Ключ к определению рынка жилья в США в 2026 году — это «стабильность процентных ставок»

Мнение о том, что стабильность процентных ставок, а не их снижение, будет определять рынок жилья в США в 2026 году, привлекает внимание аналитиков отрасли. Старший аналитик HousingWire Logan Mohtashami отметил, что истинным ключом к рыночной активности является не политика ФРС, а то, сохранятся ли ипотечные ставки на определенном уровне.

Его утверждение основано на реалистичном понимании того, что в текущих условиях маловероятно, что ставки по ипотеке опустятся значительно ниже 5.75%. Вместо ожидания резкого снижения он считает, что стабилизация ставок около 6% принесет рынку гораздо больше пользы.

Почему стабильность ставок стимулирует рынок жилья

Исторически рынок жилья в США наиболее устойчиво реагировал в периоды, когда колебания ставок были минимальными. Резкое изменение на 1% моментально снижает покупательскую способность. В то же время, при стабильных ставках участники рынка могут принимать решения в предсказуемых условиях.

Недавний всплеск ставок выше 7% в 2023 году остро напомнил о том, как рынок может замереть. В противоположность этому, сценарий с сохранением стабильных ставок предполагает умеренный, но реальный рост продаж в 2026 году, отмечает Mohtashami.

Последовательность ставок создает доверие у покупателей и ценовые ориентиры у продавцов, что способствует стабильности всего рынка.

Множество факторов, способствующих улучшению рынка жилья

Mohtashami также указывает, что кроме стабильности ставок, есть и другие факторы, поддерживающие улучшение рынка в 2026 году.

Сужение спреда по ипотечным кредитам (прибыль кредитора) с 3% в 2023 году до примерно 2% помогает удерживать ставки около 6% даже при жесткой политике ФРС. Это позитивный сигнал для рынка.

Одновременно рост запасов жилья расширяет выбор для покупателей и снижает давление на цены. Также стоит учитывать, что повышение заработных плат немного улучшает покупательскую способность.

Совокупность этих факторов позволяет предположить, что тенденции 2025 года сохранятся, а в следующем году ожидается умеренный рост продаж.

Оставшиеся неопределенности и риски на рынке труда

Однако слишком оптимистичные оценки неуместны. Mohtashami отмечает, что единственная причина, по которой текущие уровни ставок сохраняются, — это рост безработицы.

Риск заключается в том, что если рынок труда неожиданно укрепится, снизится уровень безработицы и ускорится рост заработных плат, ФРС может перейти к более жесткой политике и повысить ставки. Учитывая, что инфляция остается примерно на 1% выше целевого уровня, у регулятора есть пространство для маневра.

Сильный рынок труда кажется положительным фактором, но повышение ставок через повышение стоимости заимствований может снизить покупательскую активность и замедлить рост продаж.

Если же рынок труда останется слабым, ставки, скорее всего, сохранятся стабильными, что повысит шансы на увеличение спроса на жилье в 2026 году. В конечном итоге, перспектива рынка зависит от динамики рынка труда и реакции ФРС.