从开发商到运营商：华润万象生活用一份业绩宣告行业转型方向

出品|中访网

审核|李晓燕

3月30日，华润万象生活（01209.HK）召开2025全年业绩发布会，董事会主席李欣、执行董事及总裁喻霖康等管理层悉数出席，全面披露年度经营成果、战略转型路径与未来发展规划。作为国内城市品质生活服务领域的龙头企业，华润万象生活2025年锚定“世界一流的城市品质生活服务商”战略目标，秉持“内涵式增长+外延式增长”双轮驱动策略，践行“有利润的营收、有现金流的利润”经营方针，在消费分化、行业转型的背景下交出稳健领跑的成绩单。

数据显示，2025年华润万象生活实现营业收入180.22亿元，同比增长5.1%；核心净利润达39.50亿元，同比增长13.7%，增速显著跑赢行业平均水平。盈利质量持续提升，董事会决议宣派末期股息每股0.509元，同时派发末期特别股息每股0.341元，全年每股股息同比增长12.7%至1.731元，连续三年实现核心净利润100%分派，以稳定分红践行对股东的长期价值回报。

分业务板块看，三大航道协同发力，结构优化成效凸显。商业航道作为核心增长引擎，全年实现收入69.06亿元，同比增长10.1%，增速领跑整体业务，彰显强劲运营活力；物业航道稳步拓展，收入达108.47亿元，同比增长1.1%，规模与服务质量双提升；生态圈业务爆发式增长，收入2.69亿元，同比大增72.2%，成为新的业绩增长点，展现出多元业务协同的巨大潜力。

2025年，华润万象生活明确提出“商业地产正回归商业本质”的核心判断，管理层指出，行业正逐步摆脱地产属性，转向以品牌运营、渠道整合、精益管理为核心的市场化竞争，未来头部企业将凭借综合优势加速资源整合，行业集中度与精细化程度将进一步提升。这一战略判断成为公司全年经营的核心指引，推动商业航道实现规模、质效、创新的全面突破。

购物中心板块持续巩固“行业综合实力第一”的领导地位。截至2025年末，公司年内新开业14座购物中心，在营项目总数达135个，布局覆盖全国核心城市与潜力区域。质量领先优势进一步凸显，135个在营项目中，54个项目零售额位列当地市场第一，105个跻身当地市场前三，市场份额持续向头部集中。

经营业绩强劲增长，全面跑赢社消零增速。全年在营购物中心实现零售额2660亿元，同比大幅增长23.7%，其中重奢项目零售额同比增长18.5%，非奢项目同比增长26.9%，精准契合消费分化背景下高端消费稳定、大众消费升级的双重趋势。业主端租金收入达307亿元，同比增长16.9%，经营利润率提升0.6个百分点至65.7%，盈利效率持续优化。

第三方外拓量质齐升，战略布局更趋精准。2025年，公司聚焦核心城市TOD与潜力城市，新签12个第三方购物中心项目，平均GFA超10万平方米，其中存量在营/在建项目5个，进一步强化“一城多汇”“多城多汇”格局。截至年末，未开业项目共72个，含母公司项目32个、第三方项目40个，为未来商管业务规模化、高质量发展储备充足动能。

产品赛道持续优化，创新布局多元场景。公司构建“非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新”四大赛道体系，为各赛道建立清晰管理规则与运营标准，实现精准布局。去年已成功切入奥莱、机场商业等细分赛道，万象滨海购物村、西安MIXC AIR等差异化项目落地，丰富产品矩阵的同时，进一步拓宽商业边界。

写字楼业务同步回暖，运营效率稳步提升。受益于办公业态市场复苏，公司写字楼物业年内出租率提升3.6个百分点至77.2%，全年新租面积27.7万平方米，同比增长19%。截至年末，在管物业服务项目233个，在管面积1815万平方米；合约项目250个，合约面积2252万平方米，依托“租赁+运营+物业”一体化优势，筑牢办公空间运营核心竞争力。

物业航道以“城市空间运营服务商”为战略定位，以高品质服务筑牢发展根基，推动内涵式提效与外延式增长协同发展。2025年，公司在管面积达4.26亿平方米，同比增长3.2%，合约面积4.64亿平方米，规模优势持续扩大 。全年物业航道收入108.47亿元，同比增长1.1%，基础物业服务毛利率提升1.2个百分点至15.2%，成本控制与盈利效率同步优化。

社区空间业务深耕细作，客户满意度稳居行业前列。通过开展“品牌服务年”活动，全面升维基础服务、社区运营与社群运营能力，全年客户满意度达92.71分，同比提升0.95分。依托“润城计划”，年内新拓中高端住宅项目69个，存量项目留存率近100%，实现规模与口碑双提升。

城市空间运营亮点频现，全链运营能力持续增强。围绕“策、询、招、运”全链路服务能力，迭代升级“温州龙港”片区统筹模式，落地佛山顺德城市空间运营一体化新范式，新增温州龙港市民中心、深圳西丽湖绿道、辽宁肿瘤医院等多元场景项目 。全年城市空间业务收入20.40亿元，同比增长12.0%，收缴率达92.6%，清欠率86.5%，运营效率与收益质量显著提升。

生态圈业务爆发式增长，成为公司创新发展的重要支撑。2025年，生态圈业务收入2.69亿元，同比增长72.2%，涵盖智慧化服务、异业合作等多元领域，依托公司场景与资源优势，持续挖掘空间服务价值，为商业、物业航道引流赋能，形成协同效应。

大会员业务整合提速，生态价值深度释放。公司完成“华润通”并购及会员资源整合，明确“积分+消费”运营模式，实现经营扭亏为盈。截至年末，会员总量突破8300万，同比增长36%；商业会员数量达6500万，同比增长32%，消费与复购会员人数均同比提升超三成 。年内万象星发分总额13.1亿元，同比提升27.2%，跨业态兑分人数同比提升41.7%，会员体系成为连接各业务板块、提升用户粘性与消费转化的核心纽带。

科技赋能成为提质增效的核心引擎。公司纵深推进“五化”建设，落地企业级AI开发技术应用平台，商业航道全面部署AI客流系统，物业航道智慧运营平台进入规模化推广阶段，实现智能设备远程监控、巡检、调拨全链路管理 。数据资产化成效显著，“一点万象”客户端线上引流零售额突破100亿元；绿色低碳化成果突出，7个购物中心项目完成“万象云”智能管理系统试点，年均综合能耗同比下降超17%。

ESG实践持续深化，彰显企业社会责任。公司与开云集团达成可持续发展战略合作，启动零碳店铺试点；新接2座华润希望小镇运营服务，累计服务12座；全国40座城市“暖心驿站”惠及40万人次，21座城市落地26个无废社区标杆项目 。首年参与CDP气候披露即获评B级，位列国内地产服务行业领先位置，联合行业机构编制《商场建筑能耗与碳排放计算标准》，填补行业空白，ESG行业影响力与可持续发展能力持续提升。

2026年是“十五五”开局之年，也是华润万象生活巩固发展成果、迈向高质量发展新阶段的关键之年。管理层明确，公司将紧抓战略机遇，深化商管、物管、大会员一体化“2+1”业务模式，聚焦三大核心方向发力：

一是聚焦规模与质量协同，优化布局结构。商业航道将持续深耕核心城市优质标的，提升一二线城市项目“浓度”，择优进入人口基数大、产业集中度好的三线城市，力求打造城市头部项目；严控项目质量，推动第三方外拓与存量项目焕新同步发力，确保规模增长不稀释经营质效。

二是深化运营效率提升，回归商业本质。持续优化四大赛道运营标准，强化精益管理，推动商业航道从规模驱动向效率驱动转型；写字楼业务将依托复苏趋势，进一步提升出租率与租金收益，巩固办公空间运营优势。

三是强化生态协同与科技赋能，筑牢竞争壁垒。持续做大大会员生态，深化异业联盟合作，释放平台经济价值；加快AI、大数据等技术落地，拓展智慧化应用场景，推动数据资产化进程；践行ESG理念，以绿色低碳、可持续发展赋能长期价值增长。

尽管2025年业绩表现亮眼，华润万象生活仍面临行业发展的双重挑战。一方面，消费分化趋势持续，部分区域商业竞争加剧，大众消费场景运营压力有所显现；另一方面，行业整体仍处于转型期，地产属性弱化背景下，商业运营、成本管控的精细化要求进一步提升。

针对上述挑战，公司已提前布局应对。通过构建多赛道产品体系，实现不同消费场景的精准覆盖，对冲单一赛道波动风险；强化精益管理，优化成本结构，提升运营效率，确保盈利稳定性；加大科技与ESG投入，以数字化转型提升运营效率，以可持续发展增强品牌韧性，全面提升抗周期能力。

2025年，华润万象生活以稳健的经营业绩、清晰的战略转型、强劲的增长动能，在行业转型浪潮中站稳龙头地位，用实践证明“回归商业本质”是行业发展的核心方向。站在“十五五”开局新起点，公司将继续秉持长期主义，以高质量发展为核心，以精益运营、科技赋能、生态协同为抓手，持续巩固核心竞争力，向着“世界一流的城市品质生活服务商”目标稳步迈进，为行业转型与城市品质提升持续贡献力量。