购房者在房地产中关于出让方和受让方需要知道的一切

购买物业涉及到不熟悉的法律术语。两个常常让买家困惑的术语是“出让人”和“受让人”——这两个词定义了任何房地产交易中的两方。理解这些术语的含义以及它们在产权契约中的互动可以保护你的利益，并帮助你在购买或租赁时做出更明智的决策。

谁是谁：授予人和受让人的解释

在任何房地产交易中，总是有两个方面。转让方是转移所有权的一方——通常是房屋购买中的卖方或租赁情况下的房东。受让方是接收方：获得产权的买家或租户。

可以这样理解：当你购买一套房子时，你成为受让人（grantee）。之前的卖家是让渡人（grantor）。如果你在租公寓，你的房东充当让渡人，授予你临时使用权，而你是受让人。

财产所有权实际上是如何转移的

当授予人将财产转让给受赠人时，他们正在转移一种称为“所有权”的东西——拥有、使用和出售财产的法律权利。这个转让不是通过握手完成的。它需要一份正式的法律文件：财产契约。

所使用的契约类型决定了每一方获得的保护程度。在完成任何交易之前，受让人通常会进行产权搜索，以核实谁合法拥有该物业，以及是否存在任何索赔或留置权。一旦双方确认一切清楚，他们就会签署契约，所有权正式转移。

不同类型的契约及其对您的影响

并非所有的行为都是平等的。它们提供的保护差异很大，理解这些差异可能会让你在未来避免重大麻烦。

一般担保契约：最大保护

一般担保契约为受让人提供了最强的保护。出让人明确确认该物业的产权没有隐藏的法律问题。如果后续出现问题，例如地役权、税收留置权或未偿还的抵押贷款，出让人必须承担法律费用以维护受让人的利益。这种保障涵盖了在出让人拥有该物业之前的情况。

许多买家将保修契约与房屋保修混淆。虽然两者都保护买家，但其工作原理不同。房屋保修是一种服务合同，涵盖在规定期限内（通常是购买后的一年）对家电和家居系统的维修或更换。

特殊保证契约：有限责任

通过特殊担保契约，出让方承诺在其拥有期间不存在任何产权负担(，如留置权)。然而，出让方对前任所有者造成的问题不承担任何责任。银行和其他拍卖房产的机构在出售被止赎的房屋时通常使用这种契约类型。

授权契约: 基本保证

赠与契约转让所有权，并保证赠与人没有将该物业出售给其他人，也没有在拥有期间遇到产权问题。这种保护的范围不如保证契约全面——如果在销售后出现产权问题，赠与人将不承担法律辩护费用。

放弃权利契约：最低安全性

放弃索赔契约转让赠与人在财产上拥有的任何权益，但并不保证赠与人是否拥有有效的所有权或可以合法转让该权利。如果有人后来声称拥有所有权，这种契约提供零保护。由于完全依赖信任，放弃索赔契约通常只出现在特定情况下，例如家庭成员之间的转让。

特殊目的契约：官方转让

当某人代表另一实体转让财产时，例如，一个管理遗产的执行人，适用特殊目的契约。由于授予者以官方身份而非个人所有者的身份行事，因此如果受让人随后面临产权索赔，他们将免于责任。

代替止赎的契约：避免这一过程

该契约允许面临财务困境的房主将房产返还给贷款方，而不是通过止赎。有时，授予人会避免对不足余额(剩余抵押贷款金额)的个人责任，前提是贷款方书面同意放弃该责任。

夫妻间契约：离婚转让

主要用于离婚和解，这份契约在配偶之间转让财产。如果财产上仍有抵押贷款，接收财产的配偶通常会进行再融资或出售，以承担单独的责任。

租赁契约：临时权利

与其他转移所有权的契约不同，租赁契约授予临时使用权。授予方(房东)和受让方(租户)使用此文件来概述租赁条款、权利和责任。

为什么理解授予者和受赠者很重要

授予人和受赠人之间的关系构成了每笔房地产交易的基础。不同的契约类型提供不同程度的保护，因此了解您签署的是哪种契约至关重要。即使在购买提供实质保护的契约时，许多买家也会追加产权保险，以作为对意外财产问题或在初始产权搜索中未发现的索赔的额外保障。

在签署任何契约之前，确保您确切了解它提供的保护以及各方承担的责任。这种知识将您从一个困惑的买家转变为交易中的知情参与者。