Продолжат ли ставки по ипотечным кредитам сохранять свое недавнее снижение до весны 2026 года?

Пока Федеральная резервная система остается на паузе, ставки по ипотеке стали центром внимания рынка — но не по причинам, которых многие ожидали. Поскольку Федеральный комитет по открытому рынку (FOMC) вряд ли снизит ставки до июня, настоящая история заключается в другом. Последние события свидетельствуют о том, что заявления политики из Вашингтона оказывают большее влияние на формирование стоимости заимствований для домовладельцев, чем действия ФРС.

Политические сюрпризы, а не действия ФРС, формируют последние тенденции ставок

В конце января 2026 года Ассоциация ипотечных банкиров (MBA) сообщила о заметных изменениях в динамике рынка. Согласно данным MBA, активность по рефинансированию резко выросла — достигнув уровней, не наблюдавшихся с сентября 2025 года, при этом заявки на кредиты увеличились более чем на 14% за одну неделю, а запросы на рефинансирование — на 20%. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем рефинансирования вырос на 183%. Этот рост произошел несмотря на широко ожидаемую паузу FOMC в корректировке ставок.

Что же вызвало такое движение в ставках по ипотеке, когда традиционная политика ФРС застряла в стагнации? Ответ указывает на инициативы Белого дома, направленные на решение проблемы доступности жилья. Начиная с начала января, серия указов и предложений политики начала менять ожидания рынка относительно стоимости заимствований.

Меры Белого дома по вопросам жилья меняют ожидания по ставкам по ипотеке

Администрация Трампа представила три крупные инициативы в сфере жилья, привлекшие внимание рынка:

Ограничение институциональных покупателей: Указ, запрещающий корпоративным инвесторам приобретать односемейные дома, сигнализирует о фундаментальных изменениях в структуре рынка жилья, с целью открыть возможности для первичных покупателей.

Прямое вмешательство на рынке: Представители предложили, чтобы Fannie Mae и Freddie Mac приобрели ипотечные ценные бумаги на сумму 200 миллиардов долларов — прямой механизм снижения ставок по ипотеке за счет увеличения спроса на рынке кредитования.

Доступ к пенсионным сбережениям: Третье предложение предусматривает разрешение держателям 401(k) использовать пенсионные счета для первоначального взноса, расширяя покупательскую способность и теоретически поддерживая спрос на жилье.

Эти объявления вызвали заметное движение в ставках по ипотеке. Начавшись с 6,16% для 30-летних фиксированных кредитов, ставки снизились до 6,06% — минимального уровня за три года — и затем стабилизировались около 6,09%. Некоторые кредиторы уже начали предлагать ставки ниже 6%, согласно опросам рынка.

Казначейские рынки определяют перспективы ставок по ипотеке

Понимание движений ставок по ипотеке требует внимания к часто игнорируемому фактору: доходности 10-летних казначейских облигаций. По словам Джефа ДерГурахиана, главного экономиста LoanDepot, этот показатель служит основным механизмом передачи политики правительства к стоимости заимствований для потребителей.

Предложение о покупке ипотечных облигаций на сумму 200 миллиардов долларов, по-видимому, временно поддержало ставки по ипотеке, сигнализируя о стабильном спросе. Однако ДерГурахиан предостерегает, что недавние улучшения могут быть отменены, если доходности по казначейским облигациям снова поднимутся в диапазон 4,2% — 4,3%. Связь прямая: когда доходности по казначейским облигациям растут, ставки по ипотеке обычно следуют за ними, нивелируя эффект политических инициатив.

Что ожидает ставки по ипотеке в 2026 году при сохранении паузы ФРС

Глядя вперед, аналитики разделились во мнениях относительно траектории ставок по ипотеке в 2026 году. Анализ J.P. Morgan предполагает возможное снижение ставок на один-два пункта в этом году, хотя скептицизм на Уолл-стрит остается. Майкл Фероли, главный экономист J.P. Morgan по США, отметил, что если появится слабость на рынке труда или инфляция снизится существенно, ФРС может снизить ставки позже в году.

Однако базовый сценарий J.P. Morgan предполагает умеренное снижение инфляции и ужесточение рынка труда к середине 2026 года — условия, которые могут подтолкнуть ФРС к повышению ставок в конце 2027 года, а не к их снижению. В то время как срок полномочий Джерома Пауэлла в качестве председателя ФРС заканчивается в мае, неопределенность в руководстве добавляет еще один фактор в прогнозы по ставкам.

Для потребителей, следящих за ставками по ипотеке в ближайшее время, основной фокус должен оставаться на движениях доходностей казначейских облигаций, а не на заявлениях ФРС. Без четкого сигнала от центрального банка о прогрессе инфляции ставки по ипотеке, скорее всего, останутся в диапазоне, реагируя на фискальные объявления и динамику рынка 10-летних облигаций, а не на монетарную политику.