Khủng hoảng khả năng chi trả định hình lại thị trường nhà ở Mỹ khi lãi suất vay thế chấp thay đổi nhu cầu của người mua

Cảnh quan nhà ở Mỹ đang trải qua một cuộc biến đổi mạnh mẽ, và các con số phản ánh một bức tranh ảm đạm. Lãi suất vay thế chấp đã trở thành thủ phạm chính trong việc định hình lại mô hình mua nhà trên toàn quốc. Khi so sánh những gì người vay phải đối mặt ngày nay với đầu năm 2021, sự khác biệt rõ ràng: lãi suất đã gần như gấp ba lần, từ 2.65% trên khoản vay cố định 30 năm lên 6.75%. Sự tăng trưởng có vẻ khiêm tốn này chuyển thành một khoản phí hàng tháng đáng kể trên khoản vay tiêu chuẩn 320.000 đô la—hoặc 7.200 đô la mỗi năm—khiến việc sở hữu nhà ngày càng trở nên xa vời đối với người Mỹ trung bình.

Áp lực về khả năng chi trả trở nên nghiêm trọng

Ảnh hưởng của việc tăng lãi suất trở nên rõ ràng hơn khi xem xét các chỉ số khả năng chi trả thực tế. Tính đến tháng 8, chỉ có 28% các căn nhà đang được rao bán hiện nay có thể được mua bởi các hộ gia đình có thu nhập trung bình—giảm so với 30% chỉ vài tháng trước đó. Để làm rõ mức giảm này, hãy xem xét rằng khả năng chi trả đã giảm gần 30.000 đô la kể từ năm 2019, mặc dù thu nhập trung bình đã tăng 15.7% trong cùng khoảng thời gian đó. Sự không khớp này phản ánh một thực tế khắc nghiệt: tăng trưởng lương không thể theo kịp áp lực kết hợp của giá cả tăng vọt và chi phí vay mượn cao.

Danielle Hale, giám đốc kinh tế tại Realtor.com, tóm tắt sự thất vọng này một cách ngắn gọn: “Ngay cả khi thu nhập tăng, lãi suất cao hơn đã làm giảm sức mua thực tế của hộ gia đình Mỹ đi đáng kể.” Khoảng cách này còn vượt ra ngoài các khoản thanh toán hàng tháng. Năm 2019, một khoản đặt cọc 320.000 đô la có thể mua được nhà trung bình một cách trực tiếp. Ngày nay, số vốn đó còn thiếu khoảng 28%, khi giá nhà trung bình đã tăng lên 439.450 đô la. Các người mua tiềm năng hiện cần hơn 120.000 đô la tiền mặt ban đầu chỉ để hoàn tất một giao dịch.

Nhà nhỏ hơn, chi phí cao hơn trên mỗi mét vuông

Điều đặc biệt gây ấn tượng là cách mà nguồn cung nhà ở đã bắt đầu thay đổi. Các căn nhà mới xây dựng tại Hoa Kỳ đã giảm xuống mức nhỏ nhất trong hai mươi năm—chỉ 2.404 bộ vuông theo dữ liệu của Realtor.com. Điều này tương đương với mất đi 320 bộ vuông trong thập kỷ qua, hoặc giảm khoảng 12% diện tích sinh hoạt. Nguyên nhân không phải do sở thích tiêu dùng thay đổi; các gia đình không đột nhiên quyết định rằng nhà nhỏ là lý tưởng. Thay vào đó, họ buộc phải chấp nhận hy sinh khi khả năng chi trả ngày càng tồi tệ.

Song song đó, chi phí trên mỗi bộ vuông đã tăng mạnh lên 168 đô la, đánh dấu mức tăng 57% trong vòng mười năm. Sự leo thang này đặc biệt rõ rệt ở các thị trường như Kansas, nơi chi phí trên mỗi bộ vuông để xây dựng nhà đóng vai trò quan trọng trong tổng thể kinh tế dự án. Dù xây dựng mới hay cải tạo các căn nhà hiện có, các nhà thầu và nhà phát triển đều phải đối mặt với áp lực ngày càng tăng khi chi phí đầu vào, chi phí lao động và tài chính hội tụ để ép chặt lợi nhuận.

Từ mức thấp giữa những năm 1990 đến khủng hoảng cấu trúc

Hậu quả của những áp lực cộng hưởng này rõ ràng không thể chối cãi: hoạt động mua nhà đã giảm xuống mức thấp chưa từng thấy kể từ giữa những năm 1990, theo Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở của Harvard. Các khu vực đô thị lớn—Milwaukee, Houston, Baltimore, New York và Kansas City—đã trải qua sự suy giảm khả năng chi trả đặc biệt nghiêm trọng. Trong các thị trường này, hộ gia đình trung bình hiện chỉ có thể chi trả từ 9% đến 10.5% ít hơn so với vài năm trước.

Xu hướng này không còn là chu kỳ; nó đại diện cho một sự tái cấu trúc căn bản của thị trường nhà ở Mỹ. Giá vẫn còn cao. Diện tích có sẵn tiếp tục thu hẹp. Các khoản nợ hàng tháng ngày càng nặng nề hơn. Và hàng triệu người mua tiềm năng đang bị loại khỏi cuộc chơi hoàn toàn. Đối với những người vẫn còn mua được nhà, trải nghiệm thường đi kèm với những hy sinh không thoải mái: chấp nhận ít không gian hơn, kéo dài tài chính đến giới hạn hoặc từ bỏ ước mơ sở hữu nhà hoàn toàn. Đây là thực tế nhà ở mới của Mỹ—một thực tế không còn dựa trên cơ hội, mà là giới hạn.