Криза доступності змінює американський ринок житла, оскільки іпотечні ставки трансформують попит покупців

Американський ринок житла зазнає кардинальних змін, і цифри малюють тривожну картину. Відсоткові ставки за іпотекою стали головною причиною у зміні моделей купівлі житла по всій країні. Порівнюючи ситуацію сьогодні з початком 2021 року, різниця очевидна: ставки майже потроїлися — з 2,65% за 30-річною фіксованою іпотекою до 6,75%. Це, здавалося б, незначне зростання перетворюється у руйнівний $600 щомісячний платіж на стандартний кредит у $320 000 — або $7 200 на рік, що робить володіння житлом дедалі більш недосяжним для середньостатистичних американців.

Блокада доступності стає гострою

Вплив зростання ставок стає ще більш очевидним при аналізі реальних показників доступності. Станом на серпень лише 28% житла, яке зараз виставлене на продаж, може бути придбане домогосподарствами з середнім доходом — це зниження з 30% кілька місяців тому. Щоб зрозуміти цю різницю, врахуйте, що доступність знизилася майже на $30 000 з 2019 року, хоча середні доходи за цей період зросли на 15,7%. Це розрив відкриває жорстку реальність: зростання зарплат не може наздогнати зростаючі ціни та високі витрати на позики.

Дані Деніел Хейл, головного економіста Realtor.com, коротко передають цю фрустрацію: «Навіть при зростанні доходів, вищі відсоткові ставки зменшили реальну купівельну спроможність типового американського домогосподарства». Різниця виходить за межі щомісячних платежів. У 2019 році внесок у розмірі $320 000 міг забезпечити купівлю житла за середньою ціною. Сьогодні ці ж гроші не вистачають приблизно на 28%, оскільки середні ціни на житло зросли до $439 450. Потенційним покупцям тепер потрібно понад $120 000 початкового капіталу лише для завершення угоди.

Менші будинки, вищі витрати на квадратний фут

Що особливо вражає, так це те, як змінюється сам житловий фонд. Нові будинки, збудовані в США, мають найменший середній розмір за двадцять років — всього 2 404 квадратних футів згідно з даними Realtor.com. Це на 320 квадратних футів менше, ніж десять років тому, або приблизно на 12% менше житлової площі. Причина не в зміні споживчих уподобань; сім’ї не раптово вирішили, що компактне житло — ідеально. Вони змушені йти на компроміси через погіршення доступності.

Одночасно, вартість за квадратний фут стрімко зросла до $168, що на 57% більше за десять років. Це особливо помітно на ринках, таких як Канзас, де вартість за квадратний фут для будівництва будинку суттєво впливає на загальну економіку проекту. Чи то зводять нові житлові комплекси, чи оновлюють існуючий фонд, будівельники та девелопери відчувають зростаючий тиск через зростання витрат на матеріали, робочу силу та фінансування, що зменшує їхні прибутки.

Від низьких рівнів 1990-х до структурної кризи

Наслідки цих накопичених тисків очевидні: активність на ринку житла знизилася до рівнів, яких не було з середини 1990-х років, за даними Harvard’s Joint Center for Housing Studies. Основні міські центри — Мілуокі, Х’юстон, Балтимор, Нью-Йорк і Канзас-Сіті — зазнали особливої погіршення доступності. У цих регіонах типовому домогосподарству тепер доступно на 9% — 10,5% менше, ніж кілька років тому.

Ця тенденція вже не є циклічною; вона свідчить про фундаментальну перебудову американського ринку житла. Ціни залишаються високими. Доступна житлова площа продовжує зменшуватися. Щомісячні зобов’язання стають важчими. І мільйони потенційних покупців повністю відсічені від можливості купити житло. Для тих, хто все ж таки зумів придбати, досвід супроводжується незручними компромісами: погоджуватися на менше простору, розтягувати фінанси до межі або повністю відмовлятися від мрії про власне житло. Це нова реальність американського житлового ринку — така, що визначається не можливостями, а обмеженнями.