Скільки від вашого чистого доходу слід витратити на іпотеку?

Коли ви шукаєте дім, одним із найважливіших питань є те, чи можете ви реально дозволити собі щомісячні платежі. Ваш дохід — як до оподаткування, так і після — визначає вашу купівельну спроможність. Однак універсальної формули, яка підходить усім, не існує. Замість цього кредитори та фінансові консультанти використовують кілька різних моделей на основі відсотків для оцінки того, скільки частини вашого чистого доходу має йти на іпотеку. Розуміння цих методів допоможе вам прийняти обґрунтоване рішення щодо того, що найкраще для вашого фінансового становища.

Визначення ідеального відсотка платежу за іпотекою

Фінансова індустрія розробила кілька орієнтовних моделей за десятиліття досвіду кредитування. Кожна з них має свій підхід до обчислення частки вашого доходу, що має йти на житлові витрати. Головне — знайти модель, яка відповідає вашим унікальним обставинам — чи маєте ви значний борг, змінний дохід або просто бажаєте бути обережним із витратами на житло.

Правило 28 відсотків: ваша стартова точка

Правило 28 відсотків, можливо, найтрадиційніше та найвідоміше. Воно стверджує, що ваш щомісячний платіж за іпотеку — включно з податками на нерухомість та страховкою — не повинен перевищувати 28 відсотків вашого валового місячного доходу (тобто доходу до оподаткування).

Розглянемо практичний приклад. Припустимо, ваш домашній дохід становить 7000 доларів на місяць у валовому обчисленні. За моделлю 28 відсотків, помножте 7000 на 0,28 — і отримаєте приблизно 1960 доларів. Це буде ваш максимально допустимий місячний платіж за житло.

Це правило було популярним серед кредиторів багато років, оскільки воно дає чітку, просту межу. Однак воно не враховує інших боргів, які ви можливо маєте, тому з’явилися більш комплексні моделі.

Модель 28/36: баланс іпотеки та інших боргів

Модель 28/36 розширює базове правило 28 відсотків, додаючи другий рівень аналізу. За цим підходом, 28 відсотків вашого валового доходу має йти на платіж за іпотеку, а не більше 36 відсотків — на всі ваші боргові зобов’язання разом. До них належать кредитні картки, автокредити, студентські позики, комунальні платежі та будь-які інші регулярні борги.

Використовуючи той самий приклад доходу у 7000 доларів: 36 відсотків — це 2520 доларів. Відніміть ваш платіж за іпотеку у 1960 доларів — і залишається 560 доларів для покриття інших боргів. Ця модель дає більш повну картину ваших фінансових зобов’язань і корисна, якщо у вас є значний борг, окрім іпотеки.

Модель 28/36 стала особливо популярною у традиційних кредиторів, оскільки вона гарантує, що позичальники не стануть надмірно навантаженими витратами на житло, одночасно керуючи іншими фінансовими обов’язками.

Більш консервативні підходи: моделі 35/45 та 25 відсотків

Для тих, хто шукає додатковий фінансовий запас, існують більш обережні моделі.

Модель 35/45 пропонує два способи обчислення. Перший — що не більше 35 відсотків вашого валового доходу має йти на всі борги, включно з іпотекою. Другий — що до 45 відсотків вашого чистого доходу (після оподаткування) може йти на загальні щомісячні борги.

Припустимо, ваш валовий дохід — 7000 доларів: 35 відсотків — це 2450 доларів на всі борги. Якщо ж ваш чистий дохід після податків — 6000 доларів, то 45 відсотків — це 2700 доларів. Таким чином, у вас є діапазон від 2450 до 2700 доларів для всіх боргових платежів, що дає гнучкість залежно від ситуації.

Модель 25 відсотків після оподаткування є найжорсткішою. Вона базується на вашому чистому доході (чистий дохід) і обмежує платіж за іпотекою до 25 відсотків від фактичних отриманих після оподаткування коштів. Якщо ваш чистий дохід — 6000 доларів, то ваш платіж не має перевищувати 1500 доларів.

Цей підхід залишає найменше коштів для житлових витрат, тому ідеально підходить, якщо ви прагнете досягти інших фінансових цілей, погашаєте значний борг або бажаєте максимальної гнучкості щомісяця.

Вибір правильної моделі для вашої ситуації

Кожна модель має своє призначення. Ось як обрати:

• Виберіть правило 28%, якщо у вас мінімальний борг і ви хочете найпростіший розрахунок
• Виберіть модель 28/36, якщо маєте типові рівні боргів за кредитками, автокредитами або студентськими позиками
• Виберіть модель 35/45, якщо хочете більшої гнучкості і маєте різноманітні джерела доходу
• Виберіть 25% після оподаткування, якщо маєте значний борг, цілі поза житлом або бажаєте максимальної щомісячної гнучкості

Обчислення реальної допустимої суми

Крім застосування відсоткових правил, потрібно оцінити свою повну фінансову картину. Почніть із збору таких даних:

Ваш дохід: зафіксуйте як валовий, так і чистий місячний дохід із основної роботи та додаткових джерел. Ваші платіжки дають ці дані. Для змінного доходу використовуйте останні податкові декларації як орієнтир.

Ваші борги: складіть список усіх боргів — кредитки, студентські, автокредити, особисті позики. Пам’ятайте, борги — це не змінні витрати, такі як продукти чи бензин.

Ваш внесок у початковий внесок: визначте, скільки готівки можете внести одразу. Зазвичай 20% внесок звільняє від приватної іпотечної страховки (PMI), але це не обов’язково для купівлі дому. Більший внесок зменшує щомісячний платіж.

Ваш кредитний рейтинг: кращий рейтинг зазвичай дає змогу отримати нижчі відсоткові ставки. Оскільки ставки безпосередньо впливають на місячний платіж, покращення кредитної історії перед подачею заявки може суттєво допомогти.

Що шукають кредитори: розуміння DTI

Кредитори зосереджуються на вашому співвідношенні боргів до доходу (DTI) — показнику, що показує, скільки частини вашого валового доходу йде на всі борги. Ось як його обчислити: додайте всі щомісячні платежі за боргами і поділіть на ваш валовий місячний дохід.

Приклад: ви отримуєте 7000 доларів на місяць. Ваші платежі: автокредит — 400 доларів, студентські — 200 доларів, кредитна картка — 500 доларів, і платіж за житло — 1700 доларів. Загальний борг — 2800 доларів. Ділимо 2800 на 7000 — отримуємо DTI 40%.

Зазвичай цільовий DTI — між 36 і 43 відсотками. Деякі кредитори допускають вищі показники, але нижчий DTI підвищує шанси на попереднє схвалення. Оскільки вимоги різняться залежно від кредитора, важливо порівнювати умови.

Стратегії зменшення щомісячних витрат на іпотеку

Ваш платіж за іпотеку — значна частина ваших фінансів. Ось кілька способів зменшити його:

Купити менш дорогий об’єкт: максимальна сума, яку вам схвалять, не означає, що потрібно витратити цю суму. Купівля нижче дозволеного ліміту безпосередньо зменшує щомісячний платіж.

Збільшити внесок: більше готівки — менший кредит і, відповідно, менший платіж. Заощаджуйте активно, щоб отримати цю перевагу.

Отримати нижчу ставку: ставки залежать здебільшого від вашого кредитного рейтингу та DTI. Погашення боргів знижує DTI і може покращити кредитний рейтинг, що дасть змогу отримати кращі умови.

Порівнюйте пропозиції кількох кредиторів: різні установи пропонують різні програми ставок. Порівняння допоможе отримати найвигідніші умови.

Не забувайте: додаткові витрати на володіння домом понад іпотеку

Хоча щомісячний платіж за іпотеку — найбільша стаття витрат, це не єдині витрати. Ваш місячний бюджет має враховувати:

Обслуговування та ремонт: будинки потребують постійного догляду — ремонти даху, обслуговування систем опалення, сантехніка, сезонні роботи. Якщо у вас басейн або інші особливості, враховуйте їхній догляд.

Газон і ландшафтний дизайн: якщо у вашій громаді не забезпечують догляд за газоном, доведеться робити це самостійно або наймати фахівців.

Ремонт і покращення: у майбутньому можуть знадобитися заміна побутової техніки, оновлення підлоги, фарбування або усунення проблем, виявлених під час інспекції. Використовуйте звіт про огляд будинку як інструмент для переговорів — якщо щось застаріле, можете попросити ремонт або зниження ціни.

Податки та страхування: ці витрати часто зростають з часом, тому враховуйте можливі підвищення у довгостроковому бюджеті.

Розуміння того, скільки частки вашого чистого доходу має йти на іпотеку, — це не лише застосування одного відсотка. Оцінюючи свою повну фінансову картину, враховуючи кілька моделей і розуміючи, що враховують кредитори, ви зможете прийняти впевнену і зважену рішення, яке підтримує ваші мрії про власне житло і ваше загальне фінансове здоров’я.