Хотите поделиться правом собственности на имущество? Вот почему совместная аренда может быть вашим лучшим вариантом

Когда несколько человек решают совместно приобрести недвижимость, юридическая структура играет важнее, чем многие предполагают. Существует несколько способов оформить совместное владение, и всё более популярным становится совместное владение на праве общей собственности (tenancy in common). В отличие от других моделей совместного владения, эта структура предлагает гибкость и защиту интересов каждого владельца.

Понимание работы tenancy in common

Представьте двух друзей, покупающих инвестиционную недвижимость, или пару, где один человек вкладывает значительно больше капитала, чем другой. Эти ситуации показывают, почему tenancy in common существует как отдельный юридический вариант.

В рамках tenancy in common два или более человека могут владеть недвижимостью — будь то жилое или коммерческое помещение — без необходимости быть женатыми или даже родственниками. Что делает эту структуру уникальной, так это гибкость в распределении прав собственности. Владельцы не обязаны иметь равные доли. Один может владеть 60%, другой — 40%, или стороны могут договориться о любой другой пропорции. Конкретные проценты и условия фиксируются в праве собственности или в индивидуальном договоре между участниками.

В отличие от некоторых других структур владения, которые фиксируются при покупке, tenancy in common можно изменить после создания. Владельцы могут добавлять или исключать участников, корректировать доли, продавать свою часть или брать кредит под свою долю — что невозможно во всех формах совместного владения.

Почему tenancy in common решает реальные проблемы

Рассмотрим ситуацию: супруги покупают дом вместе. Один из них наследует $200 000 от семьи и вкладывает их в покупку, а другой — $50 000 из сбережений. В рамках tenancy in common они могут юридически зафиксировать, что первый владелец имеет 80%, а второй — 20%. Если позже они разведутся, эта документация поможет избежать споров о справедливом разделе.

Вот ещё один пример: происходит развод, и ранее совместная собственность оформлена по другой модели. Они могут перейти на tenancy in common, что позволит каждому назвать своих наследников и сохранить отдельный контроль над своей долей в недвижимости.

Два незнакомых бизнес-партнёра также могут использовать tenancy in common, чтобы при смерти одного из них его наследники получили свою долю — а не она автоматически переходила к оставшемуся партнеру.

Что происходит с недвижимостью при смерти владельца?

Здесь tenancy in common значительно отличается от других моделей владения. Когда владелец по tenancy in common умирает, его доля не переходит автоматически к другим владельцам. Вместо этого она становится частью его личного имущества и передаётся наследникам по завещанию или в соответствии с законом штата.

Доля оставшегося совладельца остаётся за ним, а доля умершего, скорее всего, попадёт в probate — процесс судебного оформления наследства. Этот процесс может быть долгим и дорогостоящим, а недвижимость — связана с наследственным делом. Владельцам, рассматривающим tenancy in common, следует учитывать этот аспект, поскольку probate может занять месяцы или даже годы.

Как tenancy in common сравнивается с другими структурами владения

Три основные варианта совместного владения недвижимостью: совместное владение (joint tenancy), владение на праве всей собственности (tenancy by the entirety) и tenancy in common. Каждый из них имеет свои особенности.

Совместное владение (joint tenancy) обычно ограничено двумя людьми, которые должны иметь равные доли. При смерти одного из них весь объект автоматически переходит к оставшемуся — без probate. Однако изменить такую структуру сложно: нужно продать недвижимость, распределить доходы и купить заново на новых условиях.

Tenancy by the entirety предназначена только для супругов, также с равными долями и автоматическим переходом к surviving spouse при смерти. Как и joint tenancy, её сложно изменить, хотя супруги могут перейти на tenancy in common при изменении обстоятельств.

Tenancy in common отличается тем, что допускает любое число владельцев, неравные доли, гибкость в изменении условий и возможность передать свою долю наследникам. Но при этом при смерти владельца возникает необходимость прохождения probate.

Если для вас важна гибкость, возможность иметь неравные доли и контроль над наследованием — tenancy in common часто лучший выбор. Если же вы хотите избежать probate и предпочитаете автоматический переход к surviving владельцам — лучше выбрать joint tenancy.

Как выбрать подходящую структуру для вашей ситуации

Совместное владение недвижимостью требует ясности в определении приоритетов. Вас волнует справедливое распределение вклада каждого? Хотите, чтобы ваша доля передавалась конкретным наследникам, а не автоматически другим совладельцам? Планируете ли вы, что структура может измениться в будущем?

Tenancy in common эффективно решает эти вопросы. Она признаёт, что у совладельцев могут быть разные доли и разные планы относительно наследства. Эта структура обеспечивает юридическую защиту интересов каждого владельца и при этом остаётся достаточно гибкой для изменений.

Учитывая сложность вопросов собственности и наследства, рекомендуется проконсультироваться с финансовым или юридическим специалистом перед принятием окончательного решения. Каждая ситуация уникальна, и правильная структура зависит от ваших конкретных обстоятельств и долгосрочных целей.