Bagaimana Rumus Tingkat Pengembalian yang Diharapkan Mendukung Keputusan Investasi Cerdas: Memahami IRR

Mengapa Investor Tidak Bisa Mengabaikan IRR di 2024

Saat mengevaluasi apakah sebuah proyek akan menghasilkan uang, kebanyakan orang bertanya: “Berapa pengembalianku?” Tetapi pertanyaan itu sering menimbulkan kebingungan karena arus kas jarang datang dalam jumlah sekaligus yang rapi. Investasi biasanya melibatkan uang yang mengalir masuk dan keluar pada waktu yang berbeda—beberapa segera, beberapa selama bertahun-tahun. Di sinilah Tingkat Pengembalian Internal (IRR) menjadi sangat penting. IRR menerjemahkan pola kas yang tidak teratur menjadi persentase tahunan tunggal, sehingga jauh lebih mudah untuk membandingkan peluang yang bersaing.

Anggap IRR sebagai tingkat pertumbuhan impas Anda. Jika Anda dapat meminjam dengan 8% tetapi IRR sebuah proyek adalah 12%, selisih 4% tersebut mewakili potensi keuntungan. Jika IRR turun di bawah biaya pembiayaan Anda, proyek tersebut menghancurkan nilai. Kerangka ini mengubah tebakan subjektif menjadi perbandingan sistematis.

Rumus IRR Dijelaskan Sederhana

Pada intinya, rumus tingkat pengembalian yang diharapkan untuk IRR menyelesaikan tingkat diskonto yang membuat semua arus kas masa depan bernilai tepat nol dalam nilai sekarang:

0 = Σ (Ct / ((1 + r)^t)

Di mana:

• Ct = arus kas bersih pada periode t
• C0 = investasi awal )ditunjukkan sebagai angka negatif(
• r = IRR yang kita cari
• t = periode waktu )1, 2, 3, dll.(

Bagian yang rumit: karena r muncul dalam pangkat yang berbeda di penyebut, Anda tidak dapat menyelesaikannya dengan aljabar dasar. Inilah sebabnya spreadsheet, perangkat lunak keuangan, dan metode iteratif ada—mereka secara numerik mencari nilai r yang tepat yang membuat persamaan seimbang.

Secara praktis, IRR adalah tingkat tahunan di mana setiap dolar yang diinvestasikan hari ini tumbuh setelah memperhitungkan kapan dan berapa banyak uang kembali di setiap periode.

Tiga Cara Menghitung IRR Secara Praktis

Fungsi Spreadsheet )Paling Umum( Ini adalah cara 95% profesional sebenarnya menghitung IRR:

1. Daftarkan semua arus kas secara berurutan, mulai dari pengeluaran awal sebagai angka negatif
2. Tempatkan arus kas masuk dan keluar berikutnya di sel di bawahnya, dalam urutan kronologis
3. Gunakan =IRR)range( untuk mendapatkan hasil secara instan

Misalnya, jika investasi awal Anda −$250.000 di sel A1 dan pengembalian muncul di A2:A6, cukup masukkan =IRR)A1:A6(.

XIRR untuk Tanggal Tidak Teratur Investasi dunia nyata tidak selalu terjadi pada batas tahunan. Jika arus kas terjadi pada tanggal yang berbeda-beda, gunakan =XIRR)values, dates(. Ini menghasilkan tingkat tahunan yang akurat secara kalender yang mencerminkan waktu tepat hingga hari.

MIRR untuk Tingkat Reinvestasi yang Realistis IRR standar mengasumsikan Anda menginvestasikan arus kas sementara pada IRR itu sendiri—seringkali tidak realistis. MIRR memungkinkan Anda menentukan tingkat pembiayaan dan tingkat reinvestasi yang berbeda, memberikan gambaran yang lebih konservatif: =MIRR)values, finance_rate, reinvest_rate(.

Membandingkan Proyek: Contoh Dunia Nyata

Bayangkan biaya modal perusahaan Anda adalah 10%. Dua proyek diajukan:

Proyek A:

• Investasi awal: −$5.000
• Tahun 1: $1.700 | Tahun 2: $1.900 | Tahun 3: $1.600 | Tahun 4: $1.500 | Tahun 5: )- IRR: 16,61%

Proyek B:

• Investasi awal: −$2.000
• Tahun 1: $700 | Tahun 2: $400 | Tahun 3: $700 | Tahun 4: $500 | Tahun 5: $400 - IRR: 5,23%

Aturan keputusan sangat jelas: IRR Proyek A sebesar 16,61% melebihi biaya modal 10%, sehingga menambah nilai dan harus disetujui. IRR Proyek B sebesar 5,23% di bawahnya, menandakan penghancuran nilai—tolak. Kejelasan ini mengapa IRR penting: ia merangkum aliran kas multi-tahun yang kompleks menjadi satu metrik terima/tolak.

IRR vs. Ukuran Pengembalian Lainnya

IRR vs. CAGR $300 Tingkat Pertumbuhan Tahunan Majemuk( CAGR hanya menggunakan nilai awal dan akhir, mengabaikan apa yang terjadi di antaranya. IRR menghormati waktu dan besarnya setiap arus kas. Untuk investasi buy-and-hold, CAGR lebih sederhana. Untuk investasi dengan banyak arus masuk dan keluar, IRR lebih unggul.

IRR vs. ROI )Pengembalian atas Investasi( ROI menghitung total keuntungan sebagai persentase dari investasi awal tetapi tidak mengannualisasinya atau memperhitungkan waktu. Proyek yang menghasilkan ROI 40% selama 10 tahun terlihat lebih buruk daripada yang menghasilkan 40% selama 2 tahun—tapi ROI memperlakukan keduanya sama. IRR secara tepat menangkap dimensi waktu.

IRR vs. WACC )Biaya Modal Rata-rata Tertimbang( WACC adalah biaya gabungan perusahaan atas utang dan ekuitas. IRR adalah apa yang diperoleh sebuah proyek. Selisih antara keduanya )IRR − WACC( menunjukkan berapa banyak nilai yang dihasilkan proyek. Spread positif = penciptaan nilai.

Kapan IRR Paling Baik—dan Kapan Gagal

IRR adalah alat terbaik saat:

• Arus kas sering dan tidak beraturan dalam ukuran
• Anda membutuhkan satu angka yang dapat dibandingkan di banyak proyek
• Proyek serupa dalam skala dan jangka waktu
• Anda ingin mengkomunikasikan pengembalian kepada pemangku kepentingan non-keuangan

Hati-hati dengan IRR saat:

• Proyek memiliki beberapa perubahan tanda dalam arus kas )dapat menghasilkan IRR ganda, menyebabkan ambiguitas(
• Satu proyek jauh lebih besar atau lebih lama dari yang lain )IRR mengabaikan skala; proyek kecil IRR tinggi mungkin menambah nilai absolut lebih sedikit daripada proyek besar IRR rendah(
• Arus kas interim akan diinvestasikan pada tingkat yang sangat berbeda dari IRR yang dihitung
• Tidak ada IRR nyata yang ada )semua arus kas positif atau semua negatif(

Batasan Penting yang Harus Anda Ketahui

Masalah IRR Ganda Jika arus kas berubah tanda lebih dari sekali—Anda berinvestasi, menerima pengembalian, lalu berinvestasi lagi—bisa ada beberapa solusi IRR. Ini menyebabkan kebuntuan pengambilan keputusan. Solusi: gunakan NPV atau MIRR sebagai gantinya.

Kebutaan Skala Proyek $100.000 dengan IRR 25% mungkin menciptakan nilai total jauh lebih sedikit daripada proyek )juta dengan IRR 15%. IRR mengabaikan dolar, hanya fokus pada persentase. Selalu padukan analisis IRR dengan NPV $10 nilai sekarang bersih dalam dolar(.

Asumsi Reinvestasi IRR standar mengasumsikan Anda menginvestasikan arus kas yang diterima di tahun-tahun berikutnya pada IRR itu sendiri. Jarang benar. Jika Anda mendapatkan IRR 20% tetapi hanya dapat menginvestasikan pada 8%, pengembalian majemuk aktual Anda lebih rendah. Gunakan MIRR untuk menentukan tingkat reinvestasi yang realistis.

Sensitivitas Perkiraan IRR hanya sebaik proyeksi arus kas Anda. Kesalahan 10% dalam memperkirakan pendapatan Tahun 3 dapat menggeser IRR sebesar 2-3 poin persentase. Jalankan analisis sensitivitas pada asumsi utama.

Bagaimana Membuat Keputusan Lebih Baik dengan IRR

Langkah 1: Hitung IRR, tetapi jangan berhenti di situ Selalu hitung NPV bersamaan dengan IRR. NPV memberi tahu Anda nilai tambah dalam dolar nyata; IRR memberi tahu Anda tingkatnya. Bersama-sama mereka menggambarkan gambaran lengkap.

Langkah 2: Bandingkan IRR dengan biaya modal Anda Jika IRR > WACC, proyek kemungkinan menambah nilai. Jika IRR < tingkat pengembalian yang Anda butuhkan, tolak. Tapi sadari bahwa WACC adalah lantai, bukan langit-langit—Anda mungkin memerlukan premi risiko tambahan.

Langkah 3: Uji ketahanan asumsi Anda Ubah tingkat pertumbuhan, margin, dan tingkat diskonto dalam kisaran yang realistis. Jika IRR tetap jauh di atas tingkat ambang Anda di berbagai skenario, Anda percaya diri. Jika dekat dan sensitif terhadap perubahan kecil, bersikap skeptis.

Langkah 4: Gunakan XIRR dan MIRR untuk kompleksitas Jangan memaksakan interval tahunan pada arus kas tidak teratur. Gunakan XIRR untuk waktu yang akurat secara kalender dan MIRR saat tingkat reinvestasi berbeda dari IRR.

Langkah 5: Rangking berdasarkan NPV saat modal terbatas Jika Anda dapat mendanai semua proyek yang memenuhi ambang IRR Anda, setujui semuanya. Tapi jika modal terbatas, prioritaskan proyek berdasarkan NPV, bukan IRR. Proyek IRR lebih rendah tetapi NPV jauh lebih tinggi mungkin pilihan yang lebih cerdas.

Kesimpulan

IRR mengubah aliran kas masa depan yang berantakan menjadi persentase tahunan yang dapat dipahami dan dibandingkan oleh siapa saja. Sangat kuat dalam penganggaran modal, analisis ekuitas swasta, penilaian properti, dan perencanaan investasi jangka panjang. Rumus tingkat pengembalian yang diharapkan yang tertanam dalam IRR memberi tahu Anda apakah sebuah proyek mengalahkan biaya modal Anda dan, secara lebih luas, apakah layak dilakukan.

Namun IRR bukanlah keputusan tunggal. Gabungkan dengan NPV untuk menangani perbedaan skala, gunakan MIRR saat tingkat reinvestasi penting, dan selalu uji ketahanan asumsi. Investor cerdas memperlakukan IRR sebagai titik awal analisis, bukan kesimpulan. Padukan dengan pemikiran mendalam tentang risiko, waktu, dan biaya peluang—dan Anda akan membuat keputusan yang benar-benar menciptakan kekayaan.