Berapa Banyak dari Gaji Bersih Anda yang Harus Dialokasikan untuk Hipotek?

Ketika Anda berbelanja untuk sebuah rumah, salah satu pertanyaan paling penting adalah apakah Anda secara realistis mampu membayar cicilan bulanan tersebut. Penghasilan Anda—baik sebelum maupun setelah pajak—menentukan daya beli Anda. Namun, tidak ada rumus universal yang berlaku untuk semua orang. Sebaliknya, pemberi pinjaman dan penasihat keuangan mengandalkan beberapa model berbasis persentase yang berbeda untuk memperkirakan berapa banyak dari penghasilan bersih Anda seharusnya dialokasikan untuk hipotek. Memahami metode-metode ini akan membantu Anda membuat keputusan yang tepat tentang apa yang paling sesuai dengan situasi keuangan Anda.

Menemukan Persentase Pembayaran Hipotek Ideal Anda

Industri keuangan telah mengembangkan beberapa model tolok ukur selama puluhan tahun pengalaman pemberian pinjaman. Masing-masing mengambil pendekatan berbeda dalam menghitung bagian dari penghasilan Anda yang seharusnya dialokasikan untuk biaya perumahan. Kuncinya adalah menemukan model yang cocok dengan keadaan unik Anda—baik Anda memiliki utang yang cukup besar, penghasilan yang variabel, atau sekadar ingin bersikap konservatif terhadap pengeluaran perumahan.

Aturan 28 Persen: Titik Awal Anda

Aturan 28 persen mungkin adalah pedoman yang paling tradisional dan dikenal luas. Aturan ini menyatakan bahwa pembayaran hipotek bulanan Anda—termasuk pajak properti dan asuransi pemilik rumah—tidak boleh melebihi 28 persen dari penghasilan kotor bulanan Anda (penghasilan sebelum dipotong pajak).

Mari kita lihat contoh praktis. Misalnya, penghasilan rumah tangga Anda sebesar $7.000 setiap bulan secara bruto. Berdasarkan model 28 persen, kalikan $7.000 dengan 0,28, dan Anda mendapatkan sekitar $1.960. Itu akan menjadi batas maksimum target untuk biaya perumahan bulanan Anda.

Aturan ini telah populer di kalangan pemberi pinjaman hipotek selama bertahun-tahun karena memberikan batasan yang jelas dan sederhana. Namun, aturan ini tidak memperhitungkan utang lain yang mungkin Anda miliki, itulah sebabnya model yang lebih komprehensif kemudian dikembangkan.

Model 28/36: Menyeimbangkan Hipotek dan Utang Lain

Model 28/36 memperluas aturan 28 persen dasar dengan menambahkan lapisan analisis kedua. Dalam pendekatan ini, 28 persen dari penghasilan bruto Anda seharusnya dialokasikan untuk pembayaran hipotek, sementara tidak lebih dari 36 persen dari penghasilan bruto Anda harus digunakan untuk menutupi semua kewajiban utang Anda secara total. Kewajiban ini termasuk kartu kredit, pinjaman mobil, pinjaman mahasiswa, pembayaran utilitas, dan utang berulang lainnya.

Menggunakan contoh penghasilan bruto bulanan sebesar $7.000: 36 persen sama dengan $2.520. Mengurangi pembayaran hipotek sebesar $1.960, tersisa $560 untuk semua utang lainnya. Model ini memberi gambaran yang lebih lengkap tentang total kewajiban keuangan Anda, sehingga berguna jika Anda memikul utang non-hipotek yang signifikan.

Kerangka 28/36 ini menjadi sangat populer di kalangan pemberi pinjaman konvensional karena memastikan peminjam tidak akan terlalu terbebani dengan biaya perumahan sambil tetap mengelola tanggung jawab keuangan lainnya.

Pendekatan Lebih Konservatif: Model 35/45 dan 25 Persen

Bagi mereka yang menginginkan ruang keuangan tambahan, model alternatif menawarkan pedoman yang lebih konservatif.

Model 35/45 menyediakan dua metode perhitungan. Yang pertama menyatakan bahwa tidak lebih dari 35 persen dari penghasilan rumah tangga bruto Anda harus digunakan untuk semua utang, termasuk hipotek. Yang kedua mengizinkan hingga 45 persen dari penghasilan bersih (setelah pajak) untuk menutupi total utang bulanan.

Mengambil contoh penghasilan bruto $7.000: 35 persen sama dengan $2.450 untuk semua utang. Namun, jika penghasilan bersih setelah pajak dan potongan adalah $6.000, maka 45 persen dari itu adalah $2.700. Ini memberi rentang $2.450 sampai $2.700 untuk semua pembayaran utang, memberikan fleksibilitas tergantung situasi Anda.

Model 25 persen setelah pajak adalah yang paling ketat. Model ini menggunakan penghasilan bersih (penghasilan yang diterima setelah pajak) dan membatasi pembayaran hipotek bulanan Anda hingga 25 persen dari jumlah yang sebenarnya Anda terima setelah pajak. Jika penghasilan bersih Anda $6.000 per bulan, maka hipotek Anda tidak boleh melebihi $1.500.

Pendekatan ini meninggalkan bagian paling kecil dari penghasilan Anda untuk perumahan, sehingga cocok jika Anda sedang menargetkan tujuan keuangan lain, membayar utang yang cukup besar, atau lebih suka fleksibilitas maksimum setiap bulan.

Memilih Model yang Tepat untuk Situasi Anda

Setiap model memiliki tujuan berbeda. Berikut cara memutuskan:

• Pilih aturan 28% jika Anda memiliki utang minimal dan menginginkan perhitungan yang paling sederhana
• Pilih model 28/36 jika Anda memiliki tingkat utang kartu kredit, mobil, atau pinjaman mahasiswa yang umum
• Pilih model 35/45 jika Anda menginginkan lebih banyak fleksibilitas dan memiliki sumber penghasilan yang beragam
• Pilih model 25% setelah pajak jika Anda memikul utang besar, memiliki tujuan keuangan lain di luar kepemilikan rumah, atau menginginkan aliran kas bulanan maksimum

Menghitung Kemampuan Anda yang Sebenarnya

Selain menerapkan aturan persentase, Anda perlu menilai gambaran keuangan lengkap Anda. Mulailah dengan mengumpulkan angka-angka berikut:

Penghasilan Anda: Catat penghasilan bulanan bruto dan bersih dari pekerjaan utama dan penghasilan sampingan. Slip gaji Anda menyediakan angka-angka ini. Untuk penghasilan yang variabel, gunakan pengembalian pajak terakhir sebagai panduan.

Utang yang Anda Miliki: Buat daftar semua utang yang sedang Anda tanggung—kartu kredit, pinjaman mahasiswa, pinjaman mobil, pinjaman pribadi. Ingat, utang berbeda dari pengeluaran variabel seperti belanja bahan makanan dan bahan bakar.

Uang Muka Anda: Tentukan berapa banyak uang tunai yang dapat Anda investasikan di muka. Uang muka 20 persen biasanya menghilangkan biaya asuransi hipotek pribadi (PMI), tetapi tidak wajib untuk membeli rumah. Uang muka yang lebih besar mengurangi kewajiban bulanan Anda.

Skor Kredit Anda: Skor kredit yang lebih baik biasanya memenuhi syarat untuk suku bunga yang lebih rendah. Karena suku bunga langsung mempengaruhi pembayaran bulanan Anda, meningkatkan kredit sebelum mengajukan pinjaman dapat membuat perbedaan besar.

Apa yang Dicari Pemberi Pinjaman: Memahami DTI Anda

Pemberi pinjaman hipotek sangat memperhatikan rasio utang terhadap penghasilan (DTI)—metrik yang menunjukkan berapa banyak dari penghasilan bruto Anda yang digunakan untuk semua pembayaran utang. Berikut cara menghitungnya: Jumlahkan semua pembayaran utang bulanan, lalu bagi dengan penghasilan bruto bulanan Anda.

Contoh perhitungan: Anda mendapatkan $7.000 per bulan. Pembayaran mobil $400, pinjaman mahasiswa $200, pembayaran kartu kredit $500, dan pembayaran perumahan saat ini $1.700. Total utang: $2.800. Bagi $2.800 dengan $7.000, hasilnya DTI sebesar 40 persen.

Umumnya, target DTI antara 36 dan 43 persen. Beberapa pemberi pinjaman menerima rasio lebih tinggi, tetapi DTI yang lebih rendah membuat pra-persetujuan lebih mungkin. Karena persyaratan berbeda-beda antar pemberi pinjaman, berbelanjalah untuk mendapatkan syarat terbaik.

Strategi Mengurangi Biaya Hipotek Bulanan Anda

Pembayaran hipotek Anda merupakan bagian besar dari keuangan Anda secara keseluruhan. Beberapa strategi dapat membantu meminimalkan:

Beli properti yang lebih murah: Jumlah maksimum yang disetujui pemberi pinjaman tidak berarti Anda harus menghabiskan sebanyak itu. Membeli di bawah batas yang disetujui langsung mengurangi pembayaran bulanan Anda.

Tingkatkan uang muka Anda: Lebih banyak uang tunai yang diinvestasikan di muka berarti jumlah pinjaman yang lebih kecil dan pembayaran yang lebih rendah. Jika memungkinkan, tabung secara agresif untuk mendapatkan keuntungan ini.

Dapatkan suku bunga yang lebih rendah: Suku bunga sangat bergantung pada skor kredit dan DTI Anda. Melunasi utang yang ada sekaligus memperbaiki skor kredit dapat memenuhi syarat untuk suku bunga yang lebih baik.

Bandingkan penawaran dari berbagai pemberi pinjaman: Berbagai institusi menawarkan paket suku bunga yang berbeda. Membandingkan penawaran memastikan Anda mendapatkan syarat yang kompetitif.

Jangan Lupa: Biaya Tambahan Kepemilikan Rumah di Luar Hipotek Anda

Meskipun pembayaran hipotek bulanan adalah biaya terbesar dalam kepemilikan rumah, itu bukan satu-satunya. Anggaran bulanan Anda harus mencakup:

Perawatan dan pemeliharaan: Rumah memerlukan perawatan berkelanjutan—perbaikan atap, servis HVAC, perbaikan pipa, dan pemeliharaan musiman. Jika Anda memiliki kolam renang atau fitur lain, alokasikan dana untuk perawatan khusus.

Pemeliharaan taman dan lanskap: Kecuali komunitas Anda menyediakan layanan pemeliharaan taman, Anda harus mengurus ini sendiri atau menyewa profesional.

Perbaikan dan renovasi rumah: Kebutuhan di masa depan mungkin termasuk penggantian peralatan, peningkatan lantai, pengecatan ulang, atau menangani masalah yang terungkap selama inspeksi. Gunakan laporan inspeksi rumah sebagai alat negosiasi—jika ada item yang usang, Anda dapat meminta perbaikan atau pengurangan harga.

Pajak properti dan asuransi: Biaya ini sering meningkat seiring waktu, jadi perhitungkan potensi kenaikan dalam anggaran jangka panjang Anda.

Memahami berapa banyak dari penghasilan bersih Anda yang seharusnya dialokasikan untuk hipotek melibatkan lebih dari sekadar menerapkan satu persentase. Dengan mengevaluasi gambaran keuangan lengkap Anda, mempertimbangkan berbagai model, dan memahami apa yang dinilai pemberi pinjaman, Anda akan membuat keputusan yang percaya diri yang mendukung impian kepemilikan rumah sekaligus kesehatan keuangan Anda secara keseluruhan.