UBS блокує викуп фонду на 469 мільйонів доларів США, криза ліквідності на ринку європейської нерухомості посилюється

Швейцарська банківська група UBS оголосила 26 березня через повідомлення для інвесторів, що її відкритий комерційний фонд нерухомості UBS (D) Euroinvest Immobilien призупиняє всі викупи, терміном до 36 місяців, з активами обсягом близько 469 мільйонів доларів США. У заяві зазначено, що «ліквідні активи фонду недостатні для задоволення запитів на викуп і забезпечення належного управління», всі запити на викуп, подані після 25 березня, були перехоплені.

Механізм замороження: подвійний удар падіння оцінки та тиску на викуп

(Джерело: BeInCrypto)

Фонд Euroinvest був заснований у 1999 році з основною стратегією інвестицій у комерційну нерухомість у ключових містах Європи, в історії він двічі заморожував викуп під час фінансової кризи 2008 року та приблизно в 2014 році. Це третє замороження, яке сталося на фоні одночасного вибуху кількох макроекономічних тисків.

Станом на 12 місяців до лютого 2026 року, через підвищення відсоткових ставок Європейським центральним банком, було зафіксовано накопичений збиток фонду в розмірі близько 9%, а в 2024 році показники офіційно стали від’ємними. Структурні чинники тиску, що викликали це замороження, такі:

З боку оцінки: зростання відсоткових ставок призвело до переоцінки комерційної нерухомості в Європі, чиста вартість фонду продовжує зменшуватися.

З боку попиту: військові дії США та Ізраїлю проти Ірану посилили паніку на ринку, запити на викуп зосередилися.

З боку очікувань: ринок очікує, що Європейський центральний банк може підвищити відсоткові ставки вже в квітні, що змушує інвесторів прискорити вихід з активів з низькою ліквідністю.

З структурного боку: відкриті фонди мають частки, які можна викупити негайно, утримуючи активи з дуже низькою ліквідністю, що призводить до структурного дисбалансу в активах і зобов’язаннях.

Відображення Celsius: структурні пастки традиційних фінансів (TradFi)

Складна ситуація UBS Euroinvest має значні структурні паралелі з механізмами, які руйнують платформи криптовалютного кредитування. Celsius Network та Genesis Global приймали депозити з можливістю негайного викупу, одночасно розміщуючи кошти в дуже малоліквідних блокчейн-протоколах. Коли запити на зняття перевищили доступну ліквідність, обидва проєкти зазнали краху.

UBS стикається з тією ж структурною пасткою, лише різниця полягає в тому, що її малоліквідні базові активи є фізичними будівлями, а не криптовалютами. У 2022 році крипто ринок заплатив високу ціну за дисбаланс ліквідності; у 2026 році цей механізм повторюється в традиційній фінансовій сфері в ще більших масштабах.

Широке поширення у галузі: UBS не є єдиним випадком

Згідно з даними Nightingale Associates, під тиском на викуп, Ares Management, Apollo Global Management та BlackRock нещодавно наклали обмеження на викуп або скоригували ліміти на виведення коштів в своїх приватних кредитних фондах, що вказує на те, що тиск ліквідності поширився з нерухомості на кілька інших альтернативних класів активів.

Аналітики зазначають, що коли платформи TradFi закривають механізми виходу, кошти інституційних інвесторів, які могли б піти в ризикові активи, такі як біткоїн (BTC) або ефір (ETH), будуть заблоковані, що ще більше звузить загальну ліквідність на ринку. Це замороження Euroinvest було визнано значною подією внаслідок нещодавнього загострення ситуації на Близькому Сході, вперше зафіксованою в європейських фондах нерухомості.

Поширені запитання

Чому UBS заморозила викуп фонду Euroinvest?

Фонд стверджує, що ліквідних активів недостатньо для задоволення безперервних запитів на викуп. Прямою причиною є падіння оцінки комерційної нерухомості в Європі (щомісячний збиток близько 9%), тиск на підвищення відсоткових ставок та зосереджені запити на викуп на фоні геополітичної напруги; три фактори в сукупності вичерпали ліквідність фонду.

Яка суттєва схожість між замороженням Euroinvest та крахом Celsius?

Обидва стикаються з «структурним дисбалансом між зобов’язанням щодо відкритого викупу та дуже низькою ліквідністю базових активів»: базовими активами Celsius є позиції в криптовалютних протоколах, а в UBS — фізична нерухомість. Коли запити на викуп перевищують доступну ліквідність, обидва механізми призводять до примусового призупинення виведення коштів, що викликає кризу довіри.

Який конкретний вплив має це замороження на власників фонду?

Усі запити на викуп, подані після 25 березня, були повністю перехоплені, максимальний термін блокування становить 36 місяців. Фонд також припинив випуск нових акцій, інвестори в період замороження не можуть ані вийти, ані збільшити свої позиції, частки фонду тимчасово втратять всю ліквідність.