Les concessions sur les appartements atteignent leur niveau le plus élevé en plus d'une décennie

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Une forte offre et une demande de locataires en faiblesse obligent les propriétaires d’appartements à évoluer dans un espace de plus en plus concurrentiel. En conséquence, ils proposent davantage de concessions. À l’échelle nationale, 16,6 % des appartements stabilisés ont offert des concessions en janvier, selon RealPage Market Analytics. Cela représente une hausse d’un point de pourcentage par rapport à décembre (quand l’activité de concessions a en réalité diminué) et le taux le plus élevé depuis mi-2014. La remise moyenne en janvier était de 10,7 %, soit environ cinq semaines de loyer gratuit. Cela correspond pratiquement à la moyenne du dernier trimestre 2025, mais est légèrement supérieur à celle d’octobre.

Les propriétaires constatent clairement la nécessité, car les loyers n’ont augmenté que de 0,2 % en février, selon Apartment List. Bien que ce soit la première hausse mensuelle en six mois, les loyers sont désormais en baisse de 1,5 % sur un an, et le taux de vacance national a atteint un nouveau sommet de 7,4 %, ce qui suggère que la hausse des loyers est probablement saisonnière.

« Des niveaux élevés de nouvelles livraisons — en particulier dans le Sun Belt — restent un obstacle structurel principal. Bien que les démarrages et livraisons soient en baisse par rapport aux pics, un volume important d’unités reste en phase de location et prendra du temps à être absorbé », a écrit Paul Fiorilla, directeur associé de la recherche secondaire chez Yardi, dans son rapport sur les appartements de février.

Non seulement une masse importante de nouveaux appartements a été mise sur le marché ces deux dernières années, mais le marché du travail se détériore, la migration intérieure ralentit et les flux d’immigration ont pesé sur la formation des ménages, selon Fiorilla, qui note que les taux d’occupation ont diminué par rapport à l’année précédente dans 28 des 30 principales marchés couverts par Yardi.

« Cette vague massive d’offre ces dernières années a conditionné les locataires à attendre une bonne affaire », a déclaré Jay Parsons, économiste spécialisé dans le logement locatif. « Il ne serait pas surprenant de voir, lorsque vous obtenez ces chiffres de croissance effective des loyers de la part des différents fournisseurs, une amélioration progressive alors que les concessions restent élevées. »

Parsons compare le marché actuel à celui de 2010, lorsque le taux de chômage était plus de deux fois supérieur à celui d’aujourd’hui, en notant que l’absorption est aujourd’hui bien meilleure qu’à l’époque. Le problème, encore une fois, est une offre massive, avec environ 1,4 million de nouvelles unités, ce qui constitue le plus haut total sur une période de trois ans depuis les années 1970.

Les concessions prennent principalement la forme de loyers gratuits d’un mois ou plus, ainsi que de cartes-cadeaux pour les locataires potentiels. Les concessions sur le loyer sont souvent moins avantageuses que les cartes-cadeaux, car elles impactent le revenu déclaré de l’immeuble.

« Lorsqu’on fait une concession sur le loyer, cela va affecter le chiffre d’affaires locatif. C’est différent de ce qu’on appelle une concession marketing, qui est essentiellement une distribution gratuite », a expliqué Parsons.

« Certaines entreprises préfèrent opter pour cette voie [de la distribution gratuite], car lorsqu’on accorde une concession sur le loyer, il est plus difficile de s’en désengager », a-t-il ajouté.