Todo lo que los compradores de vivienda necesitan saber sobre otorgantes y beneficiarios en bienes raíces

Comprar propiedad implica navegar por una terminología legal desconocida. Dos términos que a menudo confunden a los compradores son “otorgante” y “otorgado”—palabras que definen las dos partes en cualquier transacción inmobiliaria. Entender lo que significan y cómo interactúan a través de las escrituras de propiedad puede proteger tus intereses y ayudarte a tomar decisiones más inteligentes al comprar o alquilar.

Quién es quién: El otorgante y el beneficiario explicados

En cualquier transacción de propiedad, siempre hay dos partes. El otorgante es la parte que transfiere la propiedad—típicamente el vendedor en una compra de vivienda o el propietario en una situación de alquiler. El beneficiario está en el lado receptor: el comprador o inquilino que adquiere derechos sobre la propiedad.

Piénsalo de esta manera: cuando compras una casa, te conviertes en el grantee. El propietario anterior que te la vende es el grantor. Si estás alquilando un apartamento, tu arrendador actúa como el grantor, otorgándote derechos de uso temporales, mientras que tú eres el grantee.

Cómo se Transfiere Realmente la Propiedad

Cuando el otorgante transmite propiedad al beneficiario, está transfiriendo algo llamado “título”—el derecho legal de poseer, usar y vender la propiedad. Esta transferencia no ocurre con un apretón de manos. Requiere un documento legal formal: una escritura de propiedad.

El tipo de escritura utilizada determina cuánto protección recibe cada parte. Antes de cerrar cualquier trato, el beneficiario normalmente ordena una búsqueda de título para verificar quién es el propietario legal de la propiedad y si existen reclamos o gravámenes contra ella. Una vez que ambas partes confirman que todo está claro, firman la escritura y la propiedad se transfiere oficialmente.

Los Diferentes Tipos de Escrituras y Lo Que Significan Para Ti

No todas las acciones son iguales. La protección que ofrecen varía significativamente, y comprender las diferencias podría salvarte de grandes dolores de cabeza en el futuro.

Escritura de Garantía General: Protección Máxima

Una escritura de garantía general ofrece la protección más sólida disponible para el beneficiario. El otorgante confirma explícitamente que no hay problemas legales ocultos con el título de la propiedad. Si surgen problemas más tarde, como servidumbres, gravámenes fiscales o hipotecas pendientes, el otorgante debe cubrir los costos legales para defender los intereses del beneficiario. Esta cobertura se extiende hasta antes de que el otorgante incluso poseyera la propiedad.

Muchos compradores confunden las escrituras de garantía con las garantías de vivienda. Aunque ambas protegen al comprador, funcionan de manera diferente. Una garantía de vivienda es un contrato de servicio que cubre reparaciones o reemplazos de electrodomésticos y sistemas del hogar durante un período determinado, generalmente un año después de la compra.

Escritura de Garantía Especial: Responsabilidad Limitada

Con una escritura de garantía especial, el otorgante promete que no existen gravámenes sobre el título (como hipotecas) durante su período de propiedad. Sin embargo, el otorgante no acepta ninguna responsabilidad por problemas creados por propietarios anteriores. Los bancos y otras entidades que ejecutan propiedades utilizan con frecuencia este tipo de escritura al vender casas embargadas.

Escritura de Grant: Aseguramiento Básico

Una escritura de concesión transfiere la propiedad y garantiza que el concedente no ha vendido la propiedad a nadie más y no ha tenido problemas de título mientras la poseía. La protección es menos completa que la de una escritura de garantía: el concedente no pagará por defensas legales si surgen problemas de título después de la venta.

Escritura de renuncia: Seguridad mínima

Una escritura de renuncia transfiere cualquier interés que el otorgante tenga en la propiedad, pero no ofrece garantías sobre si el otorgante realmente posee un título válido o puede transferirlo legalmente. Esta escritura no ofrece ninguna protección si alguien reclama derechos de propiedad más tarde. Debido a que se basa completamente en la confianza, las escrituras de renuncia suelen aparecer solo en situaciones específicas, como las transferencias entre miembros de la familia.

Escritura de Propósito Especial: Transferencias Oficiales

Cuando alguien transfiere propiedad en nombre de otra entidad—por ejemplo, un ejecutor que gestiona una herencia—se aplica una escritura de propósito especial. Dado que el otorgante actúa en una capacidad oficial en lugar de como propietario personal, está protegido de responsabilidad si el beneficiario enfrenta reclamaciones de título más tarde.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: Evitando el proceso

Esta escritura permite a los propietarios de viviendas que enfrentan dificultades económicas devolver la propiedad a su prestamista en lugar de pasar por una ejecución hipotecaria. A veces, el otorgante evita la responsabilidad personal por el saldo de deficiencia (monto de la hipoteca restante), siempre que el prestamista acepte por escrito renunciar a ello.

Escritura entre cónyuges: Transferencias de divorcio

Utilizado principalmente en acuerdos de divorcio, esta escritura transfiere propiedades entre cónyuges. Si aún existe una hipoteca sobre la propiedad, el cónyuge que la recibe generalmente refinancia o vende para asumir la responsabilidad exclusiva.

Escritura de Arrendamiento: Derechos Temporales

A diferencia de otras escrituras que transfieren la propiedad, un contrato de arrendamiento otorga derechos de uso temporales. El otorgante (propietario) y el beneficiario (inquilino) utilizan este documento para detallar los términos del arrendamiento, derechos y responsabilidades.

Por qué es importante entender a los otorgantes y los beneficiarios

La relación entre el otorgante y el beneficiario forma la base de cada transacción inmobiliaria. Diferentes tipos de escrituras ofrecen distintos niveles de protección, por lo que saber cuál estás firmando es de suma importancia. Incluso al comprar una escritura que ofrece una protección sustancial, muchos compradores añaden un seguro de título como una salvaguarda adicional contra problemas de propiedad inesperados o reclamaciones que no se detectaron durante la búsqueda inicial de título.

Antes de firmar cualquier escritura, asegúrate de entender exactamente qué protecciones ofrece y qué responsabilidades asume cada parte. Este conocimiento te transforma de un comprador confundido en un participante informado en la transacción.