¿Cuánto de tu salario neto debería destinarse a una hipoteca?

Cuando buscas una vivienda, una de las preguntas más críticas es si realmente puedes permitirte los pagos mensuales. Tus ingresos—tanto lo que ganas antes como después de impuestos—determinan tu poder adquisitivo. Sin embargo, no existe una fórmula universal que aplique a todos. En cambio, los prestamistas y asesores financieros utilizan varios modelos basados en porcentajes para estimar cuánto de tu salario neto debería destinarse a una hipoteca. Entender estos métodos te ayudará a tomar una decisión informada sobre lo que funciona mejor para tu situación financiera.

Encontrando tu porcentaje ideal de pago hipotecario

La industria financiera ha desarrollado varios modelos de referencia a lo largo de décadas de experiencia en préstamos. Cada uno adopta un enfoque diferente para calcular la proporción de tus ingresos que debería destinarse a los costos de vivienda. La clave es encontrar un modelo que se ajuste a tus circunstancias únicas—ya sea que tengas deudas sustanciales, ingresos variables, o simplemente quieras ser conservador con tus gastos de vivienda.

La regla del 28 por ciento: tu punto de partida

La regla del 28 por ciento es quizás la directriz más tradicional y ampliamente reconocida. Establece que tu pago mensual de hipoteca—incluyendo impuestos a la propiedad y seguro del hogar—no debe exceder el 28 por ciento de tus ingresos brutos mensuales (lo que ganas antes de impuestos).

Veamos un ejemplo práctico. Supón que tu hogar gana $7,000 cada mes en ingresos brutos. Según el modelo del 28 por ciento, multiplica $7,000 por 0.28, y obtienes aproximadamente $1,960. Ese sería tu máximo objetivo para los costos mensuales de vivienda.

Esta regla ha sido popular entre los prestamistas hipotecarios durante años porque proporciona un límite claro y sencillo. Sin embargo, no considera otras deudas que puedas tener, por lo que han evolucionado modelos más completos.

El modelo 28/36: equilibrando hipoteca y otras deudas

El modelo 28/36 amplía la regla básica del 28 por ciento añadiendo una segunda capa de análisis. Bajo este enfoque, el 28 por ciento de tus ingresos brutos debe destinarse a tu pago hipotecario, mientras que no más del 36 por ciento de tus ingresos brutos debería cubrir todas tus obligaciones de deuda combinadas. Estas obligaciones incluyen tarjetas de crédito, préstamos de coche, préstamos estudiantiles, pagos de servicios públicos y cualquier otra deuda recurrente.

Usando el mismo ejemplo de ingresos brutos mensuales de $7,000: el 36 por ciento equivale a $2,520. Restando tu pago hipotecario de $1,960, te quedan $560 disponibles para todas las demás deudas. Este modelo te da una visión más completa de tus obligaciones financieras totales, siendo útil si tienes deudas no hipotecarias significativas.

El marco 28/36 se ha vuelto especialmente popular entre los prestamistas convencionales porque asegura que los prestatarios no se sobreextiendan con los costos de vivienda mientras gestionan otras responsabilidades financieras.

Enfoques más conservadores: modelos 35/45 y 25 por ciento

Para quienes buscan mayor margen financiero, existen modelos alternativos que ofrecen directrices más conservadoras.

El modelo 35/45 ofrece dos métodos de cálculo. El primero indica que no más del 35 por ciento de tus ingresos brutos familiares debe destinarse a toda tu deuda, incluida la hipoteca. El segundo permite hasta el 45 por ciento de tu ingreso neto (después de impuestos) para cubrir la deuda total mensual.

Tomando nuestro ejemplo de ingresos brutos de $7,000: el 35 por ciento equivale a $2,450 para toda deuda. Pero si tu ingreso neto después de impuestos y deducciones es de $6,000, entonces el 45 por ciento de eso son $2,700. Esto te da un rango de $2,450 a $2,700 para todas las deudas, ofreciendo flexibilidad según tu situación.

El modelo del 25 por ciento después de impuestos es el más restrictivo. Usa tu ingreso neto (lo que recibes después de impuestos) y limita tu pago mensual de hipoteca al 25 por ciento de lo que realmente recibes. Si tu ingreso neto mensual es de $6,000, tu hipoteca no debería exceder los $1,500.

Este enfoque te deja con la menor cantidad destinada a la vivienda, siendo ideal si estás trabajando en otros objetivos financieros, pagando deudas sustanciales existentes, o prefieres máxima flexibilidad mensual.

Cómo elegir el modelo adecuado para tu situación

Cada modelo cumple una función diferente. Aquí cómo decidir:

• Elige la regla del 28% si tienes deudas mínimas y quieres el cálculo más simple
• Elige el modelo 28/36 si tienes niveles típicos de deudas en tarjetas, coche o préstamos estudiantiles
• Elige el modelo 35/45 si buscas mayor flexibilidad y tienes ingresos variados
• Elige el modelo del 25% después de impuestos si tienes deudas sustanciales, metas financieras importantes más allá de la compra de vivienda, o prefieres máxima liquidez mensual

Calculando lo que realmente puedes permitirte

Más allá de aplicar reglas porcentuales, necesitas evaluar tu panorama financiero completo. Comienza reuniendo estos números:

Tus ingresos: Documenta tanto tus ganancias brutas como netas mensuales de tu trabajo principal y cualquier ingreso adicional. Tu recibo de sueldo proporciona estas cifras. Para ingresos variables, usa tus declaraciones de impuestos más recientes como referencia.

Tus deudas existentes: Enumera todo lo que debes—tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos de coche, préstamos personales. Recuerda, la deuda es distinta de gastos variables como supermercado y gasolina.

Tu pago inicial: Determina cuánto dinero puedes invertir de inmediato. Un pago inicial del 20 por ciento generalmente elimina el cargo de seguro hipotecario privado (PMI), pero no es obligatorio para comprar una casa. Pagos iniciales mayores reducen tu obligación mensual.

Tu puntaje de crédito: Mejor crédito generalmente te califica para tasas de interés más bajas. Como las tasas afectan directamente tu pago mensual, mejorar tu crédito antes de aplicar puede marcar una diferencia significativa.

Lo que buscan los prestamistas: entendiendo tu DTI

Los prestamistas hipotecarios se enfocan mucho en tu relación deuda-ingresos (DTI)—una métrica que revela cuánto de tus ingresos brutos se destina a todos los pagos de deuda. Así se calcula: suma todos los pagos mensuales de deuda y divide entre tu ingreso bruto mensual.

Ejemplo de cálculo: Ganas $7,000 mensuales. Tu pago de coche es $400, préstamos estudiantiles $200, pago de tarjeta de crédito $500, y tu pago de vivienda actual $1,700. La deuda total es $2,800. Divide $2,800 entre $7,000 y obtienes un DTI del 40 por ciento.

Generalmente, apunta a un DTI entre 36 y 43 por ciento. Algunos prestamistas aceptan ratios más altos, pero los DTI más bajos facilitan la preaprobación. Dado que los requisitos varían según el prestamista, es fundamental comparar ofertas para obtener las mejores condiciones.

Estrategias para reducir tus costos mensuales de hipoteca

Tu pago hipotecario representa una parte importante de tus finanzas generales. Varias estrategias pueden ayudarte a minimizarlo:

Comprar una propiedad menos costosa: El monto máximo aprobado por tu prestamista no significa que debas gastar esa cantidad. Comprar por debajo de tu límite aprobado reduce directamente tu pago mensual.

Aumentar tu pago inicial: Más dinero invertido de inmediato significa un monto de préstamo menor y pagos más bajos. Si puedes, ahorra de manera agresiva para obtener esta ventaja.

Conseguir una tasa de interés más baja: Las tasas dependen en gran medida de tu puntaje de crédito y DTI. Pagar deudas existentes logra dos cosas: reduce tu DTI y puede mejorar tu puntaje crediticio, lo que puede calificarte para mejores tasas.

Comparar varias instituciones: Diferentes entidades ofrecen diferentes paquetes de tasas. Comparar ofertas te asegura obtener condiciones competitivas.

No olvides: gastos adicionales de ser propietario que van más allá de tu hipoteca

Aunque tu pago mensual de hipoteca es el costo principal de ser propietario, no es el único. Tu presupuesto mensual debe contemplar:

Mantenimiento y reparaciones: Las casas requieren cuidado continuo—reparaciones en el techo, mantenimiento del HVAC, arreglos de plomería y mantenimiento estacional. Si tienes piscina u otras características, presupuestar su cuidado especializado.

Jardinería y paisajismo: A menos que tu comunidad proporcione mantenimiento del césped, tú te encargarás o contratarás profesionales.

Mejoras y reparaciones: Necesidades futuras pueden incluir reemplazo de electrodomésticos, mejoras en pisos, pintura, o solucionar problemas detectados en la inspección. Usa el informe de inspección como herramienta de negociación—si hay elementos obsoletos, puedes solicitar reparaciones o reducciones en el precio.

Impuestos y seguros: Estos a menudo aumentan con el tiempo, así que considera posibles incrementos en tu presupuesto a largo plazo.

Entender cuánto de tu ingreso neto debería destinarse a una hipoteca implica más que aplicar un porcentaje único. Al evaluar tu panorama financiero completo, considerar múltiples modelos y entender qué evalúan los prestamistas, podrás tomar una decisión segura que apoye tanto tus sueños de ser propietario como tu salud financiera general.