Para aliviar las restricciones de las empresas inmobiliarias, los proyectos de renovación urbana de Shenzhen pueden no incluir viviendas de protección social

En el contexto actual de aceleración de la renovación urbana en las principales ciudades del país, la gran ciudad de Shenzhen ha comenzado a facilitar las políticas operativas para los desarrolladores.

Según un comunicado de Shenzhen, recientemente, la Oficina de Vivienda y Construcción de Shenzhen y la Oficina de Planificación y Recursos Naturales emitieron conjuntamente la “Notificación sobre la regulación adicional de la gestión de proyectos de renovación urbana” (en adelante, la “Notificación”). Esta política entrará en vigor el 16 de marzo de 2026 y tendrá una vigencia de cinco años.

La “Notificación” tiene como objetivo coordinar la implementación de las normas de proyectos residenciales, optimizar la gestión de los proyectos de renovación urbana, fortalecer la iniciativa del gobierno, resolver dificultades y obstáculos en los proyectos para acelerar su implementación y estimular inversiones efectivas.

Su contenido principal incluye la optimización de la verificación y ajuste de la tasa de transferencia de tierras y los requisitos para la asignación de viviendas de protección oficial. Para los proyectos que no hayan completado la aprobación del plan de la unidad de renovación urbana, si cumplen con la capacidad de servicios de infraestructura y cuentan con la aprobación de las autoridades relevantes, en la fase de planificación se podrán ajustar los requisitos de transferencia de tierras, determinar razonablemente la tasa de transferencia y simplificar los procedimientos de aprobación, sin necesidad de realizar procedimientos de ajuste del plan.

Esto es una “buena noticia” para las empresas inmobiliarias especializadas en renovación urbana. Una vez que no sea necesario construir viviendas de protección, las empresas podrán reducir significativamente la dificultad de desarrollo y aumentar el valor económico de los proyectos. En la fase de “superar obstáculos”, Shenzhen ha dado luz verde a las empresas inmobiliarias.

Las viviendas de protección ya no son obligatorias

Lo que más ha llamado la atención en esta “Notificación” es la modificación en los requisitos de construcción de viviendas de protección en los proyectos de renovación urbana.

Se señala que, para los proyectos de renovación urbana ya aprobados en el plan, los requisitos de viviendas de protección se cumplirán según el plan aprobado y las regulaciones originales; para los proyectos sin aprobación del plan, deben cumplir con las normas relacionadas con proyectos residenciales, y en principio, no será obligatorio construir viviendas de protección; los proyectos de “reforma laboral a protección” continuarán según las regulaciones existentes.

Esto significa que, en principio, los nuevos proyectos de renovación en Shenzhen ya no exigirán la construcción obligatoria de viviendas de protección. Para las empresas inmobiliarias que operan en Shenzhen, esta regulación puede ofrecer mayor flexibilidad, incentivando la promoción de proyectos de renovación urbana.

Luo Yu, director general de Yihe Urban Renewal Group, dijo en una entrevista con 21st Century Business Herald que, según la “Notificación”, los proyectos sin plan aprobado o que requieran una nueva planificación según las políticas de revisión y suministro, no necesitan construir viviendas de protección, lo que favorece la mejora de la calidad de las viviendas comerciales y, en cierta medida, puede aumentar la cantidad de viviendas comerciales planificadas, elevando así el valor de desarrollo del proyecto.

Un representante del departamento de renovación urbana de una empresa inmobiliaria en Shenzhen también comentó a 21st Century Business Herald: “Antes, en los proyectos de renovación urbana, la construcción de viviendas de protección era ‘todo o nada’. La nueva política es una buena noticia para nosotros, al menos nos da una idea para resolver el problema. Sin embargo, la operación específica de los proyectos de renovación urbana es compleja, y en el pasado, la proporción de viviendas de protección que construíamos también variaba. Por lo tanto, en la práctica, todavía necesitamos discutir caso por caso con las autoridades relevantes para determinar el impacto final en los beneficios del proyecto.”

De hecho, en los últimos años, Shenzhen ha ido flexibilizando continuamente los requisitos de construcción de viviendas de protección en los proyectos de renovación urbana.

En junio de 2025, Shenzhen publicó una nueva regulación que indica que, para las unidades de renovación urbana ya aprobadas y sin inicio de obras, si las viviendas de protección ya están claramente asignadas en el plan de renovación urbana y son viviendas de protección para venta, el solicitante o el ejecutor puede ajustar el 40% de la superficie de las viviendas de protección para venta a viviendas comerciales, y el 60% restante se transferirá gratuitamente al gobierno según el índice de densidad media del uso residencial en el plan de renovación urbana, con un área mínima de 3000 metros cuadrados.

En el futuro, Shenzhen implementará principalmente la construcción de viviendas de protección a través de nuevos desarrollos, la revitalización de viviendas existentes y adquisiciones múltiples, entre otros canales.

Un experto en renovación urbana de una empresa inmobiliaria afirmó a este medio: “En los últimos años, Shenzhen acumuló un cierto inventario de propiedades comerciales y algunas viviendas residenciales, que pueden satisfacer los requisitos de coordinación para viviendas de protección. Sin embargo, los proyectos de renovación urbana requieren una gran inversión de fondos, y exigir la construcción de viviendas de protección afecta la motivación de inversión de las empresas y puede seguir aumentando el inventario. Por lo tanto, dejar de exigir su construcción, sin reducir la cantidad de viviendas de protección, es una flexibilización para las empresas y un resultado beneficioso para todos.”

Superar obstáculos y dificultades

Además de dejar claro que ya no será obligatorio construir viviendas de protección, el objetivo de la “Notificación” de Shenzhen es coordinar las fuerzas de todas las partes para resolver los obstáculos y dificultades en el proceso de renovación urbana.

La “Notificación” señala que, por un lado, para los proyectos de renovación urbana sin aprobación del plan, se deben optimizar las políticas relacionadas siguiendo los principios de “legalidad y mercado” para cumplir con las normas de proyectos residenciales; por otro lado, se fortalecerá la iniciativa del gobierno, coordinando a todas las partes, resolviendo obstáculos y promoviendo de manera segura y efectiva la aceleración de los proyectos de renovación urbana en Shenzhen, estimulando la inversión inmobiliaria efectiva.

Algunos expertos consideran que fortalecer la iniciativa del gobierno significa que Shenzhen acelerará la renovación mediante la fuerza del Estado.

En cuanto al apoyo a los proyectos de renovación urbana, Shenzhen está haciendo esfuerzos en varias áreas. La “Notificación” fomenta que las instituciones financieras ofrezcan servicios de crédito, préstamos para fusiones y adquisiciones, entre otros, para aliviar la presión financiera de los actores del mercado; también apoya a las compañías de gestión de activos financieros a revitalizar proyectos mediante reestructuración de activos y reorganización en quiebra.

Además, la notificación menciona la tasa de transferencia de tierras, estableciendo que los proyectos de renovación urbana sin aprobación del plan deben determinar razonablemente la tasa de transferencia de tierras, y, tras obtener la aprobación del gobierno local y las autoridades relevantes, en la fase de planificación de la renovación urbana, se podrán ajustar los requisitos de transferencia de tierras y los requisitos legales relacionados, siempre que se cumplan los requisitos de uso de suelo y se simplifiquen los procedimientos de aprobación, sin necesidad de realizar procedimientos de ajuste del plan.

El ajuste en la tasa de transferencia de tierras también reduce los costos de desarrollo para las empresas. Luo Yu explicó que la tasa de transferencia de tierras ajustada no debe ser inferior a la superficie de transferencia base (más de 3000 metros cuadrados y más del 15%). Hasta 2025, la tasa promedio de transferencia en proyectos de renovación urbana en Shenzhen es de aproximadamente el 40%. La reducción de esta tasa aumentará la superficie de uso de suelo y reducirá los plazos de aprobación, ya que no será necesario seguir procedimientos de ajuste del plan.

Luo Yu sugirió que la tasa de transferencia de tierras en los proyectos de renovación urbana podría establecerse claramente en función de las condiciones previas o prioritarias de aprobación de los proyectos de revisión y suministro; además, se pueden aplicar políticas diferenciadas para áreas como aldeas urbanas, zonas industriales antiguas y proyectos residenciales antiguos, estableciendo requisitos de transferencia de tierras específicos para cada caso. En cuanto a los procesos, también se deben simplificar, acelerar y promover la aprobación conjunta de planificación y uso de suelo, acortando los plazos y reduciendo los costos temporales.

Flexibilizar el desarrollo de las empresas inmobiliarias en estos proyectos es un paso importante para avanzar en la renovación urbana. En realidad, el desarrollo de estos proyectos es complejo, y las dificultades que enfrentan las empresas no solo son de costos, sino también de costos hundidos y del entorno del mercado.

El investigador principal del Centro de Políticas de Vivienda de Guangdong, Li Yujia, afirmó que la clave para impulsar la renovación antigua radica en varios factores: primero, si se puede implementar el principio de expropiación legal y reducir los costos de compensación para los desplazados; segundo, si la renovación en áreas específicas puede elevar el valor del área mediante una transformación en bloque; tercero, la tendencia del mercado de viviendas comerciales, especialmente la estabilidad en ventas y precios en las áreas; cuarto, la innovación en políticas y mecanismos; y quinto, la responsabilidad de la planificación a nivel municipal y la implementación en los niveles de distrito y la capacidad de ejecución de los gobiernos locales.

Por lo tanto, la publicación de la “Notificación” por parte de Shenzhen responde a los “puntos críticos” en los proyectos de renovación urbana. Desde las políticas favorables hasta las declaraciones oficiales, Shenzhen ha otorgado mayor espacio para la implementación de los proyectos de renovación antigua. Un representante de una empresa inmobiliaria en Shenzhen comentó a 21st Century Business Herald: “El entorno del mercado aún no es muy claro. Aunque nuestra empresa tiene algunos proyectos de renovación urbana en reserva, después de hacer cálculos, los hemos puesto en espera por ahora. La política de ‘parches’ ayuda a reducir la dificultad del desarrollo y, además, con el impulso del gobierno y la participación activa de las empresas, se puede acelerar la implementación de los proyectos de renovación urbana en Shenzhen.”