你的税后收入应该用于按揭的比例是多少？

当你在购房时，最关键的问题之一是你是否能实际承担每月的还款。你的收入——税前和税后——决定了你的购买力。然而，没有适用于所有人的通用公式。相反，贷款机构和财务顾问依赖几种不同的百分比模型来估算你的可支配收入中应用于按揭的比例。了解这些方法将帮助你做出符合你财务状况的明智决策。

寻找你的理想按揭还款比例

金融行业在数十年的放贷经验中开发了几种基准模型。每个模型在计算应用于住房成本的收入比例时采取不同的方法。关键是找到适合你独特情况的模型——无论你是否有大量现有债务、收入是否波动，或你是否希望在住房支出上保持保守。

28%规则：你的起点

28%规则也许是最传统、最广泛认可的指导方针。它指出，你的每月按揭还款（包括房产税和房主保险）不应超过你毛月收入的28%（税前收入）。

让我们看一个实际例子。假设你的家庭每月毛收入为7000美元。根据28%的模型，将7000美元乘以0.28，得到大约1960美元。这将是你每月住房支出的目标最大值。

这个规则多年来一直受到按揭贷款人的欢迎，因为它提供了一个明确、简单的界限。然而，它没有考虑你可能背负的其他债务，这也是为什么出现了更全面的模型。

28/36模型：平衡按揭和其他债务

28/36模型在基本的28%规则基础上增加了第二层分析。在这种方法下，28%的毛收入应用于按揭还款，而所有债务（包括信用卡、汽车贷款、学生贷款、公共事业费和其他经常性债务）总和不应超过36%的毛收入。

以相同的7000美元月毛收入为例：36%等于2520美元。减去1960美元的按揭还款，剩余560美元用于偿还其他所有债务。这个模型为你的整体财务义务提供了更完整的图景，特别适合你背负大量非按揭债务的情况。

28/36框架在传统贷款机构中尤为流行，因为它确保借款人在管理其他财务责任的同时，不会在住房成本上过度负担。

更保守的方法：35/45和25%模型

对于希望获得更多财务弹性的人来说，替代模型提供了更为保守的指导。

35/45模型提供两种计算方式。第一种规定，所有债务（包括按揭）不应超过你毛家庭收入的35%。第二种允许用税后收入的45%来覆盖总月债务。

以7000美元的毛收入为例：35%为2450美元，代表所有债务的上限。如果你的税后收入为6000美元，那么45%的额度为2700美元。这意味着你的所有债务支付范围在2450美元到2700美元之间，提供了根据你的具体情况的灵活性。

25%税后模型是最严格的。它以你的净收入（税后收入）为基础，将每月按揭还款限制在你实际收到的收入的25%。如果你的税后收入为6000美元，那么你的按揭不应超过1500美元。

这种方法在住房支出方面留给你最少的空间，适合你正朝着其他财务目标努力、偿还大量现有债务或希望最大化每月现金流的人。

根据你的情况选择合适的模型

每个模型的用途不同。以下是如何做出选择：

• 如果你几乎没有现有债务，想要最简单的计算，选择28%规则
• 如果你有典型的信用卡、汽车或学生贷款债务，选择28/36模型
• 如果你希望更大的灵活性，收入来源多样，选择35/45模型
• 如果你背负大量债务，有超出购房的财务目标，或偏好最大化每月现金流，选择25%税后模型

计算你实际能负担的额度

除了应用百分比规则外，你还需要评估你的整体财务状况。首先收集以下数据：

你的收入：记录你的主要工作和副业的税前和税后月收入。工资单提供这些数字。对于收入不稳定的情况，参考你最近的纳税申报单。

你的现有债务：列出你目前欠的所有债务——信用卡、学生贷款、汽车贷款、个人贷款。记住，债务不同于日常支出如杂货和油费。

你的首付：确定你可以提前投入的现金金额。20%的首付通常可以免除私人按揭保险（PMI），但并非购房的必要条件。更高的首付可以降低你的月供。

你的信用评分：更好的信用评分通常意味着可以获得更低的利率。利率直接影响你的月供，提前改善信用可以带来显著优势。

贷款机构关注的：理解你的DTI

按揭贷款机构非常重视你的债务与收入比（DTI）——这个指标显示你的毛收入中有多少用于偿还所有债务。计算方法是：将所有月度债务还款相加，然后除以你的毛月收入。

示例计算：你每月收入7000美元。汽车还款400美元，学生贷款200美元，信用卡还款500美元，当前住房还款1700美元。总债务为2800美元。用2800除以7000，得到你的DTI为40%。

一般来说，目标是保持DTI在36%到43%之间。有些贷款机构接受更高的比例，但较低的DTI更容易获得预批。由于不同贷款机构的要求不同，比较多家机构的条件非常重要。

减少每月按揭还款的策略

你的按揭还款占你整体财务的很大一部分。以下几种策略可以帮助你降低月供：

购买较便宜的房产：贷款机构的最高批准额度并不意味着你必须花费那么多。购买低于批准额度的房产可以直接减少你的月供。

增加首付：投入更多现金意味着贷款金额更少，月供更低。如果可能，积极储蓄以获得这一优势。

争取更低的利率：利率主要取决于你的信用评分和DTI。偿还现有债务可以降低你的DTI，同时提升信用评分，从而获得更优利率。

多方比较贷款机构：不同机构提供不同的利率方案。比较多家机构的报价，确保获得具有竞争力的条件。

别忘了：除了按揭之外的其他购房支出

虽然每月按揭是最大的住房成本，但并非唯一。你的月度预算还必须考虑：

维护和保养：房屋需要持续维护——屋顶修理、暖通空调维护、管道修复和季节性保养。如果有游泳池或其他特色设施，还需预算其专项维护。

草坪和景观：除非你所在社区提供草坪维护，否则你自己负责或聘请专业人员。

房屋改造和维修：未来可能需要更换家电、升级地板、重新粉刷或修复检查中发现的问题。利用房屋检查报告作为谈判工具——如果某些项目过时，你可以要求修理或降价。

房产税和保险：这些费用通常会随着时间增加，因此要考虑未来可能的上涨，纳入长期预算。

理解你的可支配收入中应用于按揭的比例，不仅仅是套用一个百分比。通过全面评估你的财务状况、考虑多种模型以及了解贷款机构的评估标准，你将能做出自信的决定，既实现你的购房梦想，又维护你的财务健康。