Кризис доступности переосмысливает рынок жилья в США, поскольку ставки по ипотеке меняют спрос покупателей

Американский рынок жилья переживает драматические изменения, и цифры рисуют тревожную картину. Ипотечные ставки стали основным виновником в перестройке моделей покупки жилья по всей стране. Если сравнить, с чем сталкиваются заемщики сегодня и в начале 2021 года, разница очевидна: ставки почти утроились — с 2,65% по 30-летней фиксированной ипотеке до 6,75%. Это, казалось бы, незначительное увеличение превращается в разрушительную $600 ежемесячную плату по стандартному кредиту в размере $320 000 — или $7 200 в год, что делает владение домом все более недосягаемым для среднестатистических американцев.

Давление на доступность становится ощутимым

Влияние роста ставок становится еще более очевидным при анализе реальных показателей доступности жилья. По состоянию на август, только 28% текущих объявленных домов могут быть приобретены домохозяйствами с средним доходом — это снижение с 30% всего за несколько месяцев. Чтобы понять масштаб этого снижения, стоит учитывать, что доступность снизилась почти на $30 000 с 2019 года, несмотря на рост средних доходов на 15,7% за тот же период. Эта несогласованность показывает суровую реальность: рост заработных плат не может компенсировать совокупное давление от растущих цен и повышенных затрат по займам.

Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com, кратко выражает это разочарование: «Даже при росте доходов, повышение процентных ставок подорвали реальную покупательную способность типичного американского домохозяйства». Разрыв выходит за рамки ежемесячных платежей. В 2019 году первоначальный взнос в $320 000 позволял сразу приобрести дом средней стоимости. Сегодня тот же капитал примерно на 28% меньше, поскольку средние цены на жилье выросли до $439 450. Потенциальным покупателям теперь требуется более $120 000 наличными только для завершения сделки.

Меньше домов, выше стоимость за квадратный фут

Особенно поразительно, как изменилась сама структура жилищного фонда. Новые дома, построенные в США, сократились до своего минимального за двадцать лет среднего размера — всего 2 404 квадратных футов по данным Realtor.com. За последнее десятилетие это означает потерю 320 квадратных футов, или примерно 12% жилой площади. Виноваты не меняющиеся предпочтения потребителей; семьи не внезапно решили, что компактные дома — это идеально. Скорее, им пришлось идти на компромиссы из-за ухудшения доступности.

Одновременно стоимость за квадратный фут резко выросла до $168, что за десять лет означает увеличение на 57%. Особенно остро это ощущается на рынках, таких как Канзас, где стоимость за квадратный фут при строительстве дома существенно влияет на общую экономику проекта. Будь то строительство нового жилья или ремонт существующего, застройщики и девелоперы сталкиваются с возрастающим давлением, поскольку затраты на материалы, рабочую силу и финансирование растут, сжимая маржу.

От минимумов середины 1990-х до структурного кризиса

Последствия этих совокупных давлений очевидны: активность на рынке жилья упала до уровней, не наблюдавшихся с середины 1990-х годов, по данным Совместного центра по жилищным исследованиям Гарварда. В крупных мегаполисах — Милуоки, Хьюстоне, Балтиморе, Нью-Йорке и Канзас-Сити — ситуация с доступностью особенно ухудшилась. В этих регионах типичное домохозяйство теперь может позволить себе на 9% — 10,5% меньше, чем всего несколько лет назад.

Тенденция уже не является циклической; она представляет собой фундаментальную перестройку американского рынка жилья. Цены остаются высокими. Доступная площадь продолжает сокращаться. Ежемесячные обязательства растут. И миллионы потенциальных покупателей полностью исключены из рынка. Для тех, кто все же смог купить жилье, опыт сопровождается неудобными компромиссами: согласие на меньшее пространство, растягивание финансов до предела или полное отказ от мечты о владении домом. Это новая реальность американского рынка жилья — такой, которая определяется не возможностями, а ограничениями.