Krisis Keterjangkauan Mengubah Pasar Perumahan Amerika Serikat saat Suku Buku KPR Mengubah Permintaan Pembeli

Lanskap perumahan Amerika sedang mengalami transformasi dramatis, dan angka-angkanya menggambarkan gambaran yang menyedihkan. Tingkat hipotek telah menjadi penyebab utama dalam mengubah pola pembelian rumah di seluruh negeri. Ketika membandingkan apa yang dihadapi peminjam hari ini versus awal 2021, perbedaannya mencolok: tingkat telah hampir tiga kali lipat dari 2,65% pada hipotek tetap 30 tahun menjadi 6,75%. Kenaikan yang tampaknya modest ini berarti beban $600 premi bulanan yang menghancurkan pada pinjaman standar sebesar $320.000—atau $7.200 per tahun—membuat kepemilikan rumah semakin terasa di luar jangkauan bagi warga Amerika biasa.

Tekanan Keterjangkauan Menjadi Sangat Berat

Dampak dari kenaikan tingkat ini menjadi semakin nyata saat memeriksa metrik keterjangkauan dunia nyata. Per Agustus, hanya 28% dari rumah yang saat ini terdaftar dapat dibeli oleh rumah tangga berpenghasilan median—penurunan dari 30% hanya beberapa bulan sebelumnya. Untuk memberi konteks penurunan ini, pertimbangkan bahwa keterjangkauan telah turun hampir $30.000 sejak 2019, meskipun pendapatan median meningkat 15,7% selama dekade yang sama. Ketidaksesuaian ini mengungkapkan kenyataan keras: pertumbuhan upah tidak dapat mengikuti tekanan gabungan dari harga yang melambung dan biaya pinjaman yang tinggi.

Danielle Hale, kepala ekonom di Realtor.com, merangkum frustrasi ini secara singkat: “Bahkan saat pendapatan bertambah, tingkat bunga yang lebih tinggi telah mengikis daya beli nyata dari rumah tangga Amerika pada umumnya.” Ketimpangan ini melampaui pembayaran bulanan. Pada 2019, uang muka sebesar $320.000 bisa langsung mengamankan rumah dengan harga median. Hari ini, modal yang sama sekitar 28% kurang, karena harga rumah median telah naik menjadi $439.450. Calon pembeli sekarang membutuhkan lebih dari $120.000 dalam modal awal hanya untuk menyelesaikan transaksi.

Rumah Lebih Kecil, Biaya Per Persegi Lebih Tinggi

Yang sangat mencolok adalah bagaimana inventaris perumahan itu sendiri mulai bergeser. Rumah baru yang dibangun di Amerika Serikat telah menyusut ke ukuran rata-rata terkecil dalam dua puluh tahun—hanya 2.404 kaki persegi menurut data Realtor.com. Ini berarti kehilangan 320 kaki persegi selama dekade terakhir, atau sekitar 12% pengurangan ruang hidup. Penyebabnya bukanlah perubahan preferensi konsumen; keluarga tidak tiba-tiba memutuskan bahwa rumah kompak adalah pilihan ideal. Sebaliknya, mereka terpaksa berkompromi karena keterjangkauan yang memburuk.

Pada saat yang sama, biaya per kaki persegi telah melonjak secara dramatis menjadi $168, menandai kenaikan 57% selama sepuluh tahun. Kenaikan ini sangat tajam di pasar seperti Kansas, di mana biaya per kaki persegi untuk membangun rumah sangat berpengaruh terhadap ekonomi proyek secara keseluruhan. Baik dalam pembangunan baru maupun renovasi stok yang ada, para pembangun dan pengembang menghadapi tekanan yang meningkat karena biaya input, biaya tenaga kerja, dan pembiayaan semuanya bersatu untuk mengecilkan margin keuntungan.

Dari Titik Terendah Pertengahan 1990-an ke Krisis Struktural

Akibat dari tekanan gabungan ini tidak dapat disangkal: aktivitas pembelian rumah telah menurun drastis ke tingkat yang belum pernah terlihat sejak pertengahan 1990-an, menurut Harvard’s Joint Center for Housing Studies. Wilayah metropolitan utama—Milwaukee, Houston, Baltimore, New York, dan Kansas City—mengalami penurunan keterjangkauan yang sangat tajam. Di pasar-pasar ini, rumah tangga rata-rata kini mampu membeli antara 9% hingga 10,5% lebih sedikit dibandingkan beberapa tahun yang lalu.

Tren ini tidak lagi bersifat siklikal; ini mewakili restrukturisasi mendasar dari pasar perumahan Amerika. Harga tetap tinggi. Luas persegi yang tersedia terus menyusut. Kewajiban bulanan menjadi semakin berat. Dan jutaan calon pembeli sama sekali tidak mampu lagi. Bagi mereka yang masih berhasil membeli, pengalaman tersebut melibatkan kompromi yang tidak nyaman: menerima ruang yang lebih sedikit, mengulur keuangan sampai batasnya, atau meninggalkan impian memiliki rumah sama sekali. Inilah realitas perumahan Amerika yang baru—yang tidak ditandai oleh peluang, tetapi oleh keterbatasan.