Quan điểm trực tiếp | Tiền thuê bán lẻ trong nước tăng 2% Swire Properties gần hoàn thành khoản đầu tư 50 tỷ đô la Hong Kong

观点网 Thị trường còn ảm đạm chưa hoàn toàn biến mất, nhưng CK Asset đã trình làng một báo cáo vẫn khiến các nhà đầu tư yên tâm.

Ngày 12 tháng 3, CK Asset công bố báo cáo tài chính toàn năm 2025 và tổ chức họp báo về kết quả kinh doanh. Trong khi đó, vào đầu tháng 2 vừa qua, công ty đã thực tế tiết lộ trước dữ liệu hoạt động cả năm của các dự án thuộc sở hữu của mình.

Dữ liệu cho thấy thị trường văn phòng Hong Kong năm ngoái diễn biến ảm đạm rồi phục hồi, dù tỷ lệ thuê của các tòa nhà văn phòng chủ chốt của CK Asset vẫn ổn định, nhưng giá thuê vẫn trong xu hướng giảm; ngược lại, các bất động sản bán lẻ đã phục hồi toàn diện, đặc biệt là dự án tiêu biểu tại Trung Quốc đại lục, Shanghai Xinjing CK Mall, nhờ doanh số bán “Louis号” tăng gần 50%.

Vì vậy, các số liệu kết quả mới nhất của CK Asset công bố cũng phần lớn tiếp tục xu hướng này.

Thu nhập từ thuê giảm nhẹ

Theo số liệu, CK Asset trong kỳ đạt doanh thu 16,041 tỷ HKD, tăng 11% so với cùng kỳ; lợi nhuận cơ bản thuộc về cổ đông đạt 8,62 tỷ HKD, tăng 27%, đánh dấu sự thoát khỏi tình trạng doanh thu và lợi nhuận đều “giảm sút” như năm trước.

Điều đáng chú ý là sự tăng trưởng lợi nhuận cơ bản thuộc về cổ đông chủ yếu đến từ việc bán các tài sản phi cốt lõi.

Từ năm 2018, CK Asset liên tục thúc đẩy chiến lược “bán tài sản phi cốt lõi + luân chuyển vốn”. Trong năm 2025, công ty đã hoàn tất việc thoái vốn khỏi trung tâm mua sắm Brickell City Centre tại Miami, Mỹ cùng hai lô đất liền kề, các tòa nhà công nghiệp tại Tsing Yi, Hong Kong và tầng 43 của trung tâm Hong Kong Island East Center. Trong đó, riêng tài sản tại Miami, công ty thu về khoảng 871 triệu HKD trước thuế.

Sau khi loại trừ lợi nhuận từ việc bán tài sản, lợi nhuận cơ bản thường xuyên của CK Asset thuộc về cổ đông đạt 6,26 tỷ HKD, giảm 3% so với cùng kỳ. Sự giảm này chủ yếu liên quan đến khoản lỗ từ việc mất thu nhập thuê sau khi bán tài sản tại Miami. Đồng thời, doanh thu từ thuê văn phòng tại Hong Kong giảm, cùng với chi phí bán hàng và tiếp thị các dự án nhà ở tăng cũng ảnh hưởng đến kết quả.

Ngược lại, thành tích ổn định của các bất động sản bán lẻ tại Trung Quốc đại lục đã bù đắp cho các số giảm này.

Theo số liệu, phân theo lĩnh vực kinh doanh, trong tổng doanh thu 16,041 tỷ HKD năm 2025 của CK Asset, lĩnh vực khách sạn đạt 917 triệu HKD, tăng 3,3%; lĩnh vực mua bán bất động sản, do CK Asset ra mắt dự án nhà ở đầu tiên tại Trung Quốc, “Shanghai Lujiazui CK Source”, nên doanh thu trong kỳ tăng gần 23 lần, đạt 2,11 tỷ HKD;

Trong khi đó, lĩnh vực đầu tư bất động sản, tức doanh thu từ cho thuê, đạt 13,014 tỷ HKD, giảm 3,3% so với 13,452 tỷ HKD năm 2024; cùng kỳ, lợi nhuận hoạt động từ các khoản đầu tư bất động sản đạt 7,712 tỷ HKD, giảm 6,5% so với cùng kỳ.

Khó có thể xác định rõ ai là nguyên nhân kéo giảm, năm 2025, doanh thu cho thuê văn phòng của CK là 5,248 tỷ HKD, giảm 4,4% so với cùng kỳ; doanh thu thuê bất động sản bán lẻ là 7,193 tỷ HKD, giảm 2,6%; doanh thu thuê nhà ở là 438 triệu HKD, cũng giảm nhẹ.

Nếu phải chọn một yếu tố kéo giảm, thì đó chính là các tòa nhà văn phòng. Trong kỳ, giá trị hợp lý của các bất động sản đầu tư của CK đã giảm từ 6,299 tỷ HKD xuống còn 7,716 tỷ HKD, chủ yếu do các tòa nhà văn phòng tại Hong Kong.

Xét theo khu vực, tổng doanh thu từ cho thuê các tòa nhà văn phòng của CK tại Hong Kong trong năm là 4,885 tỷ HKD, giảm 4% so với năm trước.

Nguyên nhân chủ yếu là do tỷ lệ trống cao của thị trường văn phòng chung tại Hong Kong và nguồn cung mới liên tục, gây áp lực giảm giá thuê. Mặc dù thị trường IPO sôi động và tâm lý ngành tài chính cải thiện, bắt đầu thúc đẩy nhu cầu thuê trong quý IV, nhưng ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh là hạn chế.

Tuy nhiên, các tòa nhà văn phòng chất lượng cao của CK vẫn thể hiện sự bền bỉ. Tại Admiralty và Quarry Bay, CK sở hữu hai cụm tòa nhà văn phòng là CK Tower và CK Place, đều thu hút nhiều khách thuê mới, đồng thời nhiều khách thuê hiện tại gia hạn hoặc mở rộng diện tích.

Tính đến cuối năm, tỷ lệ lấp đầy toàn bộ các tòa nhà văn phòng của CK đạt 89%. Nếu không tính đến hai tòa mới hơn là CK Place Tower 2 (73%) và CK Place Tower 6 (66%), tỷ lệ lấp đầy của các bất động sản cốt lõi đã đạt 91%. Hơn nữa, trong năm 2026, CK chỉ cần đối mặt với 7,6% các hợp đồng thuê hết hạn.

Ngược lại, bất động sản bán lẻ tại Hong Kong trong năm 2025 đạt tổng doanh thu thuê 2,355 tỷ HKD, gần như không đổi so với năm 2024.

Ba trung tâm thương mại chủ chốt do CK sở hữu 100% là CK Shopping Mall, CK City Center và East Point City đều tăng doanh số bán lẻ lần lượt 6%, 3% và 2% năm ngoái, trong khi tổng doanh số bán lẻ ước tính của Hong Kong chỉ tăng 1%. Cả ba đều duy trì tỷ lệ lấp đầy rất cao, đạt 100% vào cuối năm, và dự kiến đến năm 2026, khoảng 20% các hợp đồng thuê sẽ hết hạn.

Dù thị trường văn phòng Hong Kong gặp nhiều thử thách, nhưng hoạt động bán lẻ của CK tại Hong Kong vẫn thể hiện sự ổn định vượt trội so với thị trường.

Đầu tư 460 tỷ HKD vào Trung Quốc

Về phía Trung Quốc, tổng doanh thu từ thuê của các bất động sản văn phòng của CK tại Trung Quốc giảm 3%, còn 818 triệu HKD, trong đó, tòa nhà văn phòng tại Guangzhou CK Mall, chiếm 97% cổ phần, trong kỳ giảm 3%, đạt 363 triệu HKD.

Tuy nhiên, tỷ lệ thuê của các tòa nhà này vẫn duy trì ở mức khá ổn định, Guangzhou CK Mall đạt 90%, Beijing Yitihang đạt 93%, Shanghai Xinjing CK Mall đạt 93%.

Về lĩnh vực bán lẻ trọng điểm tại Trung Quốc, năm 2025, CK đạt tổng doanh thu thuê thuộc về cổ đông là 5,353 tỷ HKD, tăng 2% so với cùng kỳ. Trong đó, ba trung tâm thương mại thuộc sở hữu của CK, tổng doanh thu thuê đạt 4,628 tỷ HKD, tăng 3% so với năm trước.

Trong đó, doanh thu bán lẻ và thuê của Sanlitun Taikoo Li tại Bắc Kinh lần lượt tăng 11% và 3%. Dự án này vừa mới tuyên bố đạt cột mốc quan trọng trong nâng cấp và mở rộng.

Theo số liệu, chiến dịch nâng cấp chiến lược của Sanlitun Taikoo Li bắt đầu chính thức từ năm 2022. Đến nay, gần một nửa diện tích thương mại phía Bắc đã hoàn tất nâng cấp và tối ưu hóa thương hiệu, với các thương hiệu cao cấp như Dior, Hermès, Louis Vuitton, Tiffany & Co., Loro Piana đã lần lượt gia nhập, trong đó có hai cửa hàng Dior Maison và Louis Vuitton Maison thứ hai tại Bắc Kinh, đều là những cửa hàng flagship quan trọng nhất toàn quốc.

Các khu phía Nam và phía Tây cũng đã được tối ưu hóa. Khu phía Nam tập trung nâng cấp xu hướng thời trang, giới thiệu các thương hiệu như TOTEME, HELLY HANSEN, KNOTIFY, mở cửa hàng đầu tiên tại Bắc Kinh hoặc toàn quốc. Khu phía Tây, như một phần mở rộng của phía Nam, đã giới thiệu các cửa hàng đầu tiên của Nike ACG “Base Camp” và trung tâm trải nghiệm toàn cầu của Descente DKL.

Gần đây, cửa hàng Nike ACG đầu tiên toàn cầu “Base Camp” cũng đã mở tại Sanlitun Taikoo Li.

Hiện tại, tầng N1 khu phía Bắc của Sanlitun Taikoo Li (trước đây gọi là khách sạn Yushe) đang được phát triển lại thành mục đích bán lẻ. Dự kiến, dự án đã hoàn thành phần mái vào tháng 11 năm 2025 và dự kiến khai trương vào năm 2027.

Tại Thành Đô, Taikoo Li vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định, tổng doanh thu bán lẻ và thuê đạt lần lượt 7% và 5% cao hơn năm trước.

Trong năm 2025, dự án đã hoàn tất việc giới thiệu và nâng cấp 59 thương hiệu và cửa hàng, bao gồm Audemars Piguet, Descente, Descente Blanc, flagship Golden Goose, Gregory, Laderach, LINDBERG, cửa hàng flagship Muji, cửa hàng flagship On, flagship Salomon, cùng nhiều thương hiệu khác.

Tại Quảng Châu, CK Mall đã đảo chiều xu hướng giảm trong năm 2025, với tổng doanh số bán lẻ và doanh thu thuê đều tăng 2%.

Trong năm, dự án đã giới thiệu các thương hiệu mới như Acne Studios, Alexander Wang, Galenic, Guerlain, Helena Rubinstein, Jil Sander, Kenzo Kids, Colonne, Marni, MIKI HOUSE, Pomellato, Xingyao·Shishi Jiu, Yamasita Arimatsu, Tom Ford, v.v.

Điểm tăng trưởng quan trọng trong tương lai của Quảng Châu CK Mall là “HuiFang” rộng 8.400 m², hiện gọi là giai đoạn hai của CK Mall, dự kiến hoàn thành vào năm 2026. Giai đoạn ba, trước trung tâm văn hóa cũ, có diện tích 60.8 nghìn m², dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2027.

Trong tất cả các bất động sản, dự án có tăng trưởng tốt nhất là Shanghai Xinjing CK Mall. Nhờ sức hút và lượng khách lớn từ “Louis号” – biểu tượng lớn nhất toàn cầu của LV năm 2025, dự án này đã đạt mức tăng doanh số 49,6%, cao nhất trong tất cả các dự án, đồng thời giá thuê cũng tăng 1%.

Năm 2024, do ảnh hưởng của việc nâng cấp, Xinjing CK Mall từng phải đối mặt với tình trạng trống trải diện tích lớn kéo dài, nhưng nay đã lấp đầy, nhiều thương hiệu nổi bật đã gia nhập, như tháng 10 năm 2025, thương hiệu thể thao Mỹ Sporty & Rich khai trương cửa hàng boutique đầu tiên tại Trung Quốc.

Với việc nâng cấp hạ tầng, Xinjing CK Mall tiếp tục nâng cao danh sách thương hiệu. Trong năm 2025 và đầu năm 2026, dự án lần lượt giới thiệu các thương hiệu như Ferragamo, BEYOND THE VINES (thương hiệu sáng tạo của Singapore, cửa hàng đầu tiên tại Trung Quốc), GAR?ON BY GAR?ON (thương hiệu thời trang thiết kế, cửa hàng offline đầu tiên tại Trung Quốc), FACTOR (thương hiệu xe đạp cao cấp của Anh, cửa hàng đầu tiên tại Trung Quốc), CRAFT (thương hiệu thể thao của Thụy Điển, cửa hàng đầu tiên tại Trung Quốc), Ann Andelman Café (cửa hàng đầu tiên toàn cầu), v.v.

Tại Bắc Kinh, Yitihang Port do ảnh hưởng của dự án “CK Place” đã tăng doanh thu thuê 3% nhưng giảm 2% về tổng doanh thu bán lẻ.

Tại Thượng Hải, dự án Qiantan Taikoo Li, nằm ngoài khu trung tâm, đã nỗ lực rất nhiều trong năm qua, mở hơn 70 cửa hàng mới, gồm Aesop, Balmain, I.T Blue Block & Beams, Lancôme, M Essential, Max Mara, PRADA mỹ phẩm, Rolex, Sporty & Rich, TASAKI, v.v.

Dù doanh số bán lẻ của dự án tăng 7%, nhưng do điều chỉnh giá và tình hình chung của thị trường, doanh thu thuê vẫn giảm 2% so với cùng kỳ.

Theo chia sẻ của các nhà đầu tư tham dự, ban lãnh đạo cho biết tại cuộc họp nhà đầu tư về kết quả kinh doanh, họ lạc quan về thị trường bán lẻ nội địa Trung Quốc trong thời gian tới.

“Với việc nâng cấp danh mục thuê lớn, chúng tôi đã thấy đà tích cực này và xu hướng tăng trưởng nhanh đã kéo dài đến quý I năm nay.” Lấy Sanlitun Taikoo Li làm ví dụ, dự án này đã mở nhiều cửa hàng thương hiệu xa xỉ lớn vào tháng 12 năm ngoái, “kết quả trong hai tháng đầu năm rất khả quan, chúng tôi đã chứng kiến mức tăng doanh số hai con số và dự kiến xu hướng này sẽ tiếp tục đến quý II.”

Ban lãnh đạo còn cho biết, tất cả các trung tâm thương mại của CK đều có lượng khách rất mạnh mẽ. “Trong các thành phố chúng tôi vận hành, hiệu suất của chúng tôi vượt xa thị trường… Các thương hiệu xa xỉ hoạt động rất tốt trong các trung tâm của chúng tôi… Đồng thời, chúng tôi cũng thấy một số thương hiệu nội địa mới nổi thể hiện xuất sắc.”

Ban lãnh đạo nhấn mạnh, các thương hiệu nội địa và quốc tế, cũng như các thương hiệu xa xỉ, đã tạo thành sự bổ sung rất tốt cho nhau.

Tổng thể, CK Asset vẫn thể hiện sự bền bỉ của danh mục đầu tư và khả năng thực thi chiến lược trong năm 2025. Kết quả bán lẻ tại Trung Quốc đại lục trở thành điểm sáng trong thành tích của công ty.

Lãnh đạo CK Asset tại cuộc họp báo cáo kết quả cho biết, công ty đã cam kết đầu tư 500 tỷ HKD vào thị trường nội địa Trung Quốc, trong đó đã hoàn tất phân bổ 460 tỷ HKD. Hầu hết các dự án đã bắt đầu thi công.

Theo thống kê, trong năm 2026, CK Asset sẽ khai trương nhiều dự án như Beijing CK Place, Taikoo Li Sanya, dự án tổng hợp tại Qiantan Thượng Hải, và Lujiazui CK Source tại Thượng Hải.