Полет до матеріальних активів: де мільярдери паркують мільярди в нерухомості

Коли фондові ринки коливаються, а банківські системи дають збій, ультра-багаті не панікують і не продають – вони переінвестують. Протягом останніх місяців з'явилася чітка тенденція: особи з високим рівнем доходу переміщують великі капітали в фізичну нерухомість, зокрема на ринках трофеїв. Від відновлення Манхеттена після пандемії до запеклої конкуренції в Майамі і розширення розкішного ринку нерухомості у Флориді – це не випадкові покупки. Це обґрунтовані дії тих, хто може дозволити собі думати на десятиліття.

Чому зараз? Інституційний перехід від цифрових активів

Поворот до цегли та розчину не викликаний емоціями. Згідно зі словами стратега нерухомості Джессіки Робінсон, “Коли економіка виглядає нестабільною, заможні інвестори переміщують активи в нерухомість на традиційних ринках — не тому, що вони в паніці, а тому, що роблять обґрунтовану ставку на тверді активи.”

Колапс Silicon Valley Bank кристалізував цей зсув. Професіонал у сфері нерухомості Елі Пастернак спостерігав щось вражаюче у своїй клієнтській базі: “Я бачу надзвичайно заможних клієнтів, які втратили довіру до регіональних банківських систем. Одна клієнтка, Нірджа, перевела $18 мільйон з банків після колапсу SVB і негайно придбала три розкішні кондомініуми в Маямі. Для неї цифрові активи здавалися занадто ризикованими.”

Розкішна нерухомість пропонує те, чого не можуть дати цифрові активи — матеріальність. Ви можете пройтися через неї, використовувати її для фінансування, здавати в оренду для отримання доходу або заповідати її спадкоємцям. У нестабільні часи це має значення.

Ринки, які ведуть цей екзодус

Манхеттен: Вічна Безпечна Гавань

Ринок розкішної нерухомості Манхеттена продовжує свій стабільний зріст, незважаючи на ширшу економічну невизначеність. Нещодавні підписання контрактів на об'єкти, що перевищують $4 мільйонів, перевищили 10-річний середній показник, що свідчить про впевненість серед елітних покупців. Середня ціна досягла 1,23 мільйона доларів — постпандемічний пік і 7% річне зростання. Вартість за квадратний фут зросла на 5% в річному вимірі до 1 792 доларів, що відповідає історичним середнім показникам.

Що це викликає? Тісний інвентар у основних локаціях у поєднанні зі зростаючими продажами кондомініумів. Навіть під час економічно неспокійних періодів Манхеттен виявляє стійкість. Підприємець Дан Гербатшек підписав контракти на чотири кондомініуми в Манхеттені з березня по травень, ставлячи на те, що геополітичні вітри врешті-решт вщухнуть.

Маямі: Бульбашка, якої ніхто не уникає

Індекс глобального бульбашкового ринку нерухомості UBS відзначив Маямі на вершині свого списку ризиків з оцінкою 1,73 — значно вище порогу 1,5, що позначає “високий ризик”. Проте це не відлякало ультра-багатих. Навпаки, нестача сигналізує про можливості для тих, хто має капітал. Маямі залишається магнітом для мільярдерів, які шукають теплу погоду, податкові переваги та міжнародну доступність.

Лос-Анджелес: Неочікувана корекція

На відміну від бурхливого ринку Маямі, в Лос-Анджелесі спостерігається уповільнення цін. Медіанна ціна продажу знизилася до $1 мільйонів до кінця 2025 року, з попередніх пікових значень. Для заможних покупців це представляє можливість — не тому, що будинки дешеві (вони не такі), але тому, що відбувається накопичення моментуму для 2026 року. Зниження цін часто передує відновленню для інвесторів з довгими часовими горизонтами.

Aspen: Премія за дефіцит

Аспен працює за іншими правилами: обмежена будівельна земля, сувора зонування, лижі світового класу. Результат? Самопідтримувальний цикл зростання цін. Обмеження пропозиції забезпечують зростання цін незалежно від ширших умов ринку. Для мільярдерів Аспен представляє закриту спільноту багатства, де нерухомість постійно зростає в ціні, а збереження капіталу майже гарантоване.

Палм-Біч та ширший ринок нерухомості Флориди

Округ Палм-Біч став одним з найпотужніших ринків розкішної нерухомості в Америці, з медіанними цінами близько 2,8 мільйона доларів. Причина? Нульовий податок на доходи у Флориді — магніт для надбагатих. Ширший ринок нерухомості Флориди скористався цією перевагою, приваблюючи міграцію капіталу з штатів з високими податками. Так званий “Бульвар мільярдерів” складається виключно з розкішних об'єктів, готових до заселення, де дефіцит підтримує високі ціни.

Стратегічний розрахунок: збереження, а не спекуляція

Робінсон чітко це формулює: “На цьому рівні багатства покупка нерухомості вищого класу не є спекуляцією. Це питання збереження. Ці покупці розуміють, що розкішна нерухомість у найкращих локаціях не падає в ціні, як звичайне житло.”

Переваги очевидні. Люксові нерухомості забезпечують важелі для додаткового фінансування, генерують орендний дохід і слугують засобами накопичення багатства для поколінь. Вони менш корельовані з волатильністю фондового ринку — особливість, яка має величезне значення в нестабільні часи.

Приховані витрати: Емоційні премії

Однак Пастернак вказує на значний недолік: “Багато з цих покупців переплачують від $2 до $3 мільйона, щоб забезпечити спокій. Емоційні покупки коштують дорожче, ніж раціональні інвестиції, але у них достатньо багатства, щоб поглинути цю надбавку.”

Питання не в тому, чи можуть ці покупці дозволити собі переплату. Вони можуть. Питання в тому, чи виправдовує комфорт від матеріальної вигоди премію. Для більшості надбагатих покупців відповідь - так.

Вирок

Польот до нерухомості не є ірраціональним. Це раціональна відповідь на сприйману нестабільність в інших сферах. Мільярдери розуміють, що тверді активи в дефіцитних локаціях зберігають багатство протягом десятиліть — а в невизначені часи збереження переважає спекуляцію.