La crisis de asequibilidad redefine el mercado inmobiliario estadounidense mientras las tasas hipotecarias transforman la demanda de los compradores

El panorama de la vivienda en Estados Unidos está experimentando una transformación drástica, y las cifras muestran un cuadro desolador. Las tasas hipotecarias se han convertido en el principal culpable de remodelar los patrones de compra de viviendas en todo el país. Al comparar lo que enfrentan los prestatarios hoy en día con principios de 2021, la diferencia es marcada: las tasas se han casi triplicado, pasando del 2,65% en una hipoteca fija a 30 años al 6,75%. Este aumento, que puede parecer modesto, se traduce en una $600 prima mensual devastadora en un préstamo estándar de $320,000, o $7,200 anuales, haciendo que la propiedad de una vivienda parezca cada vez más inalcanzable para los estadounidenses promedio.

La crisis de asequibilidad golpea fuerte

El impacto del aumento de tasas se hace aún más evidente al examinar métricas de asequibilidad en el mundo real. A agosto, solo el 28% de las viviendas actualmente listadas pueden ser compradas por hogares de ingresos medios, una disminución respecto al 30% de unos meses antes. Para contextualizar esta caída, considere que la asequibilidad ha bajado en casi $30,000 desde 2019, a pesar de que los ingresos medios han aumentado un 15,7% en la misma década. Esta desconexión revela una realidad dura: el crecimiento salarial no puede mantenerse al ritmo de las presiones combinadas de precios en alza y costos de endeudamiento elevados.

Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com, resume esta frustración de manera concisa: “Incluso cuando los ingresos crecen, las tasas de interés más altas han erosionado el poder de compra real del hogar estadounidense típico.” La disparidad va más allá de los pagos mensuales. En 2019, un pago inicial de $320,000 podía asegurar una vivienda de precio medio de inmediato. Hoy, ese mismo capital está aproximadamente un 28% por debajo, ya que los precios medios de las viviendas han subido a $439,450. Los posibles compradores ahora necesitan más de $120,000 en capital inicial solo para cerrar una transacción.

Casas más pequeñas, costos más altos por pie cuadrado

Lo que resulta particularmente llamativo es cómo el inventario de viviendas en sí mismo ha comenzado a cambiar. Las casas nuevas construidas en Estados Unidos se han reducido a su tamaño promedio más pequeño en veinte años, con solo 2,404 pies cuadrados según datos de Realtor.com. Esto representa una pérdida de 320 pies cuadrados en la última década, o aproximadamente un 12% menos de espacio habitable. La causa no son cambios en las preferencias de los consumidores; las familias no han decidido de repente que las casas compactas sean ideales. Más bien, se han visto obligadas a hacer concesiones a medida que la asequibilidad se deteriora.

Al mismo tiempo, el costo por pie cuadrado ha aumentado dramáticamente hasta los $168, marcando un incremento del 57% en diez años. Esta escalada es especialmente aguda en mercados como Kansas, donde el costo por pie cuadrado para construir una casa influye significativamente en la economía general del proyecto. Ya sea construyendo nuevas viviendas o renovando stock existente, los constructores y desarrolladores enfrentan una presión creciente a medida que los costos de insumos, la mano de obra y la financiación convergen para reducir márgenes.

Desde mínimos de mediados de los 90 hasta una crisis estructural

La consecuencia de estas presiones acumuladas es inconfundible: la actividad de compra de viviendas ha caído a niveles no vistos desde mediados de los años 90, según el Joint Center for Housing Studies de Harvard. Las principales áreas metropolitanas—Milwaukee, Houston, Baltimore, Nueva York y Kansas City—han experimentado una deterioración particularmente aguda en la asequibilidad. En estos mercados, el hogar típico ahora puede permitirse entre un 9% y un 10,5% menos que hace solo unos pocos años.

La tendencia ya no es cíclica; representa una reestructuración fundamental del mercado de la vivienda en Estados Unidos. Los precios permanecen elevados. La superficie disponible continúa reduciéndose. Las obligaciones mensuales se vuelven más pesadas. Y millones de potenciales compradores están siendo excluidos por completo. Para quienes aún logran comprar, la experiencia implica compromisos incómodos: conformarse con menos espacio, estirar las finanzas hasta el límite o abandonar por completo el sueño de ser propietario. Esta es la nueva realidad de la vivienda en Estados Unidos, una que no está definida por la oportunidad, sino por la restricción.