手頃な価格の危機がアメリカの住宅市場を再形成、住宅ローン金利の変化が買い手の需要を変える

アメリカの住宅市場は劇的な変革を遂げており、その数字は厳しい現実を映し出しています。住宅ローン金利は、全国的に住宅購入パターンを再形成する主要な要因となっています。2021年初頭と比較すると、借り手が直面している状況は顕著です：30年固定金利の金利は2.65%から6.75%にほぼ3倍に跳ね上がっています。この一見ささやかな増加は、標準的な$320,000のローンに対して$600 月々のプレミアムをもたらし、年間で$7,200に相当します。これにより、住宅所有は一般のアメリカ人にとってますます手の届きにくいものとなっています。

価格負担の逼迫が深刻化

金利上昇の影響は、実際の手頃さの指標を見ればさらに明らかです。8月時点で、現在リストされている住宅のうち、中央値所得層の家庭が購入できるのはわずか28%に過ぎず、数か月前の30%から減少しています。この減少を背景に考えると、2019年以降、手頃さは約$30,000低下しており、同じ10年間で中央値所得は15.7%増加しているにもかかわらず、このギャップは明らかです。この乖離は、賃金の伸びが高騰する価格や借入コストの上昇に追いついていない厳しい現実を示しています。

Realtor.comのチーフエコノミスト、ダニエル・ヘイルはこのフラストレーションを端的に表現しています：「所得が増加している一方で、金利の上昇は典型的なアメリカ家庭の実質的な購買力を侵食しています。」この格差は月々の支払いだけにとどまりません。2019年には$320,000の頭金で中央値価格の住宅を直接購入できましたが、現在ではその資金は約28%不足しており、中央値の住宅価格は$439,450に上昇しています。これからは、取引を完了させるために$120,000以上の頭金が必要となっています。

小さな住宅、より高い坪単価

特に注目すべきは、住宅在庫自体が変化し始めている点です。Realtor.comのデータによると、米国で新築される住宅の平均面積は過去20年で最も小さくなり、2,404平方フィートにまで縮小しています。これは過去10年で320平方フィートの減少に相当し、約12%の居住空間の縮小を意味します。消費者の嗜好の変化ではなく、手頃さの悪化に伴う妥協の結果です。

同時に、坪単価は劇的に上昇し、$168となっています。これは10年で57%の上昇です。特にカンザスのような市場では、建築コストが全体のプロジェクト経済性に大きく影響します。新規開発や既存ストックの改修においても、資材費、労働費、資金調達コストの上昇が重なり、利益率を圧迫しています。

1990年代後半の最低水準から構造的危機へ

これらの複合的な圧力の結果は明白です：ハーバード大学の住宅研究センターによると、住宅購入活動は1990年代中頃以来の最低水準にまで落ち込んでいます。主要都市圏—ミルウォーキー、ヒューストン、ボルチモア、ニューヨーク、カンザスシティ—では、特に手頃さの悪化が顕著です。これらの市場では、平均的な家庭が数年前と比べて9%から10.5%少ない範囲でしか住宅を購入できなくなっています。

この傾向はもはや景気循環の一環ではなく、アメリカの住宅市場の根本的な再構築を示しています。価格は高止まりし続け、利用可能な面積は縮小し続け、月々の支払いは重くなる一方です。そして何百万もの潜在的な買い手が完全に価格から除外されています。購入できる人々にとっても、妥協を余儀なくされる状況です：スペースを犠牲にしたり、資金を無理に引き伸ばしたり、住宅所有の夢を諦めたり。これが新しいアメリカの住宅現実です—機会ではなく、制約によって定義される世界です。