Итак, вы думаете о покупке дома и задаётесь вопросом, какой процент вашего дохода должен действительно идти на ипотеку? Да, это, наверное, самый важный вопрос, который стоит задать перед началом поиска дома. Я потратил некоторое время, разбираясь в этом, и понял, что тут гораздо больше нюансов, чем большинство думает.

Дело в том, что у кредиторов есть несколько способов определить, можете ли вы позволить себе жильё. Это не один волшебный показатель — всё зависит от вашей общей финансовой картины.

Позвольте мне объяснить основные подходы, которые я видел. Самый распространённый — правило 28%. В основном, не стоит тратить более 28% вашего валового ежемесячного дохода на платеж по ипотеке, включая налоги на имущество и страхование домовладельца. Так что если вы зарабатываете 7000 долларов в месяц, это примерно 1960 долларов на ваш ежемесячный платёж. Довольно просто, верно?

Затем есть модель 28/36, которая по сути — правило 28% с добавками. Вы ограничиваете ипотеку 28% от валового дохода, но вот фишка — все ваши другие долги (кредитные карты, автокредиты, коммунальные услуги и всё такое) не должны превышать 36% в совокупности. Так что при том же доходе в 7000 долларов у вас остаётся 2520 долларов на остальные обязательства после 1960 долларов на ипотеку. Тут важно считать, потому что это заставляет вас смотреть на всю картину.

Я также наткнулся на метод 35/45, который немного отличается. Он говорит, что ваш общий долг — включая ипотеку — не должен превышать 35% вашего валового дохода. Но есть альтернативный расчёт: 45% от вашего чистого дохода (после налогов) можно тратить на все долги. Так что если после налогов вы получаете 6000 долларов из 7000 — это 86% — то максимум на все долги у вас будет 2700 долларов. Это даёт диапазон для работы.

Если у вас много существующих долгов, есть модель 25% после налогов. Она более строгая, потому что использует ваш чистый доход, а не валовой. Только 25% от того, что вы реально получаете, должно идти на ипотеку. При чистом доходе в 6000 долларов — это максимум 1500 долларов. Это самый консервативный подход, но честно говоря, если у вас уже есть кредитные карты или студенческие кредиты, он может спасти вас от переоценки своих возможностей.

Но что действительно важно — это понять свою реальную ситуацию. Нужно знать свой доход (и валовой, и чистый — посмотрите свою зарплатную ведомость), все ваши текущие долги, сколько вы можете внести в первоначальный взнос и ваш кредитный рейтинг. Если ваш доход колеблется, посмотрите налоговые декларации для реальных цифр. Не догадывайтесь.

Кредиторы смотрят на так называемый коэффициент долговой нагрузки, или DTI. Они складывают всё, что вы должны платить ежемесячно, и делят на ваш валовой доход. Например, вы зарабатываете 7000 долларов, автокредит — 400 долларов, студенческие — 200 долларов, кредитки — 500 долларов, а потенциальная ипотека — 1700 долларов. Итого 2800 долларов, что составляет 40% вашего дохода. Большинство кредиторов хотят видеть показатель между 36% и 43%, хотя некоторые допускают выше. Чем ниже этот показатель, тем лучше ваши шансы на одобрение.

Хотите реально снизить ежемесячные выплаты? Есть несколько очевидных способов: купить менее дорогой дом (вам не обязательно брать максимум, на который вас одобряют), накопить больше на первоначальный взнос или попытаться получить более выгодную ставку, погасив часть существующих долгов. Улучшение кредитного рейтинга и снижение DTI оба могут помочь вам получить более низкую ставку.

Реальность такова, что покупка дома — это не только ипотека. Вы также сталкиваетесь с расходами на обслуживание, уход за газоном, ремонт, улучшения — всё это быстро складывается. Поэтому, когда вы рассчитываете, какой процент дохода реально должен идти на ипотеку, оставьте место для всего остального. Не стоит гнаться только за максимумом, который одобряет кредитор. Ваше будущее «я» скажет вам спасибо.