ملاحظات التقرير السنوي | صندوق الاستثمار العقاري التجاري لشركة China Merchants لعام 2025: المكاتب، ومدينة الحدائق، والاستحواذ في هونج كونج

وجهة نظر 17 مارس، كشفت شركة إدارة العقارات التجارية لمجموعة الصين البحري عن تقرير الأداء السنوي لعام 2025.

وفي سياق ذلك، لا تزال سوق العقارات التجارية في عام 2025 تتعرض للأمواج، خاصة سوق مكاتب الأعمال التي تواجه ضغوطًا على معدلات الإشغال والإيجارات، بالإضافة إلى تأثير المنافسة الناتجة عن ارتفاع العرض المستمر. وهذه تعتبر اختبارًا شاملًا لجودة الأصول، وقدرة الإدارة، وحتى الثبات الاستراتيجي.

وعلى صعيد الأداء، حققت شركة إدارة العقارات التجارية لمجموعة الصين البحري إيرادات إجمالية قدرها 432 مليون يوان في عام 2025، وصافي دخل من الممتلكات بلغ 307 ملايين يوان، وإيرادات قابلة للتوزيع بلغت 96.3 مليون يوان. وخلال الفترة، استمرت الشركة في الحفاظ على نسبة توزيع أرباح بنسبة 100%، حيث تم توزيع 0.0968 دولار هونج كونج لكل وحدة من الصندوق.

وبالتحديد، تشمل الأصول الأساسية لصندوق إدارة العقارات التجارية خمسة مبانٍ مكتبية وواحد من الممتلكات التجارية، مع التركيز على المناطق الرئيسية في شنغن وبيجين.

حتى نهاية الفترة، حافظت محفظة العقارات على معدل إشغال إجمالي قدره 80.8%. ومن بين الأصول، برز مبنى نيوتايم سكوير في سيلكوت، شنغن، وهو مبنى مكتبي من الدرجة الأولى، حيث ارتفع معدل الإشغال بنسبة 9.7 نقطة مئوية ليصل إلى 66.1%، نتيجة توقيع العديد من العقود مع مستأجرين مميزين في نهاية العام.

أما الممتلكات التجارية، فكانت حديقة الزهور في شنغن، التي شهدت نموًا عكسيًا، أبرز نقطة في التقرير. خلال الفترة، ارتفع معدل الإشغال فيها إلى 96.5%، وبلغت إيرادات الإيجارات السنوية 88.51 مليون يوان، بزيادة قدرها 10.1% على أساس سنوي، مما يثبت قوة هذه الممتلكات في موجة الانتعاش الاستهلاكي.

الهيكل التشغيلي

على الرغم من الضغوط الكلية على الإيرادات، فإن صحة الميزانية العمومية وقدرة التحكم في تكاليف التمويل أصبحت درعًا رئيسيًا لصندوق إدارة العقارات التجارية لمجموعة الصين البحري لمواجهة تقلبات السوق.

وتُظهر البيانات المالية أنه حتى نهاية ديسمبر 2025، بلغ إجمالي ديون الصندوق 4.108 مليار يوان، مع معدل دين إلى أصول ثابت عند 42.3%، وهو مستوى مستقر وأقل من الحد الأقصى المحدد بنسبة 50% بموجب قواعد صناديق الاستثمار العقاري في هونغ كونغ.

وفي نهاية الفترة، بلغت نسبة إجمالي الالتزامات (باستثناء صافي أصول حملة الوحدات) إلى قيمة أصول الصندوق 55.9%.

بالإضافة إلى ذلك، شهدت نفقات تشغيل الممتلكات وتكاليف التمويل انخفاضًا بنسبة 13.8% و11.3% على التوالي خلال الفترة. ويعود انخفاض تكاليف التمويل بشكل رئيسي إلى المبادرات النشطة التي قام بها المديرون خلال العام في مجال التمويل.

وبحسب المعلومات، في يناير 2025، أكمل الصندوق عملية إعادة تمويل واسعة النطاق، حيث وقعت شركة تابعة مملوكة بالكامل على اتفاقية قرض جديد مدتها خمس سنوات بقيمة 4.1 مليار يوان، بمعدل فائدة ثابت سنوي قدره 2.80%.

وفيما بعد، قام الصندوق بسرعة بسحب 4.008 مليار يوان من هذا القرض، وهو ما يمثل 97.5% من إجمالي ديون البنك، لاستخدامها في سداد جميع التمويلات الأجنبية ذات الفائدة الأعلى مسبقًا، مما وفر الكثير من الفوائد. وفي الوقت نفسه، أدى تقليل الديون المرهونة إلى انخفاض الالتزامات المتداولة من 2.16 مليار يوان إلى 505 ملايين يوان.

ويُعد انخفاض نسبة الدين إلى الأصول، وهيكل رأس المال المستقر، من العوامل التي تمنح الصندوق مرونة مالية كافية، مما يتيح له الاستفادة من فرص شراء أصول عالية الجودة في المستقبل.

وفي ديسمبر 2025، قام الصندوق بدفع عملية استحواذ على أول مشروع سكن طلابي في هونغ كونغ.

وتشير البيانات إلى أن العقار الذي تم شراؤه كان سابقًا فندق Residence G (وتشير معلومات أخرى إلى أنه فندق Hmlet Austin Avenue)، الواقع في 2 كوتشيسديان رود، كولون، هونغ كونغ (المعروف سابقًا بـ 2-2A كوتشيسديان رود). بمساحة إجمالية تقارب 23,600 قدم مربع، بجوار جامعة هونغ كونغ للتكنولوجيا.

وقد اشترى الصندوق العقاري مقابل 206 ملايين دولار هونج كونج، وهو خصم بنسبة 3.3% عن تقييم نفس العقار في نوفمبر من نفس العام، والذي قدر بـ 213 مليون دولار هونج كونج.

ووفقًا للخطة، سيتم تحويل العقار إلى سكن طلابي حديث يتسع لحوالي 85 سريرًا، مع هدف إتمام عمليات التحويل وبدء التشغيل قبل أغسطس 2026، تماشيًا مع خطة التسجيل للعام الدراسي 2026/2027 في هونغ كونغ.

وقالت شركة إدارة الصندوق: “يساعد هذا على تحسين هيكل الأصول التي يمتلكها صندوق العقارات، وتوفير قيمة وعائد مستدامين على المدى الطويل لحملة الوحدات.”

وفي الواقع، خلال اجتماعي الأداء في بداية ونصف السنة لعام 2025، أكد مديرو الصناديق أن خطة إدارة العقارات التجارية لمجموعة الصين البحري هي استخدام الرافعة المالية لشراء المزيد من الأصول خلال سنة أو اثنتين. والأصول المستهدفة ليست مقتصرة على العقارات التجارية فقط، بل تشمل الفنادق، سكن الطلاب، وغيرها من الأصول التي يمكن أن تحقق عائدًا للمستثمرين.

وقال مديرو الصناديق خلال اجتماع الأداء في منتصف 2025: “ربما ستكون الخطوة الأولى صغيرة وأكثر أمانًا، مثل سكن الطلاب، لأنها هدف جيد. نأمل أن يكون هناك أخبار جيدة قريبًا للجميع.”

وبالفعل، أوفى الصندوق بوعده.

إدارة الأصول

بالانتقال من البيانات المالية إلى الجانب التشغيلي للأصول بشكل أدق، أظهرت محفظة العقارات الخاصة بالصندوق تباينًا واضحًا في الأداء خلال عام 2025.

أولًا، الممتلكات التجارية، حديقة الزهور في سيلكوت، أصبحت عنصر استقرار ونمو خلال العام.

خلال الفترة، زادت إيرادات الإيجارات في حديقة الزهور بنسبة 10.1% لتصل إلى 88.51 مليون يوان، محققة نموًا إيجابيًا. وفي ظل انخفاض تقييم المحفظة الإجمالي بنسبة 3.2%، ارتفع تقييم هذا العقار بنسبة 2.1% ليصل إلى 1.517 مليار يوان.

كما استمر معدل الإشغال في حديقة الزهور في الارتفاع، حيث ارتفع من 93.5% في 2024 إلى 96.5% في نهاية العام؛ وارتفعت الإيجارات من 121.7 يوان للمتر المربع في منتصف 2025 إلى 122.3 يوان للمتر المربع.

ويُعد هذا رد فعل إيجابي من السوق على عمليات التحديث والتطوير التي خضعت لها الحديقة مؤخرًا.

وتشير البيانات إلى أن مساحة حديقة الزهور حوالي 100 ألف متر مربع، وافتتحت في 2006، وكانت أول مركز تسوق في منطقة سيلكوت.

وفي سبتمبر 2022، أطلقت حديقة الزهور أكبر عملية تحديث وتطوير منذ افتتاحها. خلال عملية التحديث، أعادت تحديد موقعها كـ “ملتقى فنون الحياة الحضرية”، مع إعادة تصميم كاملة للبنية التحتية، بما في ذلك الواجهة، والمساحات الداخلية، ومسارات الحركة.

وفيما يخص العلامات التجارية، وفقًا لمعلومات عامة، قامت الشركة بتعديل 68 علامة تجارية خلال 2025، بمساحة استئجار وتقاسم تقارب 10,000 متر مربع. وأفادت التقارير أن المشروع حافظ على العلامات التجارية المحبوبة من قبل العملاء، وقام بتحديث وتوسيع المتاجر لتعزيز القوة السوقية، مع إدخال علامات تجارية ناشئة مثل أحذية أنتا، ومتجر PALACE، ومتجر لوتسيهي، بالإضافة إلى علامات تجارية رائجة، ومتاجر رئيسية وفريدة في المدينة أو المنطقة.

وفي المقابل، واجهت مجموعة المكاتب في الصندوق، خاصة في عام 2025، تحديات. فالسوق في شنغن وبيجين للمكاتب، وتأثيراتها الخارجية، انعكست بشكل لا مفر منه على مشاريع المكاتب التابعة للصندوق.

وعلى العموم، رغم انخفاض متوسط معدل الإشغال لمجموعة المكاتب في نهاية العام، إلا أن كل مشروع حافظ على صحة أدائه.

فمركز هان هوا تكنولوجي في قلب منطقة بيجين، اتبع استراتيجية “السعر مقابل الحجم، والحفاظ على معدل الإشغال”، ونجح في الحفاظ على معدل إشغال مرتفع عند 93.8%.

أما مبنى نيوتايم سكوير في شنغن، الذي واجه ضغطًا كبيرًا في بداية العام، فقد بذل المديرون جهودًا في النصف الثاني من العام، ونجحوا في توقيع عقود مع العديد من المستأجرين المميزين، مما أدى إلى ارتفاع معدل الإشغال بنحو 9.7 نقطة مئوية في نهاية العام.

وفي سيلكوت، المناطق الثلاثة للمباني من الدرجة الثانية — تكنولوجيا، المرحلة الثانية من تكنولوجيا، ومبنى الرقمية — واجهت ظروفًا أكثر تعقيدًا خلال العام.

فمبنى تكنولوجيا، الذي تأثر بانسحاب أحد المستأجرين الرئيسيين، اضطر الفريق إلى الاحتفاظ بعدة عملاء محتملين، وتغطية قطاعات مثل الرعاية الصحية، والتقاعد، والتعليم، والفنادق، والشقق، بهدف دفع معدل الإشغال للانتعاش.

أما المباني من الدرجة الثانية، فهي تأثرت بشكل رئيسي بـ “تأثير الطرد” الناتج عن انخفاض إيجارات المباني من الدرجة الأولى، مما أدى إلى انخفاض معدلات الإشغال بدرجات متفاوتة.

وفي هذا الصدد، أكد المديرون أنهم سيضعون خطة مخصصة لكل من هذه العقارات في عام 2026، بهدف تصفية الأصول بشكل فردي وفعال.

إخلاء المسؤولية: تم إعداد محتوى وبيانات هذا المقال بواسطة وجهة نظر استنادًا إلى المعلومات العامة، ولا يُعد نصيحة استثمارية، ويجب التحقق من المعلومات قبل الاستخدام.