Мрія про нерухомість за 50 доларів: шлях краху RealT у Детройті

Автор: Джоел Халілі

Переклад: Люффі, Foresight News

У 2019 році двоє канадських братів за допомогою криптовалюти розділили нерухомість на «токени по 50 доларів кожен», створивши у Детройті імперію нерухомості з сотнями будівель, яка залучила понад десять тисяч інвесторів з усього світу. Вони заявляли, що за допомогою блокчейну «кожен може стати орендодавцем», обіцяючи надвисокі доходи, і токени тоді розкупилися миттєво. Але за яскравою криптореальністю ховалася реальна криза: протікання даху, цвіль, пожежі, обвалення, мешканці в небезпечних умовах, сотні штрафів за порушення, взаємні звинувачення. Врешті-решт — судові позови, втрата довіри, і ця, здавалося б, інноваційна фінансова експериментальна модель перетворилася на справжню катастрофу.

Журналіст журналу Wired Джоел Халілі провів польове розслідування, щоб відтворити історію зростання і падіння RealT — криптовалютної міфології, що руйнується, — і розкрити жорстоку реальність токенізованої нерухомості: навіть найкращий блокчейн не здатен приховати гниль у реальному світі.

Нижче — український переклад репортажу Джоела Халілі:

50 доларів — новий орендодавець: утопічна брехня криптовідносин з нерухомістю

Я йшов по дерев’яних сходах у підвал двоповерхового будинку 1920-х років у східному Детройті. Переді мною — запах вогкості, цегляних стін, води, цвілі й відбілювача. Попереду йшов Корнелл Дорріс, який мешкає тут майже десять років. Йому трохи за сорок, у нього дві доньки, він приїжджає у гості на вихідних. Заробляє на копченому м’ясі та організації заходів.

Коли мої очі звикли до темряви, я побачив мишачий послід і чорну калющу води, що розтіклася по всьому підвалу. «Коли йде дощ, вода тече всередину, — сказав Дорріс. — Тут повітря важке, незвичайно важке, я відчуваю сильне бажання швидко звідси втекти.»

Власник цієї нерухомості — не звичайна людина. Близько чотирьох років тому цей будинок придбала стартап-компанія RealToken (скорочено — RealT). У них був амбітний план: за допомогою криптовалюти «демократизувати інвестиції у нерухомість». Ідея полягала в тому, що один об’єкт можна розділити на тисячі криптотокенів, кожен по 50 доларів. Власники токенів отримували частку орендної плати, з річною доходністю до 12%, і могли отримувати прибуток від зростання вартості нерухомості.

Інвестори масово купували ці токени, і RealT активно розширювалася у Детройті, придбавши близько 500 будівель. Крім того, вони купили ще близько 200 об’єктів у понад 40 містах Америки, загальною вартістю близько 150 мільйонів доларів. Через регуляторні обмеження американські мешканці не могли інвестувати, але з 150 країн уже понад 16 тисяч людей придбали токени RealT. Хоча точних даних немає, компанія сама стверджувала, що «з урахуванням усіх показників ми — найбільша у світі платформа токенізації нерухомості».

Підвал у квартирі Корнелла Дорріса затоплений

Але, попри успіх у криптосфері, у реальному світі у RealT почалися проблеми. Минулого літа міська влада Детройта подала проти компанії та її засновників позов, звинувативши їх у «сотнях порушень санітарних норм». Мешканець, якого я зустрів, — один із багатьох, чиї будинки були визнані непридатними для життя. Він розповів, що раніше власник іноді сам ремонтував, але з приходом RealT ситуація погіршилася. Перевірки виявили відсутність пожежних сигналізаторів, відсутність гарячої води у ванній. «Зараз я можу митися лише біля раковини, — сказав Дорріс. — У підвалі — миші, зверху — білки.»

За даними Zillow, загальний обсяг ринку нерухомості США становить близько 55 трильйонів доларів, і токенізована нерухомість — лише крихта. Але за даними Deutsche Bank, за кілька років ця галузь виросла до 30 мільярдів доларів, і у Детройті ідея, що будь-хто може стати орендодавцем, — конфлікт із реальністю: з поганим станом будівель і мешканцями, які живуть у них.

Будинок на Prairie Street 8821 — без вікон спереду і з боків, сходи на ганку обвалилися, панелі пошкоджені

Ремі та Жан-Марк Жакобсон — канадські брати, засновники RealT. Вони не двійнята, але дуже схожі: у окулярах, з блискучим волоссям і сивою бородою. Вони — прихильники вільного ринку і мінімального втручання держави. На Zoom-зустрічі Жан-Марк був енергійним, але іноді різким. Я намагався делікатно поставити питання, але він сказав: «Прямо запитуйте.»

Брати виросли у Канаді та Європі, походять із сім’ї з багатьма історіями і судовими справами по всьому світу. Їхня сестра розлучилася з чоловіком у скандалі, що переріс у боротьбу за мільйони доларів, — ця справа була заблокована на Багамах, і сестра виграла суд. Їхній зять був засуджений за зв’язки з незаконним озброєнням в Анголі. Їхній батько — фінансист, у 2003 році журналісти запитали його про статки, і він відповів: «Не запитуйте — я не приховую.»

Ремі і Жан-Марк кажуть, що почали займатися нерухомістю у Квебеку та США, ремонтували і перепродавали будівлі. У 2010-х вони познайомилися з біткоїном і одразу почали майнити його, згодом створили кілька компаній і некомерційну організацію. Вони мали проблеми з криптовалютою, зокрема — потрапили у пір-мішинг і домовилися з клієнтом, який звинувачував їх у затримці криптовалюти на мільйони доларів.

За словами Жан-Марка, ще у 2013 році вони почали думати, як поєднати досвід у нерухомості та криптовалюті. У традиційних фінансах існує інвестиційний фонд REITs, що дозволяє отримувати частку доходу з портфеля нерухомості, але для цього потрібно вкладати тисячі доларів. Брати шукали спосіб створити щось подібне з криптовалютою, щоб інвестувати можна було й меншими сумами. І лише через п’ять років, коли Ремі отримав телефонний дзвінок від юриста, вони знайшли рішення.

Зазвичай неможливо продати один будинок тисячі людям. Але якщо Жакобсони передадуть право власності на нерухомість компанії з обмеженою відповідальністю (LLC), вони зможуть створити і продавати криптотокени, що представляють частки цієї компанії.

Брати почали шукати місце для тестування ідеї токенізації. Детройт — ідеальний варіант через низькі ціни і амбітні плани оновлення міста. «Детройт — це місто, що щойно вийшло з банкрутства і вже на шляху до відновлення, — сказав Жан-Марк. — Тут природно зростає потенціал. І головне — тут можна покращити громаду.»

Вони купили перший об’єкт — звичайний приватний будинок на вулиці Марлоу 9943 у західній частині Детройта. У квітні 2019 року його токенізували, випустивши 1000 токенів, які продавалися для оплати витрат, ремонту і 10% комісії для братів. Вони планували отримувати 2% від майбутніх орендних платежів, решту — витрачати на обслуговування, податки і інше, а частину — розподіляти між власниками токенів.

Жан-Марк розповів, що у перший день продажу RealT продала менше п’яти токенів. Брати залучили друзів і родичів, почали рекламувати у соцмережах і ЗМІ. «Спочатку всі були скептичні, — сказав Жан-Марк. — Ми продавали дуже мало.» Через п’ять місяців вони подумали продати будинок і повернути гроші інвесторам.

Але поступово токени на вулиці Марлоу почали продаватися. До 13 грудня вони були повністю розпродані. У той час у будинку було 107 інвесторів із 33 країн, кожен володів у середньому 0,93% частки і отримував щодня близько 25 доларів орендної плати.

Брати створили чат у Telegram для франкомовних інвесторів, і попит на токени RealT почав зростати. У 2020 році компанія активно розширювалася у Детройті: токенізувала ще кілька будівель — квартиру на вулиці Апполін, дім на Шефер і ще один у Мансфілді. Того року вони токенізували майже 50 об’єктів.

Коли вони планували розширюватися далі, брати співпрацювали з ріелтором Шоном Рідом. За судовими документами, Рід допомагав у пошуку і ремонті нерухомості для RealT. Жакобсони не знали, що у нього був темний минулий: він сидів за банківське шахрайство і був відомий як «житловий лихвар». Його угоди допомогли RealT задовольнити зростаючий попит на токени.

Я поспілкувався з інвестором, що назвав себе TokNist, який у Telegram сказав, що одразу зрозумів цю модель. Він — громадянин Франції, що мешкає в Азії, і хотів купити нерухомість, але не міг отримати кредит. RealT пропонував спосіб інвестувати без банків і з малими сумами. «Багато хто, як і я, — сказав TokNist, — не є багатими спекулянтами. Вони — прості люди, які хочуть мати частку у нерухомості і стабільний дохід.»

У 2022 році TokNist почав масово купувати токени RealT. Це було нелегко: сайт часто глючив, зникав з екрану, або токени зникали з кошика. «Токени зразу ж розпродаються. За один день може з’явитися шість-сім об’єктів, і за кілька хвилин вони зникають, — розповів він. — Це показує, що попит дуже великий.»

За лаштунками, Жакобсони почали стикатися з проблемами управління зростаючою кількістю нерухомості. У 2023 році один із банків скасував їхній кредит у Майамі через заборгованість і штраф у 10,4 мільйона доларів. Міська влада Майамі також визнала цю нерухомість небезпечною. (Жакобсони назвали цей досвід «стратегічним рішенням у зв’язку з пандемією» і винятком у їхній філії у Флориді.) Того ж року міська влада Чикаго виписала штрафи кільком компаніям LLC, що належать RealT, за зношені будівлі, порушення будівельних норм і заборгованість. Це були перші сигнали майбутніх проблем у Детройті.

Занепад, пожежі і покинуті мешканці: імперія руйнується

Улітку 2024 року репортер некомерційної місцевої газети Outlier Media Аарон Мондрі шукав нові теми. Він писав серію статей «Спекулянти Детройта», і один із його інформаторів вказав на дивний патерн у реєстраційних даних у Вейн-каунті.

Перевіривши записи, Мондрі виявив, що багато будівель у Детройті належать компаніям з назвою «RealToken LLC». Вже через кілька років RealT купила і токенізувала сотні об’єктів у місті, ставши одним із найбільших орендодавців. Більшість — це приватні будинки, які купувалися у великих об’єднаних угодах, іноді — без особистого огляду. Вони зосереджені у низькооплачуваних районах, переважно з населенням афроамериканців.

Мондрі склав список нерухомості і почав обходити будинки. Він швидко помітив шокуючу картину: багато будівель у жахливому стані, багато — порожні, і багато з них не платять податки.

У лютому 2025 року Мондрі опублікував першу серію репортажів, базуючись на публічних даних і розмовах із мешканцями. Статті звинувачували RealT у поганому управлінні, халатності і нехтуванні мешканцями. Деякі мешканці розповідали, що живуть у бруді і небезпечних умовах. У той самий час міські інспектори попередили, що у будинку на вулиці Кадьє зламалися пожежні сигналізатори, аварійне освітлення і протипожежні двері. У березні цей будинок згорів у пожежі.

З того часу, після пожежі у будинку на Кадьє 10410, він залишився порожнім, обгорілі уламки закриті дошками.

У вересні 2025 року я обходив будинки і чув схожі історії. Їздив на орендованій машині, проходив повз зруйновані баскетбольні майданчики, чув запах шашлику і музику — ці щасливі моменти життя контрастували з жахливим станом нерухомості RealT.

Я зупинився біля будинку на Кадьє, де уламки обгорілих стін закриті дошками. У районі Гранд-Рівер-Ст. Меріс група, яка назвала себе бандою, заявила, що контролює будинок на Грінфілд 14881 — двоповерховий цегляний будинок із яскравим червоним навісом. У відео на YouTube ця група назвала себе орендодавцем і заявила, що здає ці зруйновані квартири. «Для наркомана це — п’ятизірковий готель, — сказав один із опитаних. — Тут живуть люди, які не платять оренду і чекають ремонту.»

Ще два будинки RealT, які я оглядав, були з кулеєвими отворами. Багато мешканців розповідали, що відмовляються платити оренду, щоб змусити власників зробити ремонт.

У кафе Tim Hortons у західній частині Детройта я зустрів Майю — мешканку RealT, яка живе у сусідньому будинку. Вона розповіла, що повертаючись додому, ставить машину на паркувальне місце і годинами сидить у машині, бо боїться зайти у квартиру. У кімнаті з прорваним стелею і діркою у підлозі — мокра ізоляція і гнилість. Вона каже, що боїться залишатися у квартирі і мріє знайти інше житло. «Може, я й не повинна тут жити, — сказала Майя. — Це — справжня бідність.»

Декілька кварталів далі я зайшов до Моніки — вона мешкає у будинку на знаменитій вулиці Ейт Майл, вже шість років. Вона живе з онуками. Токени на її будинок належать 331 інвестору, які отримують у середньому 9,3% річного доходу. Моніка розповіла, що у будинку зламався опалювальний котел, вода нестабільна, а вікна пошкоджені. Перед будинком — сухе дерево. Вночі вона боїться, що хтось проникне через пошкоджені вікна. Вона вже кілька разів просила допомоги у службах екстреної допомоги, але там — переповнено. «Поверніться додому, люба, — сказала вона. — Тут — страшно.»

Підвал на вулиці Філдінг 18415 обвалився, у коридорі — гірські порожні гіпсокартонні плити і волога ізоляція

Позови, звинувачення і втрата довіри: експеримент з токенізованою нерухомістю руйнується

У п’ятому поверсі міського суду Конрада Маллета — відповідального за всі цивільні позови міста — я побачив його за столом. На стіні — портрети Мухаммеда Алі і видатних діячів руху за права афроамериканців. Маллет — колишній віце-мер Детройта і головний суддя штату Мічиган. Минулого року він почав розслідування статей Outlier Media про RealT. Він замовив оцінки будівельних інспекторів і виявив тисячі порушень. «Ми дійшли висновку, що більшість будівель у місті — у поганому стані, — сказав він. — Люди живуть у непридатних для життя будівлях.»

Помічниця Маллета Тамара Йорк-Кук почала обходити будинки і клеїти на двері свої візитки. Її телефон почав дзвонити безперервно. «Більшість людей дуже хочуть розповісти про свої проблеми, — сказала вона.

У липні міська влада подала позов проти RealT, її засновників і 165 компаній LLC, звинувативши їх у сотнях порушень і несплаті штрафів у сотні тисяч доларів за зношені будівлі і податки. У позові йшлося, що 408 об’єктів не мають відповідних сертифікатів придатності для життя. Брати Жакобсони заявили журналу Wired: «Що стосується сертифікатів — наш портфель токенізованої нерухомості не відрізняється від інших об’єктів у тому ж поштовому районі.»

Незабаром суддя видав тимчасовий заборонний наказ, що заборонив RealT збирати орендну плату або виселяти мешканців, доки нерухомість не відповідатиме нормам. Пізніше його продовжили, але дозволили виселяти боржників.

У Telegram інвестори почали обговорювати позов. Ремі Жакобсон одразу заспокоїв їх. Крім інформації від братів, інвестори майже нічого не знали про реальний стан справ у Детройті. «Ми прагнемо вирішити всі проблеми, — сказав Ремі. — 21 інвестор відповіли емодзі у вигляді сердечка.» Жан-Марк теж виступив і почав активно просувати зростання ринку нерухомості у Детройті.

У той самий час брати повідомили інвесторам, що один із потенційних покупців зацікавлений у будинку Корнелла Дорріса — того, що з підвалом, — і що вони можуть отримати до 75,61% загального доходу, якщо погодяться продати. У Telegram Жан-Марк описав цю угоду як доказ активності і майстерності RealT. У кінці липня він повідомив, що угода вже завершена.

Покупець — East Coast Servicing LLC — зареєстрований за тією ж адресою у Мічигані, що й RealT. Документи підписані Ремі Жакобсоном від імені покупця. Насправді, здається, що брати уклали угоду із власною іншою компанією.

Після перевірки цієї операції у лютому 2026 року, брати повідомили інвесторам, що покупець вийшов із угоди, хоча у липні вони стверджували, що будинок «проданий». Пізніше вони сказали журналу Wired, що East Coast Servicing LLC — це лише інструмент для продажу нерухомості іноземним покупцям.

Міська влада Детройта у позові проти RealT наголошує, що сама модель бізнесу компанії передбачає недогляд за нерухомістю. «Їхній спосіб отримувати річний дохід — це не підтримувати будівлі у хорошому стані, — звинуватив Маллет.

Жан-Марк Жакобсон заперечує ці звинувачення. Він стверджує, що їхня мета — допомогти покращити райони Детройта, залучаючи інвестиції. «Коли RealT токенізує будинок, створюється фонд для його обслуговування, — каже він. — Щоб отримати високий дохід, нерухомість має бути зайнята і приносити стабільний дохід. Ігнорування — це неможливо.»

Він звинувачує у поганому управлінні компанії з обслуговування і ріелторів, і каже, що вже подано позови проти кількох із них, зокрема — проти Шона Ріда.

3 вересня вранці я зустрівся з Рідом у розкішному готелі The Henry, за кілька миль від Детройта. Він сидів у коричневому шкіряному кріслі під криштальним люстрою, за спиною — мерехтливий електричний камін. Він — лисий, з довгою чорною бородою, у джинсових чоботях. Під час розмови він погладжував бороду пальцями.

До того часу стосунки між Рідом і Жакобсонами погіршилися. За судовими документами, у 2024 році вони почали сваритися через деталі угод і ремонтні роботи. Вони припинили співпрацю. Жакобсони подали проти нього позов за шахрайські заяви.

У лютому 2025 року у суді Мічигану RealT звинуватила Ріда у виставленні рахунків за ремонти і роботи, яких не було. Рід заперечує ці звинувачення. Він каже, що його обов’язки — допомагати з ремонтом кількох об’єктів, а не керувати всім портфелем. У червні він подав зустрічний позов, звинувативши RealT у тому, що вони намагаються зробити його винним у хаосі у Детройті. «Я ніколи не був менеджером нерухомості, — сказав він. — Це — не моя робота.» Судовий процес триває.

У розмові Жан-Марк відмовився конкретно коментувати Ріда, але сказав: «Іноді, коли ти приїжджаєш у нове місто, перші люди, яких ти зустрічаєш — це шахраї… Ніхто не застрахований від зустрічі з шахраями.»

Коли конфлікт із Рідом дійшов до суду, брати вже створили компанію New Detroit Property Management. Вони передали управління активами у Детройті цій новій компанії і призначили досвідченого менеджера Сальваторе Палаззоло на посаду віце-президента. У моє останній день у місті Палаззоло під’їхав на чорному позашляховику і, з крейдою на руці, показував мені свої об’єкти.

Він пояснив, що його завдання — швидко знайти і підготувати до здачі в оренду порожні будівлі, які можна швидко відремонтувати. Водночас міська влада продовжує виписувати штрафи за зношені будівлі, і Палаззоло каже, що це ускладнює роботу — потрібно знімати бригади з ремонту.

Навіть після ремонту проблеми залишаються. Наприклад, у одному з об’єктів — підроблений орендодавець, який отримав одноразову плату і поселив у квартиру когось іншого. Брати кажуть, що цей шахрай намагався використати тимчасову заборону на виселення, щоб обдурити суд і отримати додаткові гроші.

Ми зупинилися біля першого об’єкта — невеликого червоного цегляного будинку з білою обробкою. Палаззоло показав мені ремонт, який вони зробили: вікна цілі, кухня і ванна оновлені, стіни пофарбовані, навіси відновлені, підлога — або відполірована, або нова.

Наступні п’ять будинків були схожі — не розкішні, але чисті і придатні для життя.

Палаззоло оцінив, що до цього моменту компанія вже відремонтувала близько 40 будівель для RealT. За останніми судовими документами, у 28 з них вже є сертифікати відповідності. «Я думаю, що багато людей не усвідомлюють, наскільки погані ці будівлі, — сказав він. — Відновити їх до стандарту — велика робота. Ми справді стараємося зробити їх безпечними і доступними.»

Жан-Марк Жакобсон визнає, що стан детройтської нерухомості «жахливий», але критикує тих, хто викриває проблеми RealT. Весь літо він майже щотижня спілкувався з франкомовними інвесторами у Telegram і зневажливо говорив про місцевих журналістів Мондрі. «Очевидно, цей журналіст не любить нас. Ми вже знали про це кілька місяців. Очевидно, він пише те, що хоче, і ігнорує всі докази протилежного, — сказав він на початку липня. — За кілька тижнів він отримав найбільше кліків у своїй кар’єрі. Він малює нас як злих криптокапіталістів, що підвищують орендну плату і страждають слабкі громади.» Брати також критикували «поверхневий аналіз» і «націлену на сенс» подачу матеріалу у Wired. У вересні минулого року Жан-Марк назвав позов міської влади «наслідком адміністративної корупції, політичних інтриг, закулісних домовленостей і зловживань владою».

У Telegram інвестори іноді ставлять під сумнів обґрунтованість позовів і репортажів Мондрі. Одна з ідей — щоб RealT провела перевірку фондів управління нерухомістю. Жан-Марк відповів: «Ти просто любиш зливати негатив.» У іншому повідомленні він іронізував над мешканцем: «Термінова тривога!!! Мій кран зламався!!! Термінова тривога!!!🆘» Три інвестори, яких я опитав, сказали, що у Telegram панує ворожнеча. Брати заперечують, що там панує ворожнеча; кажуть, що напруженість — це норма у групі під час криз.

Проте інвестори все частіше ставлять питання братам. У вересні вони виявили документи за 2023 рік, які, на їхню думку, свідчать, що через кілька місяців після токенізації двох будинків у Чикаго компанія взяла кредит на 950 тисяч доларів. Один із інвесторів назвав це «дуже підозрілим», бо це створює ризик для власників токенів — у разі несплати кредиту, будівлі можуть відібрати. Жан-Марк стверджує, що цей кредит — допомога продавцю, і що він уже погашений. «Іноді потрібно робити корпоративні операції, — сказав він. — Щоб завершити угоду, потрібно бути гнучким.» Професор Колумбійської школи бізнесу Томаш Піскорський назвав таку схему «незвичайною»: «Я не бачу логічного пояснення. Можливо, воно є, але я не знаю.»

Наприкінці листопада інвестори почали сумніватися у стані однієї з нерухомості у Чикаго, яку ще місяць тому визнали небезпечною і планували знести, але вона досі приносить орендний дохід. Це означає, що там живуть люди. «Я справді не знаю, що думати, — сказав один із інвесторів у Telegram. — У Детройті схожа ситуація. Минулого вересня я оглядав 13 об’єктів, які були нібито порожні, але на сайті всі вони були «здані в оренду». І те саме — з будинком, який, за даними, захоплений бандами. Брати кажуть, що міська влада Детройта створила систему, яка заважає їм перевіряти мешканців.»

Деякі інвестори кажуть, що почуваються зрадженими. Хтось уже перестав купувати токени RealT, доки не вирішать конфлікти у Детройті. Інвестор із Азії, що назвав себе TokNist, сумнівається у керівництві братів. Інший — під ніком Demetrius Flenory — написав їм: «Наші токени мали підтримувати інновації і демократію у нерухомості, а тепер — пов’язані з брудною, небезпечною нерухомістю, що погіршує становище слабких громад… Ми не можемо ігнорувати нові скандали щотижня.»

Шон Рід, який назвав себе не менеджером нерухомості, минулого року публічно критикував ситуацію. Він зняв відео, де показав зруйновану будівлю, що, за його словами, належить RealT. У кімнаті — брудний матрац, у сусідній — купи сміття. «Якщо б я володів цим будинком, я б зірвався з ланцюга, — сказав він. — Але до того часу він уже приєднався до іншої компанії, що токенізує нерухомість.»

У лютому браття повідомили інвесторам, що планують продати багато об’єктів у портфелі, щоб «оптимізувати доходи». Але для цього вони мають зняти з оренди всі об’єкти і припинити виплати. Це викликало обурення інвесторів, які почали ставити питання: чому брати можуть односторонньо припинити виплати. Жакобсони кажуть, що це — у рамках правил, і що вони мають право вирішувати, чи виплачувати орендну плату. Але інвестори вважають це «крадіжкою».

У травні 2026 року розпочався суд у Детройті. Інші позови проти RealT тривають. Компанія намагається вийти на нові ринки, продаючи токени «будівель у процесі» у Колумбії і Панамі — інвестори фінансують будівництво і сподіваються на високий дохід. «Проекти у процесі — це велика ідея токенізації, — сказав Жан-Марк у розмові. — Вони мають великий потенціал.» Але інвестори не дуже вірять: ці токени вже кілька місяців продаються, але залишилися тисячі невикористаних.