Ти думаєш про купівлю дому і цікавишся, яку частку свого доходу насправді слід витрачати на іпотеку? Так, це, мабуть, найважливіше питання, яке потрібно поставити перед початком пошуку будинку. Я трохи досліджував цю тему і зрозумів, що тут набагато більше нюансів, ніж здається більшості людей.

Справа в тому, що у кредиторів є кілька різних способів визначити, чи можеш ти собі це дозволити. Це не просто одне магічне число — все залежить від твоєї загальної фінансової ситуації.

Дозволь мені розбити основні підходи, які я бачив. Найпоширеніший — правило 28%. В основному, ти не повинен витрачати більше ніж 28% свого валового місячного доходу на платіж за іпотеку, включаючи податки на нерухомість і страхування власника. Тож, якщо ти заробляєш 7000 доларів на місяць, це приблизно 1960 доларів на місяць для платежу. Досить просто, правда?

Потім є модель 28/36, яка фактично є посиленою версією правила 28%. Ти обмежуєш іпотеку 28% від валового доходу, але тут важливо — всі інші борги (кредитні картки, автокредити, комунальні послуги, все) не повинні перевищувати 36% у сумі. Тож із тим самим доходом у 7000 доларів, у тебе залишиться 2520 доларів для інших зобов’язань після 1960 доларів іпотеки. Тут важливо робити підрахунки, бо це змушує тебе дивитись на всю картину цілком.

Я також натрапив на метод 35/45, який трохи відрізняється. Це означає, що твій загальний борг — включно з іпотекою — не повинен перевищувати 35% від валового доходу. Але є й альтернативний розрахунок: 45% від чистого доходу (після оподаткування) можна витратити на всі борги. Тобто, якщо ти отримуєш 6000 доларів після оподаткування з 7000 валового доходу, ти технічно можеш мати до 2700 доларів на всі борги. Це дає тобі діапазон для планування.

Якщо ж у тебе багато існуючих боргів, є модель 25% після оподаткування. Вона більш сувора, бо використовує чистий дохід, а не валовий. Лише 25% від того, що ти реально отримуєш, має йти на іпотеку. За 6000 доларів чистого доходу — це максимум 1500 доларів. Це найконсервативніший підхід, але чесно кажучи, якщо ти вже маєш кредитні картки або студентські позики, це може врятувати тебе від перевищення можливостей.

Але справжнє значення має визначити свою реальну ситуацію. Тобі потрібно знати свій дохід (як валовий, так і чистий — перевір свій платіжний чек), всі існуючі борги, скільки ти можеш внести як початковий внесок і твій кредитний рейтинг. Якщо твій дохід коливається, переглянь податкові декларації для реальних цифр. Не вгадай.

Кредитори дивляться на так званий коефіцієнт боргу до доходу, або DTI. Вони підсумовують усе, що ти винен щомісяця, і ділять на твій валовий дохід. Наприклад, ти заробляєш 7000 доларів, автокредит — 400 доларів, студентські позики — 200 доларів, кредитки — 500 доларів, і потенційна іпотека — 1700 доларів. Це всього 2800 доларів, що становить 40% від твого доходу. Більшість кредиторів хочуть бачити цей показник у межах 36–43%, хоча деякі дозволяють і більше. Чим нижче, тим краще — більше шансів отримати схвалення.

Хочеш зменшити щомісячні витрати? Є кілька очевидних кроків: купити дешевший будинок (не обов’язково брати максимум, на що тебе можуть схвалити), накопичити більший початковий внесок або працювати над отриманням кращої ставки, погашаючи існуючі борги. Покращення кредитного рейтингу і зниження DTI допоможуть отримати нижчу ставку.

Реальність у тому, що купівля дому — це не лише про платіж за іпотеку. Ти також маєш враховувати обслуговування, догляд за газоном, ремонти, покращення — все це швидко додається. Тому, коли рахуєш, яку частку доходу слід реально витрачати на іпотеку, залишай трохи запасу для всього іншого. Не обов’язково йти до максимуму, на який тебе можуть схвалити. Твоє майбутнє «я» тобі за це подякує.