你的淨收入應該用於房貸的比例是多少？

當你在購買房屋時，最關鍵的問題之一是你是否能夠實際負擔每月的還款。你的收入——包括稅前和稅後的收入——決定了你的購買力。然而，沒有一個適用於所有人的通用公式。相反，貸款機構和理財顧問依賴幾個不同的百分比模型來估算你的可支配收入中應用於房貸的比例。了解這些方法將幫助你做出符合你財務狀況的明智決策。

找出你的理想房貸支付百分比

金融行業經過數十年的放貸經驗，已經制定了幾個基準模型。每個模型在計算應用於住房成本的收入比例時採用不同的方法。關鍵是找到適合你獨特情況的模型——無論你是否有大量現有債務、收入變動，或只是想在住房開支上保持保守。

28%規則：你的起點

28%規則或許是最傳統且廣泛認可的指導方針。它指出，你每月的房貸還款（包括房產稅和房主保險）不應超過你每月毛收入的28%（稅前收入）。

舉個實例，假設你的家庭每月毛收入為7000美元。根據28%的模型，將7000美元乘以0.28，約為1960美元。這將是你每月住房開支的最大目標。

這個規則多年来受到抵押貸款機構的青睞，因為它提供了一個清晰、簡單的界限。然而，它沒有考慮你可能背負的其他債務，這也是為什麼出現了更全面的模型。

28/36模型：平衡房貸與其他債務

28/36模型在基本的28%規則上進行擴展，加入了第二層分析。在這個方法中，28%的毛收入用於房貸支付，而所有債務（包括信用卡、車貸、學生貸款、公用事業費用及其他經常性債務）合計不得超過36%的毛收入。

以同樣的7000美元月毛收入為例：36%為2520美元。扣除1960美元的房貸後，剩下560美元用於支付其他債務。這個模型提供了更完整的財務負擔圖景，對於背負較多非房貸債務的人特別有用。

28/36框架在傳統貸款機構中特別受歡迎，因為它確保借款人在管理房屋成本的同時，也能應付其他財務責任，不會過度負擔。

更保守的方法：35/45和25%模型

對於希望留有更多財務空間的人來說，還有一些更保守的模型。

35/45模型提供兩種計算方式。第一種規定，所有債務（包括房貸）不應超過家庭毛收入的35%。第二種則允許用稅後收入的45%來支付所有月度債務。

以我們的7000美元毛收入為例：35%為2450美元，代表所有債務總額不超過這個數字。而如果你的稅後收入是6000美元，則45%的範圍為2700美元。這樣，你的債務支付範圍在2450美元到2700美元之間，提供一定的彈性。

25%稅後模型是最嚴格的。它以你的淨收入（稅後收入）為基準，限制你的每月房貸支付不超過你實際收到的收入的25%。如果你的稅後收入是6000美元，則房貸不應超過1500美元。

這種方法留給住房的預算最少，適合正努力實現其他財務目標、償還大量現有債務或偏好最大化每月現金流的人。

選擇適合你的模型

每個模型的用途不同。以下是如何決定：

• 如果你幾乎沒有現有債務，並希望計算最簡單，選擇28%規則
• 如果你有一般水平的信用卡、車貸或學生貸款債務，選擇28/36模型
• 如果你希望有更多彈性，且收入來源多樣，選擇35/45模型
• 如果你背負大量債務、擁有超出房屋所有權的財務目標，或偏好最大化每月現金流，選擇25%稅後模型

計算你實際能負擔的範圍

除了應用百分比規則外，你還需要評估你的整體財務狀況。首先收集以下數據：

你的收入：記錄主要工作和副業的毛收入與淨收入。工資單提供這些數字。對於收入不穩定者，以最近的稅表作為參考。

你的現有債務：列出所有未償還的債務——信用卡、學生貸款、車貸、個人貸款。記住，債務與日常變動支出（如雜貨和油費）不同。

你的首付：確定你能提前投入的現金數額。20%的首付通常可以免除私人房貸保險（PMI），但並非購房的必要條件。較高的首付能降低每月負擔。

你的信用分數：較好的信用分數通常能獲得較低的利率。由於利率直接影響每月支付，提前改善信用狀況可以帶來顯著好處。

貸款機構關注的：了解你的DTI

抵押貸款機構非常重視你的債務與收入比（DTI）——這個指標反映了你的毛收入中有多少用於償還所有債務。計算方法是：將所有每月債務支付額相加，然後除以你的毛月收入。

範例計算：你每月收入7000美元。車貸400美元，學生貸款200美元，信用卡支付500美元，房屋支付1700美元。總債務為2800美元。將2800除以7000，得到DTI約為40%。

一般來說，目標是將DTI控制在36%到43%之間。有些貸款機構接受較高的比率，但較低的DTI更容易獲得預批。由於不同貸款機構的要求不同，貨比三家、尋找最優條件非常重要。

降低每月房貸成本的策略

你的房貸支付是整體財務的重要部分。以下幾個策略可以幫助降低它：

購買較便宜的房產：貸款機構的最高核准額不代表你一定要花那個錢。購買低於核准額的房產，能直接降低每月還款。

增加首付：提前投入更多現金，意味著貸款金額較少，支付也較低。如果可能，積極儲蓄以獲得這個優勢。

獲得較低的利率：利率主要取決於你的信用分數和DTI。償還現有債務可以降低DTI，並提升信用分數，從而獲得更好的利率。

多家比較貸款機構：不同機構提供不同的利率方案。比較多個方案，確保獲得具有競爭力的條件。

別忘了：除了房貸外的其他房屋擁有成本

雖然每月房貸是最大的一項支出，但並非唯一。你的預算還需考慮：

維修與保養：房屋需要持續維護——屋頂修理、暖通空調保養、管道修復及季節性維護。如果有游泳池或其他設施，也要預留專項預算。

草坪與景觀：除非你所在社區提供草坪維護，否則你自己打理或聘請專業人士。

房屋改善與修繕：未來可能需要更換家電、升級地板、重新粉刷或修復檢查中發現的問題。利用房屋檢查報告作為談判工具——如果某些項目過時，你可以要求修繕或降價。

房產稅與保險：這些費用常會隨時間上升，長期預算中要考慮潛在的增加。

了解你的可支配收入中應用於房貸的比例，不僅僅是套用一個百分比。全面評估你的財務狀況，考慮多種模型，並理解貸款機構的評估標準，將幫助你做出既支持你的置產夢想，又符合你整體財務健康的自信決策。