ức. Ngược lại, trong kịch bản lãi suất ổn định, Mohtashami cho biết, dự kiến sẽ có sự tăng trưởng bán hàng thực chất nhưng khiêm tốn vào năm 2026.

Sự nhất quán của lãi suất chính là yếu tố giúp duy trì niềm tin của người mua và quyết định định giá của người bán, từ đó mang lại sự ổn định chung cho toàn thị trường.

Các yếu tố thúc đẩy cải thiện thị trường nhà ở

Mohtashami cũng chỉ ra rằng, ngoài việc duy trì ổn định lãi suất, còn có các yếu tố khác hỗ trợ sự cải thiện của thị trường vào năm 2026.

Chênh lệch lãi suất vay mua nhà (lợi nhuận của người cho vay) đã thu hẹp từ 3% xuống còn khoảng 2% vào năm 2023, điều này giúp giữ lãi suất quanh mức 6% ngay cả trong bối cảnh chính sách hạn chế của Fed. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường.

Song song đó, việc tăng tồn kho nhà ở sẽ mở rộng lựa chọn cho người mua, giảm áp lực mua hàng. Thêm vào đó, việc tăng lương cũng góp phần cải thiện khả năng chi trả của người tiêu dùng một cách nhỏ bé nhưng đáng kể.

Sự kết hợp của các yếu tố này dẫn đến dự đoán, xu hướng tích cực của năm 2025 sẽ tiếp tục và năm 2026, số lượng bán hàng sẽ tăng nhẹ nhưng ổn định.

Những rủi ro và bất định còn lại cùng với thị trường lao động

Tuy nhiên, không nên quá lạc quan. Mohtashami nhấn mạnh rằng, lý do duy nhất khiến mức lãi suất hiện tại được duy trì là tỷ lệ thất nghiệp đang có xu hướng tăng.

Rủi ro tiềm ẩn rõ ràng ở đây. Nếu thị trường lao động bất ngờ trở nên mạnh mẽ hơn, tỷ lệ thất nghiệp giảm xuống, và tốc độ tăng lương tăng nhanh, Fed có thể sẽ chuyển sang lập trường tích cực hơn, nâng lãi suất. Khi xem xét tình hình lạm phát hiện tại vẫn cao hơn mục tiêu khoảng 1%, còn nhiều dư địa để các cơ quan tài chính hành động.

Thị trường lao động mạnh mẽ có vẻ tích cực, nhưng cũng có thể làm giảm khả năng mua hàng qua việc nâng lãi suất, từ đó làm giảm tăng trưởng bán hàng.

Ngược lại, nếu thị trường lao động duy trì yếu ớt, lãi suất sẽ ổn định hơn, và khả năng cao sẽ hỗ trợ nhu cầu thị trường nhà ở Mỹ năm 2026 tăng lên. Nói cách khác, triển vọng của thị trường phụ thuộc vào diễn biến của thị trường lao động và phản ứng của Fed theo đó.