Quanto do seu salário líquido deve destinar-se a uma hipoteca?

Quando estás a procurar uma casa, uma das questões mais críticas é se podes realmente pagar as prestações mensais. A tua renda—tanto o que ganhas antes como depois dos impostos—determina o teu poder de compra. No entanto, não existe uma fórmula universal que se aplique a todos. Em vez disso, os credores e consultores financeiros baseiam-se em vários modelos percentuais diferentes para estimar quanto do teu salário líquido deve ser destinado a uma hipoteca. Compreender estes métodos ajudará a tomar uma decisão informada sobre o que funciona melhor para a tua situação financeira.

Encontrar a Percentagem Ideal de Pagamento da Hipoteca

A indústria financeira desenvolveu vários modelos de referência ao longo de décadas de experiência em empréstimos. Cada um adota uma abordagem diferente para calcular a porção da tua renda que deve ser destinada às despesas de habitação. O importante é encontrar um modelo que se adapte às tuas circunstâncias únicas—quer tenhas dívidas substanciais existentes, uma renda variável, ou simplesmente queiras ser conservador com as despesas de habitação.

A Regra dos 28 Percentos: O Teu Ponto de Partida

A regra dos 28 por cento é talvez a orientação mais tradicional e amplamente reconhecida. Ela afirma que o pagamento mensal da hipoteca—incluindo impostos sobre a propriedade e seguro do proprietário—não deve exceder 28 por cento da tua renda bruta mensal (o que ganhas antes de deduzir impostos).

Vamos ver um exemplo prático. Suponhamos que a tua família ganha 7.000 dólares por mês em rendimento bruto. Segundo o modelo dos 28 por cento, multiplica 7.000 por 0,28, e obténs aproximadamente 1.960 dólares. Esse seria o teu limite máximo para despesas mensais de habitação.

Esta regra tem sido popular entre os credores hipotecários há anos porque fornece um limite claro e simples. No entanto, não leva em conta outras dívidas que possas ter, motivo pelo qual modelos mais abrangentes evoluíram.

O Modelo 28/36: Equilibrando Hipoteca e Outras Dívidas

O modelo 28/36 expande a regra básica dos 28 por cento acrescentando uma segunda camada de análise. Segundo esta abordagem, 28 por cento da tua renda bruta deve ir para o pagamento da hipoteca, enquanto que, no máximo, 36 por cento da tua renda bruta deve cobrir todas as tuas obrigações de dívida combinadas. Estas obrigações incluem cartões de crédito, empréstimos de carro, empréstimos estudantis, pagamentos de utilidades e quaisquer outras dívidas recorrentes.

Usando o mesmo exemplo de rendimento bruto mensal de 7.000 dólares: 36 por cento equivale a 2.520 dólares. Subtraindo os 1.960 dólares do pagamento da hipoteca, ficam disponíveis 560 dólares para todas as outras dívidas. Este modelo oferece uma visão mais completa das tuas obrigações financeiras totais, sendo útil se tiveres dívidas não relacionadas com a hipoteca significativas.

O quadro 28/36 tornou-se especialmente popular junto de credores convencionais porque garante que os mutuários não fiquem sobrecarregados com despesas de habitação enquanto gerem outras responsabilidades financeiras.

Abordagens Mais Conservadoras: Modelos 35/45 e 25 Percentos

Para quem procura mais margem financeira, existem modelos alternativos que oferecem orientações mais conservadoras.

O modelo 35/45 fornece duas formas de cálculo. A primeira indica que não mais de 35 por cento da tua renda familiar bruta deve ser destinada a todas as dívidas, incluindo a hipoteca. A segunda permite até 45 por cento do teu salário líquido (após impostos) para cobrir o total de dívidas mensais.

Tomando o nosso exemplo de rendimento bruto de 7.000 dólares: 35 por cento equivale a 2.450 dólares para todas as dívidas. Contudo, se o teu salário líquido após impostos e deduções for 6.000 dólares, então 45 por cento desse valor é 2.700 dólares. Assim, tens uma faixa de 2.450 a 2.700 dólares para todas as dívidas, oferecendo flexibilidade consoante a tua situação.

O modelo de 25 por cento pós-impostos é o mais restritivo. Usa o teu rendimento líquido (salário líquido) em vez do bruto e limita o pagamento mensal da hipoteca a 25 por cento do que realmente recebes após impostos. Se o teu salário líquido for 6.000 dólares mensais, a tua hipoteca não deve exceder 1.500 dólares.

Esta abordagem deixa-te com a menor quantidade de recursos direcionados para habitação, sendo ideal se estiveres a trabalhar para atingir outros objetivos financeiros, a pagar dívidas substanciais existentes, ou a preferir máxima flexibilidade mensal.

Como Escolher o Modelo Certo para a Tua Situação

Cada modelo serve um propósito diferente. Aqui fica como decidir:

• Opta pela regra dos 28% se tiveres dívidas existentes mínimas e quiseres o cálculo mais simples
• Opta pelo modelo 28/36 se tiveres níveis típicos de dívidas de cartões de crédito, carro ou empréstimos estudantis
• Opta pelo modelo 35/45 se quiseres mais flexibilidade e tiveres fontes de rendimento variadas
• Opta pelo modelo de 25% pós-impostos se tiveres dívidas substanciais, objetivos financeiros além da compra de casa, ou preferires máxima liquidez mensal

Como Calcular o que Realmente Podes Atingir

Para além de aplicar regras percentuais, é importante avaliar o teu quadro financeiro completo. Começa por reunir estes números:

A tua Renda: Regista os teus rendimentos mensais brutos e líquidos, provenientes do teu emprego principal e de rendimentos secundários. O teu recibo de vencimento fornece estes valores. Para rendimentos variáveis, usa as declarações de IRS mais recentes como referência.

As tuas Dívidas Existentes: Lista tudo o que deves atualmente—cartões de crédito, empréstimos estudantis, empréstimos de carro, empréstimos pessoais. Lembra-te que dívida é diferente de despesas variáveis como supermercado e combustível.

O teu Pagamento Inicial (Down Payment): Determina quanto dinheiro podes investir de imediato. Um pagamento inicial de 20 por cento normalmente elimina o seguro de hipoteca privado (PMI), mas não é obrigatório para comprar uma casa. Pagamentos iniciais mais elevados reduzem a tua obrigação mensal.

A tua Pontuação de Crédito: Uma melhor pontuação de crédito geralmente qualifica-te para taxas de juro mais baixas. Como as taxas de juro afetam diretamente o teu pagamento mensal, melhorar o teu crédito antes de candidatar-te pode fazer uma diferença significativa.

O que os Credores Procuram: Compreender o teu DTI

Os credores hipotecários concentram-se bastante na tua relação dívida/renda (DTI)—uma métrica que revela quanto da tua renda bruta é destinado a todas as dívidas. Aqui está como calculá-la: soma todos os pagamentos de dívidas mensais e divide pelo teu rendimento bruto mensal.

Exemplo de cálculo: Ganhas 7.000 dólares por mês. O pagamento do carro é 400 dólares, os empréstimos estudantis são 200 dólares, o pagamento do cartão de crédito é 500 dólares, e o pagamento da habitação atual é 1.700 dólares. A dívida total é 2.800 dólares. Divide 2.800 por 7.000, e obténs um DTI de 40 por cento.

Geralmente, procura manter um DTI entre 36 e 43 por cento. Alguns credores aceitam rácios mais elevados, mas DTIs mais baixos aumentam as hipóteses de pré-aprovação. Como os requisitos variam consoante o credor, é fundamental fazer várias cotações para obter as melhores condições.

Estratégias para Reduzir o teu Pagamento Mensal da Hipoteca

O pagamento da hipoteca representa uma parte significativa das tuas finanças globais. Existem várias estratégias para o minimizar:

Comprar uma propriedade mais barata: O valor máximo aprovado pelo teu credor não significa que tenhas que gastar esse montante. Comprar abaixo do limite aprovado reduz diretamente o pagamento mensal.

Aumentar o teu pagamento inicial: Investir mais dinheiro de imediato significa um empréstimo menor e pagamentos mais baixos. Se possível, poupa de forma agressiva para obter esta vantagem.

Conseguir uma taxa de juro mais baixa: As taxas de juro dependem em grande medida do teu crédito e do teu DTI. Pagar dívidas existentes reduz o DTI e pode melhorar a tua pontuação de crédito, ambos fatores que podem qualificar-te para taxas melhores.

Comparar várias instituições financeiras: Diferentes entidades oferecem pacotes de taxas distintos. Comparar propostas garante-te condições competitivas.

Não Esquecer: Despesas Adicionais de Propriedade Além da Hipoteca

Embora o pagamento mensal da hipoteca seja o maior custo de possuir uma casa, não é o único. O teu orçamento mensal deve contemplar:

Manutenção e reparações: As casas requerem cuidados contínuos—reparações no telhado, manutenção do sistema de aquecimento, reparações na canalização, manutenção sazonal. Se tiveres uma piscina ou outras características, reserva fundos para o seu cuidado especializado.

Jardim e paisagismo: A menos que a tua comunidade ofereça manutenção de relvados, vais fazer isso tu próprio ou contratar profissionais.

Melhorias e reparações futuras: Necessidades futuras podem incluir substituição de eletrodomésticos, melhorias no pavimento, pintura, ou reparações identificadas na inspeção. Usa o relatório de inspeção como ferramenta de negociação—se alguns itens estiverem desatualizados, podes solicitar reparações ou reduções no preço.

Impostos sobre a propriedade e seguros: Estes custos tendem a aumentar com o tempo, por isso considera possíveis aumentos no teu orçamento a longo prazo.

Compreender quanto do teu salário líquido deve ir para uma hipoteca envolve mais do que aplicar uma única percentagem. Avaliando o teu quadro financeiro completo, considerando múltiplos modelos e entendendo o que os credores avaliam, tomarás uma decisão segura que apoia tanto os teus sonhos de propriedade como a tua saúde financeira global.