La clave para determinar el mercado inmobiliario de EE. UU. en 2026 radica en la «estabilidad de las tasas de interés»

Se ha puesto de manifiesto entre analistas del sector que la estabilidad de los tipos de interés, más que su bajada, será determinante para el mercado inmobiliario de EE. UU. en 2026. Logan Mohtashami, analista senior de HousingWire, señaló que la verdadera clave del comportamiento del mercado no radica en las políticas de la Reserva Federal, sino en si las tasas hipotecarias se mantendrán en un nivel constante.

Su argumento se basa en la realidad de que, en el entorno financiero actual, es poco probable que las tasas hipotecarias bajen significativamente por debajo del 5.75%. En lugar de esperar una caída drástica, su análisis indica que la estabilización en torno al 6% beneficiará mucho más a los participantes del mercado.

Por qué la estabilidad de los tipos de interés dinamiza el mercado inmobiliario

Históricamente, el mercado inmobiliario de EE. UU. ha reaccionado con mayor fortaleza durante periodos en los que se evitan cambios bruscos en los tipos de interés. Una variación rápida del 1% puede erosionar rápidamente el poder adquisitivo. Por el contrario, en un entorno donde las tasas se mantienen en un nivel estable, compradores y vendedores pueden tomar decisiones en un marco de previsibilidad.

Aún se recuerda que en 2023, cuando las tasas superaron el 7%, el mercado quedó prácticamente paralizado. En contraste, Mohtashami afirma que en un escenario de estabilidad en las tasas, se puede esperar un crecimiento moderado pero real en las ventas para 2026.

La coherencia en las tasas es lo que sustenta la confianza de los compradores y las decisiones de precios de los vendedores, aportando estabilidad general al mercado.

Factores que impulsan la mejora del mercado inmobiliario

Mohtashami también señala que, además de la estabilidad de las tasas, existen otros elementos que apoyarán la recuperación del mercado en 2026.

La reducción del spread de hipotecas (el margen del prestamista), que pasó del 3% en 2023 a aproximadamente el 2%, ayuda a mantener las tasas en torno al 6% incluso bajo políticas restrictivas de la Fed. Esto envía una señal positiva al mercado.

Asimismo, el aumento en las existencias de viviendas amplía las opciones para los compradores y puede aliviar la presión de compra. Además, el incremento salarial, aunque modesto, también contribuye a mejorar ligeramente el poder adquisitivo.

La combinación de estos factores respalda la continuidad de la tendencia de 2025 y la expectativa de un aumento moderado en las ventas en el año siguiente.

Incertidumbres y riesgos en el mercado laboral

No obstante, no hay que ser demasiado optimista. Mohtashami advierte que la única razón por la que los tipos de interés se mantienen en su nivel actual es que la tasa de desempleo está en tendencia al alza.

El riesgo evidente es que, si el mercado laboral se fortalece inesperadamente, con una reducción en el desempleo y una aceleración en el crecimiento salarial, la Fed podría adoptar una postura más agresiva y subir las tasas. Considerando que la inflación aún supera en aproximadamente un 1% el objetivo, las autoridades monetarias tienen margen para actuar.

Un mercado laboral fuerte, aunque en principio positivo, puede acabar reduciendo el poder adquisitivo a través de subidas de tipos, afectando el crecimiento de las ventas.

Por otro lado, si el mercado laboral se mantiene débil, las tasas podrían estabilizarse y apoyar un aumento en la demanda del mercado inmobiliario estadounidense en 2026. En definitiva, el panorama del mercado dependerá de la evolución del mercado laboral y de la respuesta de la Fed ante ella.