Варианты рефинансирования HELOC: Стоит ли рефинансировать вашу линию кредитования под залог недвижимости?

Ваш дом представляет собой гораздо больше, чем просто место для проживания — это один из ваших наиболее значимых финансовых активов и потенциальный источник средств. Линия кредита под залог дома (HELOC) предлагает владельцам жилья гибкий инструмент заимствования для использования накопленной доли. Однако по мере роста процентных ставок и увеличения обязательств по погашению многие заемщики задаются вопросом: правильный ли это шаг — рефинансировать?

Почему сейчас важно рефинансирование HELOC

Рынок HELOC пережил впечатляющий рост. Только за первые два квартала 2022 года CoreLogic сообщил, что было открыто более 807 000 линий кредита под залог дома, что составляет примерно $131 миллиардов в общей стоимости — самый высокий объем с момента финансового кризиса 2007 года. Хотя такая популярность отражает доверие владельцев жилья к использованию их доли в собственности, она также подчеркивает растущую проблему: управление все более дорогой задолженностью.

Вот основная проблема: процентные ставки по HELOC обычно превышают стандартные ставки по ипотеке, и они, как правило, плавающие, а не фиксированные. В период Draw (обычно длится 10 лет), заемщики часто платят только проценты. Но как только этот период заканчивается и начинается период погашения (обычно 20 лет), начинают начисляться выплаты по основному долгу. Для многих владельцев жилья эти ежемесячные обязательства увеличиваются до уровней, сопоставимых с их ипотечными платежами — иногда даже превышая 10% годовых в процентах, в зависимости от кредитоспособности.

Именно здесь вступает в игру рефинансирование.

Кто может претендовать на рефинансирование HELOC?

Не каждый владелец жилья может рефинансировать свой HELOC, и кредиторы оценивают кандидатов по единым критериям:

Уровень доли в собственности — большинство кредиторов финансируют только до 80% оценочной стоимости вашего дома. Если ваш существующий ипотечный кредит уже превышает этот порог, одобрение рефинансирования HELOC становится затруднительным или невозможным.

Кредитный рейтинг — рейтинг FICO не ниже 670 дает вам преимущество. Более низкие оценки не автоматически исключают вас, но обычно ведут к более высоким ставкам. Демонстрация истории своевременных платежей укрепляет вашу заявку.

Соотношение долга к доходу — кредиторы обычно хотят видеть, что ваши общие обязательства по долгам (включая потенциальный новый платеж по HELOC) составляют менее 43% вашего валового ежемесячного дохода. Этот показатель напрямую влияет как на вероятность одобрения, так и на предлагаемые процентные ставки.

Три пути рефинансирования вашего HELOC

Стратегия 1: Получить новый HELOC

Самый простой способ рефинансирования — это аналогичный стандартному ипотечному рефинансированию — вы заменяете текущую линию на новую, либо у вашего текущего кредитора, либо у другого. Затем используете новую кредитную линию для погашения старого баланса.

Этот подход имеет заметное преимущество: вы начинаете новый период Draw, возвращаясь к выплатам только процентов и снижая давление на текущие платежи. Однако у этого метода есть скрытая цена. Продлевая фазу только процентов, вы можете значительно увеличить общие выплаты по процентам со временем, если не будете активно погашать основной долг.

Стратегия 2: Конвертация в кредит под залог дома

Еще один вариант — заменить ваш HELOC на кредит под залог дома. Хотя оба инструмента используют вашу долю в собственности, структура существенно отличается. Вместо гибкого доступа к Draw, кредит под залог дома предоставляет сумму единовременно при закрытии сделки. Вы начинаете платить проценты сразу на всю сумму.

Снижение платежей может быть незначительным, но долгосрочные сбережения могут быть существенными. Кредиты под залог дома обычно имеют фиксированные ставки и фиксированные ежемесячные платежи — это преимущество стабильности, если вы приоритетизируете погашение долга. Такая предсказуемость привлекательна для заемщиков, уставших от неопределенности плавающих ставок.

Стратегия 3: Объединение с основной ипотекой

Для упрощения управления платежами можно объединить ваш HELOC и ипотеку в один рефинансированный кредит. Однако этот путь требует тщательного рассмотрения, особенно если вы заключили первоначальную ипотеку по исторически низким ставкам.

Как объясняет ипотечный специалист Кристина Морелес кредиторам: «Проблема в том, что: нужно ли мне отказаться от этой ставки?» Если вы зафиксировали выгодную ставку несколько лет назад, рефинансирование может вынудить вас перейти на более высокую ипотечную ставку сегодня. Однако математика все еще может работать в вашу пользу при больших HELOC. Хотя ваша ипотечная ставка может немного увеличиться после рефинансирования, экономия по процентам на HELOC может оказаться значительной. Текущие 30-летние фиксированные ставки по ипотеке в 2023 году в среднем ниже 7%, тогда как ставки по HELOC для менее квалифицированных заемщиков могут достигать 10% и выше.

Когда рефинансирование не вариант

Некоторые владельцы жилья не имеют достаточной доли в собственности или сталкиваются с кредитными проблемами, исключающими их из традиционного рефинансирования. Существуют альтернативные стратегии:

Модификация кредита — хотя у кредиторов нет обязательств модифицировать существующие кредиты, многие предпочитают корректировать условия (понижая ставки, продлевая сроки погашения), чем инициировать процедуру изъятия. Обычно для этого требуется поддерживать счет в течение минимального периода с хорошей историей платежей.

Личный займ — банки, кредитные союзы и онлайн-кредиторы предлагают личные займы, которые могут погасить баланс HELOC. Как и кредиты под залог дома, они предоставляют единовременное финансирование с фиксированными ставками и платежами. Недостаток: ставки по личным займам часто превышают ставки по HELOC, а лимиты по кредитам могут превышать допустимые по личным займам.

Переезд — хотя никто не хочет покидать свой дом, продажа может стать последним вариантом, если платежи по HELOC станут действительно непосильными. Помните: кредиторы могут начать процедуру изъятия, если платежи прекратятся, так как ваше имущество служит залогом по долгу.

Итог

Рефинансирование HELOC заслуживает серьезного рассмотрения, особенно по мере изменения ставок и развития вашего финансового положения. Будь то получение новой линии, конвертация в фиксированный кредит под залог дома или объединение с ипотекой — все эти варианты могут принести значительную помощь. Для получения индивидуальной консультации о том, подходит ли вам рефинансирование HELOC, обратитесь к квалифицированному финансовому специалисту.