Сколько из вашей чистой зарплаты должно идти на ипотеку?

Когда вы ищете дом, одним из самых важных вопросов является возможность реально позволить себе ежемесячные платежи. Ваш доход — как до, так и после уплаты налогов — определяет вашу покупательскую способность. Однако универсальной формулы, которая подходила бы всем, не существует. Вместо этого кредиторы и финансовые консультанты используют несколько различных моделей, основанных на процентах, чтобы оценить, какая часть вашего чистого дохода должна идти на ипотеку. Понимание этих методов поможет вам принять обоснованное решение о том, что лучше всего подходит для вашей финансовой ситуации.

Поиск вашего идеального процента платежа по ипотеке

Финансовая индустрия разработала за десятилетия опыта несколько эталонных моделей. Каждая из них использует свой подход к расчету части вашего дохода, предназначенной для расходов на жилье. Главное — найти модель, которая соответствует вашим уникальным обстоятельствам — будь то значительные долги, переменный доход или желание быть консервативным в расходах на жилье.

Правило 28 процентов: ваша отправная точка

Правило 28 процентов, возможно, самое традиционное и широко признанное руководство. Оно гласит, что ваш ежемесячный платеж по ипотеке — включая налоги на имущество и страхование домовладельца — не должен превышать 28 процентов вашего валового ежемесячного дохода (то есть дохода до вычета налогов).

Рассмотрим практический пример. Предположим, ваш домохозяйство зарабатывает 7000 долларов в месяц до налогов. Согласно модели 28 процентов, умножьте 7000 на 0,28, и получите примерно 1960 долларов. Это будет вашей целевой максимальной суммой ежемесячных расходов на жилье.

Это правило было популярно у ипотечных кредиторов на протяжении многих лет, потому что оно задает ясную, простую границу. Однако оно не учитывает другие долги, которые у вас могут быть, поэтому со временем появились более комплексные модели.

Модель 28/36: баланс между ипотекой и другими долгами

Модель 28/36 расширяет базовое правило 28 процентов, добавляя второй уровень анализа. Согласно этому подходу, 28 процентов вашего валового дохода должны идти на платеж по ипотеке, а не более 36 процентов — на все ваши долговые обязательства вместе. Эти обязательства включают кредитные карты, автокредиты, студенческие займы, коммунальные платежи и любые другие регулярные долги.

Используя тот же пример с доходом 7000 долларов в месяц: 36 процентов — это 2520 долларов. Вычтя ваш платеж по ипотеке в 1960 долларов, остается 560 долларов на все остальные долги. Эта модель дает более полное представление о ваших общих финансовых обязательствах, что особенно полезно, если у вас есть значительные долги, не связанные с ипотекой.

Модель 28/36 стала особенно популярной у традиционных кредиторов, потому что она помогает убедиться, что заемщики не перегружены расходами на жилье и одновременно справляются с другими финансовыми обязательствами.

Более консервативные подходы: модели 35/45 и 25 процентов

Для тех, кто ищет дополнительную финансовую свободу, существуют более консервативные модели.

Модель 35/45 предлагает два варианта расчетов. Первый — не более 35 процентов вашего валового дохода должно идти на все долги, включая ипотеку. Второй — до 45 процентов вашего чистого дохода (после налогов) может быть использовано на общие ежемесячные выплаты по долгам.

Возьмем наш пример с доходом 7000 долларов: 35 процентов — это 2450 долларов на все долги. Если ваш чистый доход после налогов и вычетов составляет 6000 долларов, то 45 процентов — это 2700 долларов. Таким образом, диапазон ваших долговых обязательств — от 2450 до 2700 долларов, что дает гибкость в зависимости от вашей ситуации.

Модель 25 процентов после уплаты налогов — самая строгая. Она использует ваш чистый доход (после налогов) и ограничивает ваш ежемесячный платеж по ипотеке 25 процентами от фактического дохода после налогов. Если ваш чистый доход — 6000 долларов, то ваш платеж по ипотеке не должен превышать 1500 долларов.

Этот подход оставляет наименьшую часть дохода для жилья, что идеально подходит, если вы работаете над достижением других финансовых целей, погашаете значительные долги или предпочитаете максимальную гибкость по платежам.

Выбор подходящей модели для вашей ситуации

Каждая модель служит своей цели. Вот как выбрать:

• Выбирайте правило 28%, если у вас минимальные долги и нужен самый простой расчет
• Выбирайте модель 28/36, если у вас типичные уровни кредитных, автокредитных или студенческих долгов
• Выбирайте модель 35/45, если хотите больше гибкости и у вас разнообразные источники дохода
• Выбирайте 25% после налогов, если у вас есть значительные долги, важные финансовые цели или вы предпочитаете максимальную ликвидность ежемесячных платежей

Расчет того, что вы реально можете себе позволить

Помимо применения процентных правил, важно оценить свою полную финансовую картину. Начинайте с сбора следующих данных:

Ваш доход: зафиксируйте как валовой, так и чистый доход за месяц — от основной работы и дополнительных источников. Ваши платежные ведомости дадут эти цифры. Для переменного дохода используйте последние налоговые декларации как ориентир.

Ваши текущие долги: перечислите все, что вы должны — кредитные карты, студенческие займы, автокредиты, личные займы. Помните, что долг — это не переменные расходы, такие как продукты или бензин.

Ваш первоначальный взнос: определите, сколько наличных вы можете вложить сразу. Обычно 20-процентный взнос исключает плату за частное ипотечное страхование (PMI), хотя он не обязателен для покупки дома. Более крупный взнос уменьшает ваши ежемесячные обязательства.

Ваш кредитный рейтинг: лучший кредитный рейтинг обычно дает возможность получить более низкие процентные ставки. Поскольку ставка напрямую влияет на ваш ежемесячный платеж, улучшение кредитной истории перед подачей заявки может существенно помочь.

Что ищут кредиторы: понимание вашего DTI

Кредиторы по ипотеке уделяют большое внимание вашему соотношению долгов к доходу (DTI) — метрике, показывающей, какая часть вашего валового дохода идет на все выплаты по долгам. Вот как его рассчитать: сложите все ваши ежемесячные платежи по долгам и разделите на ваш валовой ежемесячный доход.

Пример расчета: вы зарабатываете 7000 долларов в месяц. Ваш платеж по автокредиту — 400 долларов, по студенческим займам — 200 долларов, по кредитной карте — 500 долларов, а платеж по жилью — 1700 долларов. Общий долг — 2800 долларов. Разделите 2800 на 7000 — получаете DTI 40 процентов.

Обычно рекомендуется держать DTI в диапазоне от 36 до 43 процентов. Некоторые кредиторы допускают более высокие показатели, но меньший DTI повышает шансы на предварительное одобрение. Поскольку требования различаются у разных кредиторов, важно сравнивать условия.

Стратегии снижения ежемесячных расходов на ипотеку

Ваш платеж по ипотеке — значительная часть ваших общих расходов. Есть несколько способов снизить его:

Покупка менее дорогой недвижимости: максимальная сумма, одобренная кредитором, не означает, что нужно тратить именно столько. Покупка ниже одобренного лимита напрямую уменьшает ежемесячный платеж.

Увеличение первоначального взноса: больше вложенных наличных — меньший заем и, соответственно, меньшие платежи. Если есть возможность, экономьте активно, чтобы получить этот бонус.

Получение более низкой ставки: ставки зависят в основном от вашего кредитного рейтинга и DTI. Погашение существующих долгов снижает DTI и может повысить ваш кредитный рейтинг, что позволяет получить более выгодные условия.

Сравнение предложений у разных кредиторов: разные учреждения предлагают разные пакеты ставок. Сравнивайте предложения, чтобы получить наиболее выгодные условия.

Не забывайте: дополнительные расходы при владении домом помимо ипотеки

Хотя платеж по ипотеке — самый крупный расход при владении домом, это не единственные затраты. В ваш ежемесячный бюджет должны входить:

Обслуживание и ремонт: дома требуют постоянного ухода — ремонт крыши, обслуживание HVAC, сантехники, сезонные работы. Если у вас есть бассейн или другие особенности, заложите расходы на их обслуживание.

Газон и ландшафтный дизайн: если в вашем сообществе не предоставляется уход за газоном, вы будете делать это самостоятельно или нанимать специалистов.

Обновление и ремонт дома: в будущем могут понадобиться замена техники, обновление пола, покраска или устранение проблем, выявленных при инспекции. Используйте отчет о техническом осмотре как инструмент для переговоров — если что-то устарело, вы можете запросить ремонт или снижение цены.

Налоги на имущество и страхование: эти расходы часто растут со временем, поэтому учитывайте возможные повышения в вашем долгосрочном бюджете.

Понимание того, какая часть вашего дохода должна идти на ипотеку, — это не только применение одного процента. Оценка всей вашей финансовой ситуации, рассмотрение нескольких моделей и понимание критериев кредиторов поможет вам принять уверенное решение, которое поддержит как вашу мечту о доме, так и ваше общее финансовое здоровье.