[特徴株] JRグローバルリッツ再生申請の衝撃…リート株投資心理急降下

JRグローバル不動産投資信託基金の企業再編手続き開始のニュースが伝わるとともに、韓国内の上場不動産投資信託基金全体の投資心理は凍結傾向に向かっている。JRグローバル不動産投資信託基金が取引停止に入ったことで、主要な不動産投資信託基金の株価も同時に下落傾向を示している。

韓国取引所によると、不動産業界のパフォーマンスは軟調であり、SK不動産投資信託基金、韓華不動産投資信託基金、ロッテ不動産投資信託基金、ESRケンダルスクエア不動産投資信託基金、サムスンFN不動産投資信託基金など主要な不動産投資信託基金の株価は全て上昇した後に下落に転じた。市場は、これは個別銘柄の流動性危機が不動産投資信託業界全体の資金調達環境や投資心理の縮小に波及する可能性への懸念を反映していると見ている。

今回の事態の引き金は、JRグローバル不動産投資信託基金のベルギー資産である。JRグローバル不動産投資信託基金は、ベルギーとニューヨークのオフィスビル資産を保有する海外商業不動産投資信託基金である。ベルギー資産に対する海外シンジケートローンの貸し手は、抵当権評価比率（LTV）が約61％であり、優先担保ローンの規定基準を超えていたため、資金凍結（Cash Trap）を通知した。貸し手は、ベルギー資産の賃料から必要経費を差し引いた残額を管理口座に振り込み、早期返済の資金として利用する予定であり、そのため配当や利息の支払いに問題が生じる可能性がある。

貸し手が求める早期返済額は約7830万ユーロであり、これはベルギー資産の2025年の賃料の108.5％に相当する。さらに、同社は満期の大規模な400億ウォンの短期債の元本返済に失敗し、ソウルの再生裁判所に再建手続きの開始を申請するとともに、自主再建支援（ARS）計画も申請した。ARSが承認されれば、裁判所は最長3ヶ月以内に再建手続きの開始を一時停止し、債権者と債務者の協議を促進する。

これ以前、JRグローバル不動産投資信託基金は管理対象に指定されており、裁判所の再建手続き開始決定前に取引を停止していた。報告によると、この不動産投資信託基金に組み入れられている韓国内上場指数ファンド（ETF）は9本に上り、関連商品が圧力を受ける可能性も指摘されている。

証券界は、今回の事態は製造業とは異なり、実質的な事業の損失というよりも、資金調達構造と資金の需給不一致に起因していると見ている。しかし、海外シンジケートローンの貸し手が抵当権を行使すれば、資産の売却価格を無視し、元本回収に集中する可能性があり、国内の債権者の回収率低下を招く恐れがある。これが圧力となるとともに、不動産投資信託業界全体の市場化された借入条件がより厳しくなる懸念も高まっている。