วิวัฒนาการของค่าเช่า: ค่าเช่าในยุค 80 เทียบกับปัจจุบันเท่าไหร่

เมื่อคุณนึกถึงความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในอเมริกา ช่วงทศวรรษ 1980 ถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ ตามข้อมูลของ Harvard Joint Center for Housing Studies ราคาค่าเช่าเริ่มพุ่งขึ้นอย่างไม่หยุดหย่อนในช่วงทศวรรษนั้น ภายในปี 1980 อัตราภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยก็แตะที่ 35% ซึ่งหมายความว่าครัวเรือนที่เช่าที่อยู่อาศัยมากกว่าครึ่งประสบกับความเครียดทางการเงินอย่างรุนแรงจากค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัย นี่เป็นจุดเริ่มต้นของแนวโน้มที่จะทวีความรุนแรงขึ้นในอีกหลายทศวรรษต่อมา

ทศวรรษ 1960 และต้นทศวรรษ 1970 ให้ภาพความเป็นจริงที่แตกต่างออกไป การเช่าอาศัยยังคงมีความสามารถในการจ่ายได้ในช่วงเวลานั้น แต่ภาวะถดถอยในปี 1970 ก็ทำลายเสถียรภาพนั้นลง ช่องว่างระหว่างรายได้ที่ผู้เช่าสามารถจ่ายได้และราคาที่เจ้าของบ้านเรียกเก็บก็เริ่มกว้างขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เมื่อเข้าสู่ทศวรรษ 1980 ตลาดที่อยู่อาศัยก็เปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรง และผู้เช่าก็พบว่าตนเองติดอยู่ในระบบที่มีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นเรื่อยๆ

การเร่งตัวของราคาค่าเช่าตั้งแต่ทศวรรษ 1980 เป็นต้นมา

การดูตัวเลขจริงแสดงให้เห็นว่าค่าเช่าได้พุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วเพียงใด ในปี 1980 ค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือนทั่วอเมริกาอยู่ที่เพียง 243 ดอลลาร์ เท่านั้น แต่เมื่อเข้าสู่ปี 1985 ตัวเลขนี้ก็พุ่งขึ้นเป็น 432 ดอลลาร์ ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 78% ในระยะเวลาเพียงครึ่งทศวรรษ แต่สิ่งที่ทำให้ค่าเช่าในยุคปัจจุบันน่าตื่นตาตื่นใจที่สุดคือ ตัวเลขในปี 2022 ค่าเช่าเฉลี่ยรายเดือนทั่วประเทศในเดือนสิงหาคมอยู่ที่ 1,388 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นเกือบ 570% ตั้งแต่ปี 1985

ข้อมูลจาก iPropertyManagement ระบุว่าราคาค่าเช่าขึ้นเฉลี่ยประมาณ 9% ต่อปี ตั้งแต่ปี 1980 การเติบโตอย่างต่อเนื่องนี้สร้างวิกฤตที่อยู่อาศัยซึ่งใหญ่กว่าที่ผู้เช่าในสี่ทศวรรษก่อนหน้านี้เคยเผชิญ ผลกระทบสะสมของการเติบโตนี้เมื่อมองย้อนเวลาไปจะน่าตกใจมาก

ค่าจ้างคงที่ ค่าเช่าพุ่งสูง: ความแตกต่างที่เพิ่มขึ้น

ปัญหาที่แท้จริงเกิดขึ้นเมื่อเปรียบเทียบการเพิ่มขึ้นของค่าเช่ากับการเติบโตของค่าจ้าง ตามข้อมูลจาก Consumer Affairs เมื่อปรับตามอัตราเงินเฟ้อในปี 2022 รายได้เฉลี่ยต่อปีในปี 1980 อยู่ที่ประมาณ 29,300 ดอลลาร์ เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยเงินเดือนทั่วประเทศที่รายงานโดย USA Today สำหรับไตรมาสสี่ของปี 2023 ซึ่งอยู่ที่ 59,384 ดอลลาร์ ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นประมาณสองเท่าของรายได้ตามชื่อ แต่ก็ยังน้อยกว่าการทวีคูณของค่าเช่าอย่างมาก

คณิตศาสตร์นี้ทำให้ผู้เช่าต้องตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก ค่าเช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 471% ตั้งแต่ปี 1980 (จาก 243 ดอลลาร์เป็น 1,388 ดอลลาร์ต่อเดือน) ในขณะที่ค่าจ้างจริงก็เพิ่มขึ้นประมาณสองเท่า ความแตกต่างอย่างมหาศาลนี้หมายความว่าผู้เช่าในปัจจุบันใช้สัดส่วนรายได้ไปกับที่อยู่อาศัยมากกว่าที่เคยเป็นในยุค 1980 อย่างมาก

บริบท: เข้าใจว่าค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันเป็นอย่างไรในอดีต

เพื่อให้เข้าใจว่าทำไมเศรษฐกิจถึงเปลี่ยนแปลงอย่างมาก ลองพิจารณาว่าสินค้าพื้นฐานในยุค 1980 ผู้บริโภคจ่ายอะไรบ้าง ตามข้อมูลจาก The People History นมมีราคาอยู่ที่ประมาณ 1.59 ดอลลาร์ต่อแกลลอนในไอโอวาในปี 1987 แอปเปิลราคา 0.39 ดอลลาร์ต่อปอนด์ในไวโอมิงในปี 1986 และเนื้อบดราคา 1.39 ดอลลาร์ต่อปอนด์ในนิวยอร์กในปี 1980 ถึงแม้ราคานี้จะดูน่ารักในปัจจุบัน แต่ก็เคยสะท้อนสัดส่วนกับรายได้ในช่วงเวลานั้นอย่างพอประมาณ อย่างไรก็ตาม ค่าเช่าไม่ได้ตามเส้นทางเดียวกัน

วิกฤตยุคใหม่: สถานการณ์ปัจจุบัน

วิกฤตความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยยังคงแย่ลงตั้งแต่ข้อมูลสูงสุดที่เก็บรวบรวมในปี 2022 ตามการวิเคราะห์ของ TIME magazine ครึ่งหนึ่งของผู้เช่าในสหรัฐอเมริกาในปี 2022 ต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยเกินกว่าร้อยละ 30 ของรายได้ และที่น่าตกใจยิ่งกว่านั้นคือ มีชาวอเมริกันมากกว่า 12 ล้านคนใช้จ่ายอย่างน้อยครึ่งหนึ่งของเงินเดือนรายเดือนเพียงเพื่อค่าเช่าเท่านั้น

นี่เป็นการเปลี่ยนแปลงพื้นฐานจากยุค 1980 เมื่อผู้เช่ามีความท้าทายแต่ยังคงมีความยืดหยุ่นทางรายได้อยู่บ้าง ปัจจุบัน ผู้เช่าต้องเผชิญกับตลาดที่มีโครงสร้างแตกต่างออกไป ซึ่งที่อยู่อาศัยกินสัดส่วนรายได้ที่ไม่เคยมีมาก่อน แนวโน้มที่เคยตั้งไว้ในเรื่องค่าเช่าในยุค 80 ได้เร่งตัวขึ้นเกินกว่าที่นักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่คาดการณ์ไว้ สร้างวิกฤตความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในหลายชั่วอายุคน ซึ่งลึกซึ้งเกินกว่าการเปรียบเทียบราคาสินค้าเพียงอย่างเดียว