首爾公寓全租市場房源驟減……月租轉換加速

首爾公寓全租市場正因房源驟減與價格上漲同時出現，朝著月租比重快速擴大的方向演變。在春季搬家旺季需求集中的情況下，全租房源大幅減少，租戶可選擇範圍收窄，其影響正蔓延至全租價格及整個月租市場。

19日，據房地產大數據企業Asil透露，以前一天為基準，首爾公寓全租房源共計1萬5427件。這較兩年前的2024年4月18日的3萬750件減少了49.9%。首爾25個區的全租房源均出現減少，減少幅度依次為芦原區88.5%、中浪區88.0%、江北區83.5%、城北區83.4%、衿川區77.1%。衿川區全租房源僅54件，中浪區51件，江北區50件，甚至在如芦原區月溪洞月溪現代這樣擁有1281戶規模的大型社區，全租房源也僅有2至3件。

這一變化的背景在於買賣與租賃綁定的市場結構發生變化。隨著去年10月15日公布的對策將首爾全境指定為土地交易許可區域，購房後須實際居住滿兩年的義務得以確立，附帶全租權的所謂"差價投資"事實上被阻斷。此前，差價投資曾是增加全租房源供應的一個渠道，隨著此路徑收窄，市場解讀認為流入市場的全租房源本身隨之減少。現場中介機構也表示，即使是大型社區，也幾乎看不到全租房源。

在供應減少的全租市場中，價格上漲尤為顯著。根據韓國房地產院住宅價格趨勢調查，上月首爾公寓平均全租價格為6億149萬韓元，自2022年10月的6億1694萬韓元之後，時隔3年5個月再次突破6億韓元。以新建小區為中心的上漲趨勢更為陡峭。首爾江北區弥阿洞韓華Forêna弥阿專用面積84.8655㎡的公寓於本月4日以7億7500萬韓元簽訂全租合同，與去年12月22日同面積以6億8000萬韓元簽約相比，不到四個月上漲了近1億韓元。全租價格與買賣價格之比的全租價格比率上月也達到52.1%，高於前月的52.0%。隨著首爾公寓價格快速上漲，自去年4月以來連續10個月下降的全租價格比率在11個月後重新轉為上升。

隨著全租價格變貴且房源短缺，租戶正更多地轉向月租。根據國土交通部實際交易價格公開系統的登記資料，今年以來至前一天，首爾公寓租賃合同共計6萬7506件，其中月租合同為3萬2608件，占比48.3%。實際上相當於每2件租賃合同中就有1件是月租。首爾公寓月租合同比重從2019年的28.2%上升至2020年的31.5%，自2022年至去年也持續維持在40%以上。問題在於月租市場也並不寬裕。以前一天為基準，首爾公寓月租房源為1萬59件，較一年前減少24.9%，較兩年前減少17.0%。以韓國房地產院市價為準，上月首爾公寓平均月租為152.8萬韓元，再次刷新了月度基準的歷史最高紀錄。

市場認為，全租房源短缺、全租價格上漲、全租貸款限制、持有稅負擔擔憂等因素共同作用，可能加速向月租的轉換。全租和月租直接關係到實際需求者，特別是平民階層的居住成本，因此難以僅視為簡單的交易形式變化。這一趨勢未來可能進一步加劇首爾租賃市場的負擔，預計政府是否會出台同時考慮供應、金融及價格穩定的補充對策將備受關注。