Рамит Сетхи о покупке дома: почему богатство не означает недвижимость

Рамит Сети, автор бестселлера New York Times 2009 года “Я научу вас быть богатым”, построил карьеру на одной основной философии: сомневайтесь в том, что общество говорит вам хотеть. В последние годы его анализ сосредоточился на одном из самых священных финансовых решений Америки — покупке дома. И его вывод может бросить вызов всему, чему вас учили о богатстве и собственности на жилье. Изюминка? Сам Сети является мультимиллионером, который не владеет недвижимостью. Это не случайность. Это сознательный финансовый выбор, и он хочет, чтобы вы поняли, почему покупка дома может не быть правильным шагом для вас, независимо от того, сколько денег у вас есть.

Миф о недвижимости как универсальном успехе

В течение десятилетий американская культура представляла собой конкретное видение успеха: стабильная карьера, семья и собственный дом. Это не совпадение. По словам Сети, маркетинговые кампании — особенно от Национальной ассоциации риэлторов — агрессивно продвигали право на собственность как основную американскую мечту. Сообщение простое: вы не можете считаться по-настоящему успешным, пока не обладаете собственностью.

Но времена кардинально изменились. Цены на жилье взлетели в крупных городах, делая покупку дома все менее доступной для обычных покупателей. Многие покупатели, которые впервые покупают жилье, сильно тратят свои финансы, покупая дома за трижды больше своей годовой зарплаты с первоначальными взносами всего в 3%. То, что кажется шагом в мечту, часто становится финансовой ловушкой. Когда цены на жилье падают — а они уже падали — эти чрезмерно заемщики оказываются “под водой” с ипотеками, превышающими стоимость их домов.

Точка зрения Сети проста: американская мечта о владении домом была нам продана так эффективно, что мы редко задаемся вопросом, является ли это правильной мечтой для наших индивидуальных обстоятельств.

Четыре убеждения о владении домом, которые нужно пересмотреть

Сети выявил основные мифы, которые питают решения о покупке жилья, и все они заслуживают внимательного рассмотрения:

Цены на недвижимость всегда растут. Хотя стоимость недвижимости обычно увеличивается на длительных временных отрезках, история доказывает, что это не неизбежно. Рынки обрушиваются. Региональные экономики меняются. После краха рынка жилья в 2008 году многие люди обнаружили, что их якобы “безопасные” инвестиции могут значительно потерять в стоимости.

Дом удваивается в цене каждые десять лет. Это утверждение, на которое риэлторы опираются наиболее сильно. Однако нет надежных доказательств, поддерживающих этот миф. Даже когда цены на недвижимость растут, расходы на содержание, налоги и страхование дома также увеличиваются — иногда быстрее.

Заем увеличивает вашу прибыль. Технически это верно. Но заем действует в обе стороны. Те же деньги, которые могут увеличить прибыль, когда цены растут, увеличат убытки, когда они падают. Вы рискуете не только своим первоначальным взносом; вы ставите на кон весь свой доход на один актив.

Скидки по ипотечным процентам экономят вам деньги. Это, возможно, самый коварный миф, потому что в нем есть доля правды. Да, ипотечные проценты можно вычесть из ваших налогов. Но вот что люди упускают: вы только вычитаете деньги, которые вы иначе не заплатили бы. Как объясняет Сети: “Вы не тратите доллар, чтобы сэкономить цент.”

Реальные цифры за решения о покупке

Где аргумент Сети становится наиболее мощным, так это когда он проходит через реальные расчеты. В дорогих рынках, таких как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Сан-Франциско, покупка недвижимости часто стоит гораздо больше, чем аренда — по крайней мере, если вы честно считаете.

Вместо того чтобы покупать недвижимость в этих городах, Сети вложил деньги, которые он потратил бы на первоначальный взнос, в рынок. Доходы были значительными. Урок? Многие люди никогда не проводят расчеты, потому что они эмоционально привязаны к владению, а не финансово мотивированы принять наилучшее решение.

Истинная стоимость покупки дома выходит далеко за рамки первоначального взноса и ежемесячного ипотечного платежа. Необходимо учитывать закрывающие расходы, налоги на недвижимость, обслуживание и ремонты, страхование жилья, а также то, что Сети называет “фантомными расходами” — время и стресс, связанные с владением недвижимостью, альтернативные издержки капитала, связанного с недвижимостью, и реальность того, что ваши деньги заморожены в одном активе, а не диверсифицированных инвестициях.

“Если вы покупаете дом, не открыв электронную таблицу и не введя некоторые цифры, вы совершаете огромную ошибку”, — говорит Сети. Расчеты должны быть честными и полными. Только тогда покупка дома может быть рациональным финансовым решением, а не эмоциональным. Для тех, кто действительно заинтересован в инвестициях в недвижимость, то же самое правило применимо: вы должны глубоко понимать свои цифры, иначе вы, вероятно, будете показывать худшие результаты по сравнению с более простыми инвестиционными стратегиями.

Пять вопросов, прежде чем вы даже подумаете о покупке

Сети не утверждает, что никто не должен никогда покупать дом. Это заблуждение, которое он прямо адресует. Он даже признает, что когда-нибудь купит дом, назвав это “ужасным финансовым решением, но я все равно собираюсь это сделать.” Его настоящая проблема не в самой покупке — она заключается в бездумной покупке.

Разница между мудрой покупкой и плохой часто сводится к тому, чтобы задать себе правильные вопросы перед тем, как сделать выбор. Сети рекомендует внимательно рассмотреть эти пять:

• Будете ли вы действительно жить в этом доме как минимум в течение следующего десятилетия? Краткосрочное владение редко имеет финансовый смысл, если учесть все расходы.

• Меньше ли ваш общий ежемесячный жилищный расход 28% от вашего валового дохода? Этот порог существует не случайно — это граница между устойчивым жильем и финансовым напряжением.

• Сохранили ли вы действительно 20% для первоначального взноса? Поход ниже означает плату PMI, более высокие процентные ставки и ненужные расходы.

• Если стоимость недвижимости значительно упадет, будете ли вы в порядке финансово и эмоционально? Если ответ “нет”, вы не можете позволить себе эту покупку.

• Действительно ли вас волнует этот конкретный дом? Если вы покупаете только потому, что считаете, что так и должно быть, это красный флаг.

Только когда вы сможете ответить “да” на все пять вопросов, покупка дома должна перейти от теоретической возможности к реальному плану.

Более широкая картина: определите успех на своих собственных условиях

Что делает точку зрения Сети ценной, так это то, что он отказывается принимать культурное программирование без анализа. Слишком долго финансовые советы рассматривали владение домом как неоспоримую веху, а не как личный выбор, который требует серьезного анализа.

Неудобная правда заключается в том, что аренда не делает вас финансово неполноценным. Построение богатства через дисциплинированные инвестиции, рыночную диверсификацию и рациональное принятие решений превзойдет эмоциональную покупку жилья для многих людей. Аргумент Рамита Сети о покупке дома в конечном итоге не связан с жильем вообще — это о восстановлении вашего права принимать решения на основе ваших цифр, вашего времени и ваших реальных целей, а не устаревших культурных ожиданий.

Успех выглядит по-разному для каждого. Для кого-то это означает владение домом. Для других это означает гибкость, мобильность и сохранение капитала, инвестированного в диверсифицированные активы. Главное — это сознательное решение, а не автоматическое следование тому, что общество всегда говорило вам делать.