如何重新融资您的房屋净值信用额度（HELOC）：您期权的完整指南

您的房屋代表的不仅仅是庇护所——它可能是您最大的金融资产。对于许多房主来说，房屋净值信用额度(HELOC)已成为一种越来越可获取的方式，以利用这部分资产，并在需要时获得现金。CoreLogic的数据表明，在2022年的前两个季度，房主开设了超过807,000个房屋净值信用额度，总价值$131 亿，创下自2007年以来的最高交易量。

然而，有一个问题：HELOC利率往往显著高于传统抵押贷款利率，这使得借款人在还款到期时感到震惊。好消息是，如果您在这些还款上感到困难，有几种途径可以重新融资您的HELOC，减轻负担。

理解HELOC基础知识

在探索再融资途径之前，了解HELOC的运作方式至关重要。HELOC作为一种由您房屋的净值支持的信用额度运作——本质上是一种高额度的信用卡，让您可以根据需要提取资金，直到您的批准额度为止。

该结构分为两个阶段。在提款期间(通常为10年)，你可以随时提取资金，只需支付利息费用。一旦此期间结束，便进入偿还阶段——通常持续20年——在此期间你不能再进行提款，必须偿还所有借款本金。

由于HELOC利率通常是浮动的而非固定的，因此您的每月还款可能会波动。这种波动性意味着您的还款义务最终可能会与您的标准抵押贷款付款相当，特别是考虑到HELOC利率可能达到两位数。

资格获得HELOC再融资

并不是每个房主都可以再融资他们的HELOC，因为贷款人保持特定的资格标准：

房屋净值要求 大多数贷款机构将贷款额度限制在您房屋评估价值的80%。如果您现有的抵押贷款已经超过这个阈值，获得批准就会变得困难。

信用评分考虑因素 至少670的FICO评分会为您带来有利的定位，尽管较低的分数并不一定会使您失去资格——您只会遇到更高的利率。良好的还款历史会显著增强您的申请。

债务收入比 贷方通常希望您的总债务支付不超过您总月收入的43%。这个指标反映了您管理额外义务的能力。

三种HELOC再融资策略

假设您符合资格标准，三种主要的再融资方法值得探索：

获取新的HELOC

直接的方法是申请一条新的信用额度——可以通过您当前的贷款人或其他地方——并将这些资金用于消除您现有的HELOC余额。这一策略有效地重置了您的提款期限，使您能够在新的10年提款阶段恢复仅支付利息。

此选项吸引那些面临即时支付压力的人。然而，请谨慎行事：通过重设时间线，您可能会在贷款的整个期限内显著增加总利息支出，除非您积极减少本金。

转换为房屋净值贷款

房屋净值贷款提供了不同的结构。它不是灵活的信用额度，而是在交易完成时一次性获得一笔款项，并立即开始支付利息。虽然这可能不会大幅减少你的每月负担，但它通过稳定性提供了优势：大多数房屋净值贷款都采用固定利率和固定还款，提供了可预测性，帮助你朝着消除债务的目标努力。

合并到您的主要抵押贷款

将您的房屋净值信贷额度（HELOC）和抵押贷款合并为单一的再融资贷款可以简化您的财务状况。这个方法有一个重要的考虑因素：牺牲一个有利的现有抵押贷款利率是否合理。

如果您在购买房屋时锁定了历史低利率，重新融资就意味着接受今天更高的利率。然而，当您的HELOC余额相当可观时，这一策略可能在经济上是合理的。您可能需要支付略微高于平均的抵押贷款利率，但HELOC的利息部分——可能达到10%——可能会大幅压缩。2023年初，当前30年期固定抵押贷款利率平均低于7%，即使您的整体抵押贷款利率略微上升，也可能在HELOC部分产生潜在的节省。

当再融资不可用时

房屋净值不足或信用问题可能会阻止贷款人批准您的再融资申请。这些替代方案值得考虑：

修改您现有的贷款 虽然贷款方没有义务修改贷款，但许多人更愿意通过降低利率或延长还款期限来调整条款，而不是面临止赎程序。资格通常要求借款人持有贷款的时间达到最低期限，并且有良好的还款记录。

申请个人贷款 从银行、信用合作社或在线贷款机构获得个人贷款为偿还您的房屋净值信用额度（HELOC）提供了另一种途径。与房屋净值贷款一样，个人贷款提供固定的还款和固定的利率。权衡之处在于：个人贷款的年利率（APRs）通常超过HELOC利率，而大额余额可能超过您可以借贷的额度。

重新评估您的住房情况 作为最后的手段，出售您的财产可以完全消除 HELOC 的义务。请记住，由于您的 HELOC 是以您的房屋为担保，不支付会产生止赎风险。

充满信心地向前走

HELOCs为房主解锁了可观的资本，但这种获取需要还款的纪律。当不断增加的还款变得棘手时，这些再融资选择和替代方案提供了潜在的缓解。考虑到这些决定的复杂性，咨询合格的财务专业人士可以确保您选择最符合您独特情况的路径。