Kunci utama pasar perumahan AS tahun 2026 terletak pada "stabilitas suku bunga"

Lebih dari penurunan suku bunga, stabilitas suku bunga dipandang akan mempengaruhi pasar perumahan AS tahun 2026 oleh para analis industri. Senior analis HousingWire Logan Mohtashami menunjukkan bahwa faktor kunci pasar bukanlah kebijakan Federal Reserve (FRB), melainkan apakah suku bunga pinjaman perumahan akan tetap berada pada tingkat tertentu.

Pernyataannya didasarkan pada kenyataan bahwa dalam lingkungan keuangan saat ini, kemungkinan suku bunga pinjaman perumahan turun jauh di bawah 5,75% sangat kecil. Alih-alih mengharapkan penurunan drastis, analisisnya menunjukkan bahwa kestabilan suku bunga di sekitar 6% akan memberikan manfaat yang jauh lebih besar bagi pelaku pasar.

Mengapa stabilitas suku bunga dapat mengaktifkan pasar perumahan

Pasar perumahan AS secara historis menunjukkan respons paling kuat saat menghindari fluktuasi suku bunga yang tajam. Perubahan 1% yang cepat dapat secara langsung mengurangi daya beli. Sebaliknya, dalam lingkungan di mana suku bunga tetap stabil, pembeli dan penjual dapat membuat keputusan dalam kondisi yang dapat diprediksi.

Pada tahun 2023, ketika suku bunga melewati 7%, seluruh pasar sempat membeku. Sebaliknya, dalam skenario di mana suku bunga tetap stabil, Mohtashami menyatakan bahwa pertumbuhan penjualan yang moderat namun nyata dapat diharapkan pada 2026.

Konsistensi suku bunga adalah faktor utama yang mendukung kepercayaan pembeli dan penetapan harga penjual, serta membawa stabilitas ke seluruh pasar.

Beberapa faktor yang mendukung perbaikan pasar perumahan

Mohtashami juga menunjukkan bahwa selain stabilitas suku bunga, ada faktor lain yang mendukung perbaikan pasar pada 2026.

Penurunan spread pinjaman perumahan (margin keuntungan pemberi pinjaman) dari sekitar 3% pada 2023 menjadi sekitar 2% membantu menjaga suku bunga tetap di sekitar 6% meskipun kebijakan ketat dari Fed. Ini adalah sinyal positif bagi pasar.

Selain itu, peningkatan stok perumahan dapat memperluas pilihan bagi pembeli dan mengurangi tekanan pembelian. Peningkatan upah yang sedikit demi sedikit memperbaiki daya beli juga tidak boleh diabaikan.

Gabungan faktor-faktor ini mendukung prediksi bahwa tren 2025 akan berlanjut, dan tahun berikutnya akan mengalami peningkatan penjualan yang moderat.

Ketidakpastian tersisa dan risiko pasar tenaga kerja

Namun, terlalu optimis juga tidak bijak. Mohtashami menegaskan bahwa satu-satunya alasan suku bunga saat ini tetap stabil adalah karena tingkat pengangguran yang cenderung meningkat.

Risiko yang tersembunyi di sini cukup jelas. Jika pasar tenaga kerja menguat secara tak terduga, pengangguran menurun, dan laju kenaikan upah mempercepat, maka Fed mungkin akan mengambil sikap lebih hawkish dan menaikkan suku bunga. Mengingat inflasi yang saat ini sekitar 1% di atas target, masih ada ruang bagi otoritas keuangan untuk bergerak.

Pasar tenaga kerja yang kuat memang terlihat positif, tetapi dapat juga mengurangi daya beli melalui kenaikan suku bunga, yang pada akhirnya dapat menghambat pertumbuhan penjualan.

Sebaliknya, jika pasar tenaga kerja tetap lemah, suku bunga cenderung stabil, dan ini dapat mendukung peningkatan permintaan pasar perumahan AS tahun 2026. Dengan kata lain, prospek pasar sangat bergantung pada pergerakan pasar tenaga kerja dan respons Fed terhadapnya.