As primeiras perguntas de auditoria aos REITs de imóveis comerciais foram divulgadas. Os órgãos reguladores adotam uma abordagem "rigorosa, mas equilibrada" para garantir a qualidade dos projetos

Autor: He Xinyi

Antes do Ano Novo Chinês de 2026, os primeiros projetos de REITs de imóveis comerciais foram submetidos à candidatura e receberam aceitação da CSRC e das bolsas de valores, marcando a expansão oficial do mercado de REITs na China para o setor de imóveis comerciais. Na primeira semana após o feriado, as opiniões de feedback de três projetos, incluindo Shanghai Real Estate, Jinjiang e Vipshop, foram divulgadas publicamente.

Dos primeiros projetos, observa-se que os ativos subjacentes possuem alta qualidade e representam bem o setor. As consultas de revisão focaram na qualidade dos ativos, conformidade, estabilidade de rendimento e mecanismos de governança, garantindo a implementação tranquila dos projetos relacionados.

Especialistas em pesquisa de mercado de REITs afirmam que o feedback inicial reflete uma avaliação cuidadosa da qualidade dos projetos e demonstra a abordagem precisa de políticas de “rigor com moderação, rigor com estratégia, rigor com eficácia”, evidenciando a exploração ativa das autoridades reguladoras na ampliação da inclusão e adaptabilidade do sistema, impulsionando a sustentabilidade do mercado de REITs de imóveis comerciais e apoiando o desenvolvimento de alta qualidade da economia real.

** As perguntas apontam diretamente para a linha de conformidade**

Nas primeiras respostas de feedback, as autoridades reguladoras deram atenção especial às questões de conformidade que afetam a operação contínua e eficaz dos ativos, bem como a validade da transferência.

Entre elas, ficou claro que procedimentos essenciais de conformidade não podem faltar. Em um projeto, verificou-se que procedimentos críticos, como inspeção de combate a incêndios, não haviam sido obtidos, levantando questões sobre a legalidade da existência do ativo e sua transferência válida. As autoridades solicitaram esclarecimentos sobre a conformidade dos procedimentos e a complementação ou obtenção de pareceres de conformidade emitidos pelos órgãos competentes.

Restrições à transferência também precisam ser removidas. A imprensa de Xangai observou que, em alguns ativos, os contratos de alienação de terras estipulam que a transferência de ações deve ser comunicada ao proprietário da terra, e que o certificado de propriedade inclui anexos indicando que o projeto é para locação.

Para esses casos, as autoridades questionaram se a comunicação foi feita por escrito, se o alienante tem objeções, e se as declarações no certificado constituem restrições à transferência. O feedback enfatiza que a essência do REITs é a listagem de ativos, que envolve não apenas a transferência de ações, mas também a securitização de ativos. Qualquer restrição não removida pode afetar a validade legal da transferência, sendo necessário detalhar nas informações divulgadas como essas restrições serão eliminadas.

Ao mesmo tempo, os feedbacks mostram que os requisitos de conformidade para REITs de imóveis comerciais não se limitam aos procedimentos dos ativos subjacentes, abrangendo todos os aspectos que influenciam a operação do produto. As autoridades também questionaram sobre a conformidade dos participantes, emissão e negociação do produto, uso e distribuição de fundos, garantindo assim os direitos legítimos dos investidores.

** Rigor na avaliação da qualidade dos ativos**

Os reguladores demonstraram atenção contínua à qualidade e valor dos ativos, desde a definição do escopo até a capacidade operacional e mecanismos de governança.

A delimitação clara dos ativos está diretamente relacionada à sua qualidade. Em um projeto, especial atenção foi dada às operações externas: quem detém a propriedade? A receita é incluída na receita da empresa do projeto? Os especialistas explicaram que, embora a receita de operações externas não seja alta, a ambiguidade na propriedade pode gerar incertezas sobre o fluxo de caixa correspondente. Uma delimitação incompleta dos ativos compromete a base do fluxo de caixa.

Os dados operacionais refletem diretamente a qualidade do ativo, enquanto os contratos de locação e os locatários são fontes de valor. Uma questão levantada foi se as garantias de receita mínima dos locatários podem ser sustentáveis, qual a taxa de renovação dos contratos, e como a entrada de novos concorrentes afetará o fluxo de clientes. Essas perguntas visam verificar a estabilidade da receita de aluguel e garantir que a distribuição de dividendos seja baseada em fluxos de caixa reais.

A capacidade de gestão operacional e os mecanismos também receberam atenção. Por exemplo, a taxa de cobrança de taxas de gestão básica em um projeto foi inferior à proporção do custo de mão de obra histórica. As autoridades questionaram se essa taxa é razoável, se os incentivos são eficazes, e se há uma relação justa entre recompensas e punições. Um bom mecanismo de incentivo e controle operacional pode alinhar os interesses da equipe de gestão com os investidores, aumentando o valor do ativo.

“REITs representam a listagem de ativos, e a qualidade do ativo determina a qualidade do produto”, afirmou o especialista. O desenvolvimento de alta qualidade do mercado de REITs não deve focar apenas na função de financiamento, mas também na sua capacidade de investimento, aproveitando a sinergia entre ativos e capital, e garantindo uma coordenação eficaz entre investimento e financiamento, que é fundamental para um crescimento sustentável e saudável.

** Equilibrando a escala com “rigor moderado”**

Conformidade é a linha de base, qualidade é a essência. A revitalização do estoque e o funcionamento do investimento e financiamento, bem como o serviço ao desenvolvimento econômico e social, são os objetivos centrais do mercado de REITs.

Como manter o equilíbrio? Especialistas afirmam que as opiniões de feedback iniciais refletem claramente a abordagem geral das autoridades reguladoras de “rigor com moderação” na avaliação de conformidade dos ativos, resumida em dois princípios: importância e construtividade.

A importância orienta o “moderado”. Os feedbacks concentram-se na influência que os ativos podem ter na transferência legal e operação contínua e estável. Procedimentos essenciais, como inspeção de combate a incêndios, que estejam ausentes, precisam ser complementados ou acompanhados de pareceres de conformidade emitidos pelos órgãos competentes. Para procedimentos não críticos, uma abordagem diferenciada pode ser adotada com base na avaliação de sua importância, evitando uma aplicação uniforme que possa prejudicar a eficiência e a vitalidade do mercado.

A construtividade garante o “moderado”. Desde que o projeto atenda às condições de emissão e listagem, e possa efetivamente proteger os direitos dos investidores, as autoridades reguladoras podem permitir abordagens diferenciadas, como complementação de procedimentos, emissão de declarações por órgãos competentes, divulgação de riscos e implementação de medidas de mitigação.

Por exemplo, para procedimentos ausentes devido a ampliações anteriores de um projeto, a avaliação adotou critérios mais pragmáticos. Primeiro, verificar se a ampliação gera fluxo de caixa independente e qual a proporção da área. Se a ampliação não gerar receita independente e representar uma pequena proporção da área, pode ser avaliada como de menor importância, mediante divulgação adequada de riscos e medidas de mitigação. Mas, se constituir espaço operacional central, será necessário complementar os procedimentos ou obter pareceres de conformidade.

Especialistas afirmam que, na construção do mercado de capitais, o equilíbrio dinâmico entre supervisão e desenvolvimento é fundamental. Como garantir que o mercado desempenhe seu papel decisivo na alocação de recursos, enquanto segue regras de mercado baseadas na legalidade e na conformidade, estimulando a inovação dos participantes, é uma questão central atual.

“Isso exige manter sempre a conformidade como base, a qualidade como prioridade, e a eficiência como foco. Com rigor na entrada, aprimorando o sistema, esclarecendo expectativas, construindo ecossistemas, evitando ‘tamanho único’, sem buscar a perfeição formal, mas estimulando a motivação interna dos participantes por meio de mecanismos de mercado”, concluiu o especialista.