Хочете поділитися правом власності на нерухомість? Ось чому спільна власність може бути вашим найкращим варіантом

Коли кілька людей вирішують спільно купити нерухомість, юридична структура має значення більше, ніж багато хто усвідомлює. Існує кілька способів встановити спільну власність, і все більш популярним є спільна співвласність (tenancy in common). На відміну від інших моделей співвласності, ця структура пропонує гнучкість і захист інтересів кожного власника.

Розуміння роботи tenancy in common

Уявіть двох друзів, які купують інвестиційну нерухомість, або пару, де один з партнерів вносить значно більше капіталу, ніж інший. Ці сценарії підкреслюють, чому існує окрема юридична опція — tenancy in common.

У рамках tenancy in common двоє або більше осіб можуть володіти нерухомістю — будь то житлова або комерційна — без необхідності бути одруженими або навіть родичами. Що робить цю структуру унікальною — це гнучкість у володінні. Власники не зобов’язані мати рівні частки. Один може володіти 60%, інший — 40%, або вони можуть розподілити це будь-яким іншим способом за згодою. Конкретні відсотки та умови фіксуються у праві власності або в індивідуальному договорі між сторонами.

На відміну від деяких інших структур власності, які фіксуються при купівлі, tenancy in common можна змінювати після створення. Власники можуть додавати або виключати учасників, коригувати відсотки володіння, продавати свою частку або брати позику під свою частку — що не завжди можливо з іншими формами співвласності.

Чому tenancy in common вирішує реальні проблеми

Розглянемо ситуацію: подружжя купує дім разом. Один з подружжя успадкував $200,000 від родини і вносить їх у покупку, тоді як інший — $50,000 з заощаджень. За структурою tenancy in common вони можуть юридично закріпити, що перший з подружжя володіє 80%, а другий — 20%. Якщо згодом вони розлучаться, ця документація запобігатиме суперечкам щодо справедливого розподілу.

Ще один приклад: розлучення, і раніше нерухомість належала за іншою структурою. Вони можуть перейти на tenancy in common, що дозволяє кожному назвати своїх бенефіціарів і зберегти окремий контроль над своєю часткою у власності.

Два незалежних бізнес-партнери також можуть використовувати tenancy in common, щоб у разі смерті одного з них його спадкоємці успадкували його частку — а не автоматично передавали її іншому співвласнику.

Що трапляється з нерухомістю, коли хтось помирає?

Саме тут tenancy in common суттєво відрізняється від інших моделей власності. Коли співвласник у tenancy in common помирає, його частка не переходить автоматично до інших власників. Замість цього вона стає частиною його особистого майна і передається відповідно до заповіту або за законом спадщини.

Залишок співвласника, що залишився, залишається його власністю, але частка померлого, ймовірно, потрапить до процесу probate (судового оформлення спадщини). Це може бути тривалим і дорогим процесом, і нерухомість може бути залучена до розгляду спадщини. Власникам, які розглядають tenancy in common, слід враховувати цей аспект, оскільки probate може тривати місяцями або навіть роками.

Як tenancy in common порівнюється з іншими структурами власності

Існує три основні варіанти спільного володіння нерухомістю: спільна співвласність (joint tenancy), спільна власність усього майна (tenancy by the entirety) і tenancy in common. Кожна має свої особливості.

Joint Tenancy зазвичай обмежує власність двома людьми, які мають рівні частки. При смерті одного з них, інший автоматично успадковує всю нерухомість — без probate. Однак цю структуру важко змінити без продажу нерухомості, розподілу доходів і повторного купівлі за новими умовами.

Tenancy by the Entirety доступна лише для подружжя, з рівними частками і автоматичним переходом до живого подружжя при смерті. Як і joint tenancy, її важко змінити, хоча подружжя можуть перейти на tenancy in common у разі зміни обставин.

Tenancy in Common відрізняється тим, що дозволяє необмежену кількість власників, нерівний розподіл часток, гнучкість у зміні умов і можливість спрямувати свою частку до обраних спадкоємців. Однак, при цьому, при смерті власників нерухомість потрапляє до probate.

Якщо для вас важлива гнучкість, нерівний розподіл власності і контроль над спадщиною — tenancy in common часто є правильним вибором. Якщо ж ви хочете уникнути probate і автоматичного переходу до інших співвласників — можливо, вам більше підходить joint tenancy.

Як зробити правильний вибір для вашої ситуації

Володіння нерухомістю з іншими вимагає ясності щодо ваших пріоритетів. Чи вас турбує справедливе відображення фінансового внеску кожного? Чи хочете, щоб ваша частка передавалася конкретним спадкоємцям, а не автоматично іншим співвласникам? Чи ймовірно, що структура зміниться у майбутньому?

tenancy in common ефективно вирішує ці питання. Вона визнає, що співвласники можуть мати різні частки і різні наміри щодо того, що станеться після їхнього виходу. Ця структура забезпечує юридичний захист інтересів кожного власника і при цьому залишається достатньо гнучкою для адаптації.

З урахуванням складності володіння нерухомістю і питань спадщини, перед ухваленням рішення рекомендується проконсультуватися з фінансовим або юридичним фахівцем. Кожна ситуація унікальна, і правильна структура залежить від ваших конкретних обставин і довгострокових цілей.