購房者在房地產中關於出讓方和受讓方需要知道的一切

購買物業涉及到不熟悉的法律術語。兩個常常讓買家困惑的術語是“出讓人”和“受讓人”——這兩個詞定義了任何房地產交易中的兩方。理解這些術語的含義以及它們在產權契約中的互動可以保護你的利益，並幫助你在購買或租賃時做出更明智的決策。

誰是誰：授予人和受讓人的解釋

在任何房地產交易中，總是有兩個方面。轉讓方是轉移所有權的一方——通常是房屋購買中的賣方或租賃情況下的房東。受讓方是接收方：獲得產權的買家或租戶。

可以這樣理解：當你購買一套房子時，你成爲受讓人（grantee）。之前的賣家是讓渡人（grantor）。如果你在租公寓，你的房東充當讓渡人，授予你臨時使用權，而你是受讓人。

財產所有權實際上是如何轉移的

當授予人將財產轉讓給受贈人時，他們正在轉移一種稱爲“所有權”的東西——擁有、使用和出售財產的法律權利。這個轉讓不是通過握手完成的。它需要一份正式的法律文件：財產契約。

所使用的契約類型決定了每一方獲得的保護程度。在完成任何交易之前，受讓人通常會進行產權搜索，以核實誰合法擁有該物業，以及是否存在任何索賠或留置權。一旦雙方確認一切清楚，他們就會簽署契約，所有權正式轉移。

不同類型的契約及其對您的影響

並非所有的行爲都是平等的。它們提供的保護差異很大，理解這些差異可能會讓你在未來避免重大麻煩。

一般擔保契約：最大保護

一般擔保契約爲受讓人提供了最強的保護。出讓人明確確認該物業的產權沒有隱藏的法律問題。如果後續出現問題，例如地役權、稅收留置權或未償還的抵押貸款，出讓人必須承擔法律費用以維護受讓人的利益。這種保障涵蓋了在出讓人擁有該物業之前的情況。

許多買家將保修契約與房屋保修混淆。雖然兩者都保護買家，但其工作原理不同。房屋保修是一種服務合同，涵蓋在規定期限內（通常是購買後的一年）對家電和家居系統的維修或更換。

特殊保證契約：有限責任

通過特殊擔保契約，出讓方承諾在其擁有期間不存在任何產權負擔(，如留置權)。然而，出讓方對前任所有者造成的問題不承擔任何責任。銀行和其他拍賣房產的機構在出售被止贖的房屋時通常使用這種契約類型。

授權契約: 基本保證

贈與契約轉讓所有權，並保證贈與人沒有將該物業出售給其他人，也沒有在擁有期間遇到產權問題。這種保護的範圍不如保證契約全面——如果在銷售後出現產權問題，贈與人將不承擔法律辯護費用。

放棄權利契約：最低安全性

放棄索賠契約轉讓贈與人在財產上擁有的任何權益，但並不保證贈與人是否擁有有效的所有權或可以合法轉讓該權利。如果有人後來聲稱擁有所有權，這種契約提供零保護。由於完全依賴信任，放棄索賠契約通常只出現在特定情況下，例如家庭成員之間的轉讓。

特殊目的契約：官方轉讓

當某人代表另一實體轉讓財產時，例如，一個管理遺產的執行人，適用特殊目的契約。由於授予者以官方身分而非個人所有者的身分行事，因此如果受讓人隨後面臨產權索賠，他們將免於責任。

代替止贖的契約：避免這一過程

該契約允許面臨財務困境的房主將房產返還給貸款方，而不是通過止贖。有時，授予人會避免對不足餘額(剩餘抵押貸款金額)的個人責任，前提是貸款方書面同意放棄該責任。

夫妻間契約：離婚轉讓

主要用於離婚和解，這份契約在配偶之間轉讓財產。如果財產上仍有抵押貸款，接收財產的配偶通常會進行再融資或出售，以承擔單獨的責任。

租賃契約：臨時權利

與其他轉移所有權的契約不同，租賃契約授予臨時使用權。授予方(房東)和受讓方(租戶)使用此文件來概述租賃條款、權利和責任。

爲什麼理解授予者和受贈者很重要

授予人和受贈人之間的關係構成了每筆房地產交易的基礎。不同的契約類型提供不同程度的保護，因此了解您簽署的是哪種契約至關重要。即使在購買提供實質保護的契約時，許多買家也會追加產權保險，以作爲對意外財產問題或在初始產權搜索中未發現的索賠的額外保障。

在簽署任何契約之前，確保您確切了解它提供的保護以及各方承擔的責任。這種知識將您從一個困惑的買家轉變爲交易中的知情參與者。