Khi Chủ Nhà 'Bị Kẹt', Người Mua Sẽ Không Thể Tiếp Cận Giá Nhà

Những điểm chính

• Nghiên cứu mới xem xét tác động “khoá chặt” lãi suất thế chấp khiến giá nhà tăng cùng với lãi suất sau đại dịch.
• Chủ nhà có khoản vay thế chấp trong thời kỳ đại dịch cực thấp, những người trước đây có thể trở thành người thuê nhà, đã ở lại nhà của mình. Điều này giữ một phần lớn nguồn cung nhà ở khỏi thị trường và đẩy giá lên.
• Hiệu ứng này chỉ xảy ra ở những thị trường nơi không đủ nhà được xây dựng.

Nhận câu trả lời cá nhân hóa, được hỗ trợ bởi AI, dựa trên hơn 27 năm kinh nghiệm đáng tin cậy.

HỎI

Khi lãi suất thế chấp tăng, giá nhà thường giảm. Nhưng điều ngược lại đã xảy ra khi lãi suất tăng sau đại dịch, và nghiên cứu mới làm sáng tỏ cách và lý do tại sao.

Thông thường, lãi suất cao hơn đẩy giá xuống vì người mua rút khỏi thị trường, làm giảm cầu. Nhưng nền kinh tế năm 2021 không bình thường, và một bài báo mới của Justin Katz, nghiên cứu viên tại Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hiệp Harvard, xem xét cách và nơi mà hiệu ứng “khoá chặt” giữ cho giá tăng ngay cả khi lãi suất thế chấp tăng. Hóa ra, người thuê nhà đóng vai trò lớn trong hiện tượng này.

Lãi suất thế chấp bắt đầu tăng vào năm 2021 sau nhiều năm ở mức thấp kỷ lục, tăng hơn 7% từ dưới 3% chỉ trong hai năm. Vì lãi suất quá thấp trong thời gian dài trong đại dịch, hàng triệu chủ nhà có khoản vay thế chấp cực thấp, tạo động lực tài chính lớn để không bán nhà. Với ít nhà hơn trên thị trường, cung cầu nghiêng về phía người bán, và giá tiếp tục tăng.

Điều này có ý nghĩa gì đối với nền kinh tế

Nghiên cứu này nhấn mạnh rằng các chính sách nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở có khả năng giảm áp lực về khả năng chi trả và ổn định một lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế Mỹ.

Nghiên cứu của Katz giải quyết một điểm còn thiếu trong quan điểm đó: liệu những chủ nhà đã “khoá chặt” đó có trở thành người mua nhà không? Vậy tại sao cầu không giảm cùng với cung, và đẩy giá xuống?

Câu trả lời, theo Katz, nằm ở sự chuyển đổi giữa chủ nhà và người thuê nhà. Con đường từ thuê nhà sang mua nhà không phải là một chiều. Mỗi năm, tỷ lệ lớn các chủ nhà bán nhà chọn thuê nhà tiếp theo, giải phóng nguồn cung nhà ở. Ví dụ, vào tháng 9, 36% người bán nhà dự định thuê nhà tiếp theo, theo Fannie Mae. Hiệu ứng khoá chặt đã giữ chặt nguồn cung tiềm năng đó.

“Nếu khoá chặt lãi suất làm giảm số lần chủ nhà chuyển đổi sang thuê nhà, tổng số nhà ở do chủ sở hữu chiếm giữ sẽ giảm, làm tăng giá nhà so với thuê nhà,” Katz viết.

Liên quan đến giáo dục

Hiểu về Hiệu ứng Khoá chặt: Ảnh hưởng của nó đến giá nhà

So sánh lãi suất thế chấp hôm nay (ngày 5 tháng 3) — Lãi suất hiện thấp nhất là 6.24%

Tổng thể, hiệu ứng khoá chặt đã chiếm 40% chênh lệch giữa dự đoán giá nhà và thực tế từ năm 2021 đến 2023.

Hơn nữa, Katz phát hiện ra rằng hiệu ứng này chỉ xảy ra ở những khu vực nơi không đủ nhà được xây dựng. Điều này có ảnh hưởng đến các chính sách mà chính phủ nên theo đuổi để làm cho nhà ở trở nên hợp lý hơn.

“Các chính sách nhằm cải thiện khả năng chi trả nhà ở nên tập trung vào mở rộng nguồn cung nhà ở,” ông viết. “Ngược lại, các can thiệp chính sách ảnh hưởng đến quyết định bán nhà bằng cách thay đổi cấu trúc vay thế chấp, chẳng hạn như khả năng chuyển đổi, sẽ ít tác động đến giá nhà tổng thể.”