負擔能力危機重塑美國房市，按揭利率改變買家需求

美國的房市格局正經歷劇烈轉變，數字呈現出令人警醒的畫面。房貸利率已成為重塑全國購屋模式的主要推手。與2021年初相比，借款人面臨的條件差異顯著：30年固定房貸利率從2.65%幾乎翻了三倍，升至6.75%。這看似微幅的上升，卻轉化為每月$600 標準32萬美元貸款的保費高達7,200美元的巨大負擔——每年約需支付7,200美元，讓一般美國人感覺擁有房產越來越遙不可及。

負擔能力危機加劇

當從實際的負擔能力指標來觀察，房貸利率上升的影響更為明顯。截至8月，僅有28%的在售房屋能由中位收入家庭負擔——較數月前的30%有所下降。為了讓這個下降更具體，值得注意的是，儘管中位收入在過去十年增長了15.7%，但房價卻已經下降了將近30,000美元。這揭示了一個殘酷的現實：工資增長無法跟上飆升的房價和借貸成本的雙重壓力。

Realtor.com的首席經濟學家Danielle Hale簡潔地捕捉了這種挫折感：“即使收入在增加，但較高的利率已經侵蝕了典型美國家庭的實際購買力。”這種差距不僅體現在每月支付額。早在2019年，支付32萬美元的首付就能直接擁有一個中位價位的房屋。而今天，這筆資金約少了28%，因為中位房價已升至439,450美元。潛在買家現在僅首付就需要超過12萬美元的資金。

小房型，單位面積成本更高

更令人驚訝的是，房屋存量本身也開始出現變化。根據Realtor.com的數據，美國新建房屋的平均面積已縮減至二十年來的最低點——僅2,404平方英尺。這代表過去十年來，居住空間縮減了320平方英尺，約減少12%。造成這一變化的原因並非消費者偏好改變；家庭並未突然認為緊湊型房屋是理想選擇。相反，他們被迫在負擔能力惡化的情況下做出妥協。

同時，每平方英尺的建築成本也大幅攀升，達到168美元，十年來上漲了57%。這種漲幅在堪薩斯等市場尤為明顯，因為每平方英尺的建造成本在整體項目經濟中佔有重要比重。無論是新建開發案還是翻修現有房屋，建商和開發商都面臨著成本上升、勞動力緊張和融資壓力的多重挑戰，利潤空間被逐步擠壓。

從1990年代中期的低點到結構性危機

這些累積的壓力帶來的結果是明顯的：根據哈佛大學住房研究中心的數據，購屋活動已降至1990年代中期以來的最低點。大都市區如密爾沃基、休斯敦、巴爾的摩、紐約和堪薩斯城的負擔能力惡化尤為嚴重。在這些市場中，普通家庭現在能負擔的房價比幾年前少了9%到10.5%。

這一趨勢已不再是循環性波動，而是美國房市的根本重組。房價依然高企。可用的居住面積持續縮減。每月負擔越來越沉重。數百萬潛在買家被徹底擠出市場。即使還能購房的人，也不得不做出不舒服的妥協：縮減空間、超出負擔範圍的財務壓力，或徹底放棄擁有房產的夢想。這就是新的美國房市現實——一個由限制而非機會所定義的市場。