Як рефінансувати ваш HELOC: Повний посібник щодо ваших Опцій

Ваш дім представляє набагато більше, ніж просто притулок—це потенційно ваш найбільший фінансовий актив. Для багатьох власників будинків кредитна лінія під заставу будинку (HELOC) стала все більш доступним способом отримання доступу до цього капіталу та доступу до готівки за потреби. Дані від CoreLogic показують, що під час перших двох кварталів 2022 року власники будинків відкрили понад 807 000 HELOC на загальну суму $131 мільярдів, що стало найвищим об'єм з 2007 року.

Але ось у чому справа: ставки HELOC часто значно перевищують традиційні іпотечні ставки, залишаючи позичальників з шоком від цін, коли настає час погашення. Хороша новина? Якщо ви стикаєтеся з труднощами з цими платежами, існує кілька шляхів для рефінансування вашого HELOC і полегшення тягаря.

Розуміння основ HELOC

Перед тим, як досліджувати варіанти рефінансування, важливо зрозуміти, як працюють HELOC. HELOC функціонує як кредитна лінія, забезпечена вашою власністю — по суті, це кредитна картка з високим лімітом, яка дозволяє вам знімати кошти за потреби, до вашого затвердженого ліміту.

Структура працює в два етапи. Протягом періоду розіграшу (, зазвичай 10 років ), ви можете знімати гроші коли завгодно та сплачувати лише відсоткові збори. Як тільки цей період закінчується, починається етап погашення — зазвичай триваючи 20 років — під час якого ви більше не можете робити зняття і повинні повернути весь позичений капітал.

Оскільки процентні ставки HELOC зазвичай є змінними, а не фіксованими, ваші щомісячні платежі можуть коливатися. Ця змінність означає, що ваші зобов'язання щодо погашення можуть зрештою зрівнятися з вашими стандартними іпотечними платежами, особливо враховуючи, що ставки HELOC можуть досягати двозначних чисел.

Кваліфікація для рефінансування HELOC

Не кожен власник будинку може рефінансувати свій HELOC, оскільки кредитори підтримують специфічні критерії відповідності:

Вимоги до власного капіталу Більшість кредиторів обмежують кредитування до 80% від оціночної вартості вашого будинку. Якщо ваша існуюча іпотека вже перевищує цей поріг, отримати схвалення стає складно.

Критерії кредитного рейтингу Кредитний бал FICO не менше 670 ставить вас у вигідне становище, хоча нижчі бали не є обов'язково дискваліфікуючими — ви просто стикнетеся з підвищеними відсотковими ставками. Сильна кредитна історія значно зміцнює вашу заявку.

Співвідношення боргу до доходу Кредитори зазвичай хочуть, щоб ваші загальні платежі за боргами становили не більше 43% вашого валового місячного доходу. Цей показник відображає вашу здатність управляти додатковими зобов'язаннями.

Три стратегії рефінансування HELOC

Припускаючи, що ви відповідаєте критеріям кваліфікації, три основні підходи до рефінансування заслуговують на вивчення:

Отримайте новий HELOC

Простий підхід полягає у подачі заявки на нову кредитну лінію—або через вашого поточного кредитора, або в іншому місці—та витрачанні цих коштів для ліквідації вашого існуючого залишку за HELOC. Ця стратегія ефективно скидає ваш період використання, дозволяючи вам відновити виплати лише відсотків протягом нового 10-річного періоду використання.

Цей варіант приваблює тих, хто стикається з негайними платіжними тисками. Однак, будьте обережні: скидаючи терміни, ви можете значно збільшити загальну суму відсотків, сплачених протягом терміну позики, якщо ви активно не зменшите основну суму.

Конвертувати в іпотечний кредит під заставу житла

Позика під заставу нерухомості має іншу структуру. Замість гнучкої кредитної лінії ви отримуєте одноразову суму при закритті угоди та починаєте відразу сплачувати відсотки. Хоча це може не суттєво знизити ваші щомісячні зобов'язання, вона надає переваги за рахунок стабільності: більшість позик під заставу нерухомості мають фіксовані ставки та фіксовані платежі, що забезпечує передбачуваність у процесі ліквідації боргу.

Об'єднайтеся з вашою первинною іпотекою

Консолідація вашого HELOC та іпотеки в один рефінансований кредит спрощує вашу фінансову ситуацію. Цей підхід має одну важливу обставину: чи має сенс жертвувати вигідною існуючою ставкою іпотеки.

Якщо ви зафіксували історично низькі ставки, коли купували свій дім, рефінансування означає прийняття сьогоднішніх вищих ставок. Проте ця стратегія може виявитися економічно обґрунтованою, коли ваш баланс HELOC значний. Ви можете платити трохи підвищену ставку за іпотеку, але складова відсотка HELOC — яка потенційно може досягти 10% — може суттєво зменшитися. Поточні ставки за 30-річними фіксованими іпотеками в середньому становили менше 7% до початку 2023 року, що створює потенційні заощадження на вашій частині HELOC, навіть якщо ваша загальна ставка за іпотекою трохи зросте.

Коли рефінансування недоступне

Недостатня власність на житло або проблеми з кредитом можуть завадити кредиторам схвалити вашу заявку на рефінансування. Ці альтернативи варто розглянути:

Змінити ваш існуючий кредит Хоча кредитори не зобов'язані змінювати умови кредитів, багато з них віддають перевагу коригуванню умов через нижчі ставки або продовжені терміни погашення, аніж стикатися з процедурами примусового виконання. Зазвичай, для отримання права на це потрібно, щоб кредит утримувався протягом мінімального терміну з встановленою історією платежів.

Отримати особистий кредит Отримання особистого кредиту від банку, кредитного союзу або онлайн-кредитора забезпечує інший шлях для погашення вашого HELOC. Як і позики під заставу житла, особисті кредити пропонують фіксовані платежі та фіксовані ставки. Зворотний бік: APR особистих кредитів часто перевищує ставки HELOC, а велика заборгованість може перевищити те, що ви можете позичити.

Перегляньте свою житлову ситуацію Як останнє рішення, продаж вашої нерухомості повністю усуває зобов'язання за HELOC. Пам'ятайте, що оскільки ваш HELOC забезпечений вашим будинком, неплатіж створює ризик втрати майна.

Рухаючись вперед з упевненістю

HELOC відкриває значний капітал для власників будинків, але доступ до нього вимагає дисципліни у погашенні. Коли зростаючі платежі стають проблематичними, ці варіанти рефінансування та альтернативи можуть надати потенційне полегшення. Зважаючи на складність цих рішень, консультація з кваліфікованим фінансовим спеціалістом забезпечує вибір шляху, який найбільше відповідає вашим унікальним обставинам.