Provisão superior a 4,2 mil milhões, lucro líquido em queda de 70%, CMPort navega em águas profundas com "três transformações"

Devido a fatores como a desaceleração das receitas e a grande provisão para perdas de ativos, a Shenzhen China Merchants Shekou (招商蛇口) registou uma forte queda no lucro líquido atribuível aos acionistas em 2025. No relatório anual divulgado na noite de 16 de março, a empresa revelou um lucro líquido de aproximadamente 1,024 mil milhões de yuans, uma redução de 74,65% em relação ao ano anterior, marcando o segundo ano consecutivo de queda homóloga. A forte redução do lucro líquido deve-se, por um lado, à diminuição da margem bruta dos negócios de desenvolvimento e de serviços imobiliários, cujos lucros atribuíveis aos acionistas também recuaram em relação ao ano anterior. Mas a principal causa foi a provisão total de cerca de 4,27 mil milhões de yuans para perdas de ativos neste período, o que reduziu diretamente o lucro líquido em quase 3 mil milhões de yuans.

O jornal Beijing Business notou que, nos últimos anos, a Shenzhen China Merchants Shekou tem promovido continuamente a estratégia de desenvolvimento dos “três transformações”: de uma orientação principal para o desenvolvimento para uma abordagem equilibrada entre desenvolvimento e gestão, de um modelo de ativos pesados para uma combinação de ativos pesados e leves, e de uma concorrência homogênea para uma diferenciação de mercado. Contudo, na prática, as novas áreas de negócio em fase de desenvolvimento ainda estão em estágio de cultivo, sem uma escala de lucros consolidada, dificultando que se tornem uma força motriz de crescimento a curto prazo.

Lucro líquido atribuível aos acionistas em queda por dois anos consecutivos

Segundo o relatório, o lucro líquido atribuível aos acionistas em 2025 foi de cerca de 1,024 mil milhões de yuans, uma queda de 74,65%. Este é o segundo ano consecutivo de declínio, com uma tendência de agravamento evidente.

Analisando dados históricos, a Shenzhen China Merchants Shekou tinha um lucro de aproximadamente 4,039 mil milhões de yuans em 2024, uma diminuição de 36,08% em relação aos 6,319 mil milhões de yuans de 2023. Comparando com 2024, a queda em 2025 foi ainda maior, indicando uma pressão de lucros crescente.

A principal causa do declínio contínuo do lucro líquido foi a desaceleração na receita operacional do negócio de desenvolvimento. Em 2025, a receita total foi de cerca de 1.547,28 mil milhões de yuans, uma redução de 13,53% em relação ao ano anterior. O negócio de desenvolvimento, que é o núcleo da empresa, apresentou um desempenho particularmente fraco, com uma receita de aproximadamente 1.308,29 mil milhões de yuans, uma queda de 16,33%, superior à redução geral da receita.

A empresa explicou que o negócio de desenvolvimento concentra-se na construção e venda de imóveis residenciais e em negócios de construção por contrato. Durante o período, a escala de vendas reconhecidas do negócio de desenvolvimento diminuiu em relação ao ano anterior, levando a uma redução na receita.

Simultaneamente, a queda na margem bruta do negócio principal agravou a pressão de redução do lucro líquido. Como os dois principais pilares de receita da Shenzhen China Merchants Shekou, o negócio de desenvolvimento e os serviços imobiliários, ambos tiveram uma redução na margem bruta em 2025.

Especificamente, a margem bruta do negócio de desenvolvimento foi de 15,33%, uma queda de 0,25 pontos percentuais; a margem bruta dos serviços imobiliários foi de 10,59%, uma redução de 0,28 pontos percentuais, comprimindo ainda mais o espaço para o lucro líquido atribuível aos acionistas.

Apesar da tendência de queda na margem bruta do negócio de desenvolvimento, a empresa continuou a ampliar sua reserva de terrenos em todo o país, investindo recursos na aquisição de novos terrenos.

Em 2025, a Shenzhen China Merchants Shekou adquiriu um total de 43 lotes, com uma área de construção de aproximadamente 4,4 milhões de metros quadrados, por um valor total de cerca de 93,8 mil milhões de yuans, pagando aproximadamente 54,3 mil milhões de yuans em custos de aquisição. Durante o período, cerca de 90% dos investimentos foram feitos nas “10 cidades principais”, com 63% do total investido em cidades de primeira linha, incluindo 5 lotes em Xangai, 3 em Shenzhen, Pequim, Chengdu e Hangzhou, e 2 em Xi’an.

Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária E-House em Xangai, afirmou que, apesar da redução na receita de negócios de desenvolvimento e na margem bruta, a reserva de terrenos é uma “farinha” que indica o potencial de crescimento e lucro futuro da empresa. O setor imobiliário está passando por uma profunda reestruturação, com o mercado apresentando uma tendência de “redução de volume e aumento de qualidade” e maior diferenciação. A escassez de terrenos de alta qualidade em cidades-chave faz com que a Shenzhen China Merchants Shekou, ao ampliar sua reserva de terrenos em áreas centrais, aproveite a vantagem de capital de uma estatal central, capturando oportunidades durante o período de ajuste do setor, focando em terrenos de alta qualidade em cidades principais, otimizando sua estrutura de reservas e preparando o terreno para a recuperação e melhoria dos lucros futuros.

Sobre o forte declínio nos resultados de 2025 e a aquisição de terrenos a preços elevados, o Beijing Business enviou uma solicitação de entrevista à empresa, mas até o momento não recebeu resposta.

Perdas por desvalorização de estoques ultrapassam 14,4 mil milhões de yuans em 5 anos

Embora o crescimento na reserva de terrenos tenha criado espaço para o desenvolvimento futuro, algumas vendas não atingiram as expectativas, levando a aumentos significativos na provisão para perdas de ativos, o que impactou negativamente o lucro líquido.

O relatório revelou que, em 2025, a Shenzhen China Merchants Shekou contabilizou provisões de perdas de ativos de aproximadamente 4,27 mil milhões de yuans, sendo que a maior parte corresponde a perdas por desvalorização de estoques, com cerca de 3,269 mil milhões de yuans. Outras provisões incluem perdas de crédito de aproximadamente 755 milhões de yuans, perdas por impairment de goodwill de cerca de 222 milhões de yuans e perdas por desvalorização de investimentos de longo prazo de aproximadamente 24 milhões de yuans. Como resultado, o lucro líquido atribuível aos acionistas foi reduzido em cerca de 2.918 milhões de yuans, aumentando a pressão de lucros.

O Beijing Business analisou que, entre os projetos afetados por perdas de estoques, o projeto de Chongqing Zhongshan Yutianfu destacou-se, com uma provisão adicional de 879 milhões de yuans em 2025, sendo o maior entre todos. Dados públicos indicam que o terreno foi adquirido pela Shenzhen China Merchants Shekou em abril de 2021 por 3,25 mil milhões de yuans, com uma taxa de prêmio de quase 130%, e um preço de venda de cerca de 10.5 mil yuans por metro quadrado.

Com a fase de ajuste profundo do mercado imobiliário, os preços de venda do projeto Yutianfu também caíram. A empresa afirmou que o projeto ainda não foi entregue e que, neste ano, foi feita uma provisão parcial para perdas de estoques com base nas condições de mercado, e que os resultados até 31 de dezembro de 2025 não atingiram as expectativas de receita do projeto.

Yan Yuejin comentou que a provisão para perdas de ativos é uma manifestação do princípio de gestão prudente. Especialmente em um mercado em ajuste de preços, a capacidade da empresa de avaliar objetivamente o valor de seus ativos e fazer julgamentos racionais demonstra uma governança sólida e um controle interno eficaz.

É importante notar que as provisões para perdas de estoques estão se tornando um “buraco negro” que consome o lucro líquido atribuível aos acionistas da Shenzhen China Merchants Shekou. O levantamento do Beijing Business revelou que, de 2021 a 2024, as provisões foram de 1,719 mil milhões, 3,641 mil milhões, 2,276 mil milhões e 3,575 mil milhões de yuans, totalizando 11,211 mil milhões nesses quatro anos. Com a adição de 2025, as provisões acumuladas atingiram 14,48 mil milhões de yuans.

Devido às provisões para perdas de estoques, o lucro líquido atribuível aos acionistas caiu significativamente nos últimos anos: 3,456 mil milhões de yuans em 2021, 4,558 mil milhões em 2022, 1,765 mil milhões em 2023 e 4,344 mil milhões em 2024.

Yan Yuejin afirmou que, a curto prazo, a provisão para perdas de ativos reduz o potencial de lucro imediato da empresa, mas, a longo prazo, ajuda a entender com maior clareza a situação real dos ativos, a avaliar sua qualidade e a preparar o caminho para uma gestão mais eficiente de ativos existentes e futuras estratégias de mercado.

Nova gestão enfrenta janela de oportunidade estratégica

Diante da pressão contínua sobre receitas e lucros, a provisão significativa para perdas de ativos, embora pareça negativa, pode representar uma oportunidade para a nova gestão da Shenzhen China Merchants Shekou, que recentemente passou por uma troca de liderança.

Em setembro de 2025, o presidente e o CEO da empresa foram substituídos. Uma nova equipe de gestão, liderada pelo presidente Zhu Wenkai e pelo CEO Nie Liming, assumiu os cargos; em 3 de março de 2026, o vice-presidente Liu Ye deixou o cargo por motivos de transferência e passou a trabalhar na China Nanshan Development (Group) Co., Ltd., onde também ocupa o cargo de vice-secretário do partido.

Especialistas afirmam que, após acumular perdas de mais de 14,4 mil milhões de yuans em provisões, a nova equipe de gestão terá uma janela de oportunidade estratégica valiosa.

Yan Yuejin comentou que, a curto prazo, a provisão para perdas de ativos reduz o lucro imediato, mas, a longo prazo, permite uma compreensão mais precisa do patrimônio da empresa, ajudando a definir estratégias de negócio mais eficazes.

O Beijing Business também observou que, em 2021, a Shenzhen China Merchants Shekou lançou a estratégia de “três transformações”, focando na combinação de desenvolvimento e gestão, bem como na coordenação de ativos pesados e leves. Os resultados mostram que, em 2025, a receita operacional de ativos foi de 7,173 mil milhões de yuans, um aumento de 0,32%; a receita de serviços imobiliários atingiu 16,726 mil milhões de yuans, um crescimento de 8,35%. Ambas as áreas apresentaram crescimento em relação ao modelo tradicional de desenvolvimento.

Yan Yuejin afirmou que a nova equipe de gestão pode continuar a adotar o modelo de operação de combinação de ativos leves e pesados. Apesar de a indústria valorizar atualmente o modelo de ativos leves, os ativos pesados ainda oferecem oportunidades de valorização, especialmente em momentos de baixa de preços, e seu uso não se limita ao setor de serviços imobiliários tradicionais. Assim, a estratégia de combinar ambos os tipos de ativos mantém potencial de mercado e oportunidades de crescimento.

O diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária das Cidades da China, Xie Yifeng, destacou que a estratégia de focar em ativos leves é baseada na sua estabilidade de receita. Embora atualmente a receita de ativos leves e serviços imobiliários represente uma proporção menor, a expansão contínua de gestão, operação e área de propriedades deve impulsionar o crescimento dessas receitas. Essa estratégia é especialmente relevante para mitigar os efeitos de ciclos econômicos negativos e reduzir o impacto da queda na rentabilidade do setor imobiliário principal.