Behao Jia en deuxième année : Chercher la clarté à travers la fenêtre et les chiffres

Propriété de Behao Jia, Beike a réalisé deux projets à Chengdu et Shanghai en 2024-2025, ce qui a suscité de nouvelles questions dans le secteur. Dans un marché en constante évolution, rechercher la clarté sur la plateforme d’actifs légers est devenu une exigence de la nouvelle ère. Avec pour objectif de rester un “bon partenaire” dans l’industrie, Behao Jia explore diverses approches — allant de l’analyse de données à la conception de fenêtres — pour transformer l’incertitude des constructeurs en certitude.

Marché immobilier chinois : du “tout ou rien” à “bon ou mauvais”

Au cours de la dernière décennie, le secteur immobilier chinois s’est concentré sur la résolution du problème du “tout ou rien”, servant alors de produit financier basé sur la propriété. Celui qui possédait un terrain et de l’argent était le gagnant. Aujourd’hui, le marché fait face à un dilemme de “bon ou mauvais”. Les acheteurs sont très exigeants, et la stratégie de vente s’est centrée sur “ce que l’on vend”.

Contrairement aux constructeurs suivant la règle “456” — commencer la vente 4 mois après l’achat du terrain, couvrir les coûts en 5 mois, lancer un nouveau projet en 6 mois — Behao Jia a choisi une autre voie. La qualité du produit prime désormais sur la rapidité de livraison.

La conception de fenêtres : la résolution par l’information

Le projet Bechen S1 (Chengdu, segment résidentiel supérieur à 20 millions de yuans) a rencontré un obstacle majeur lors de la phase de conception. Dans de nombreuses régions de Chine, l’orientation nord-sud, notamment celle des fenêtres, est considérée comme positive. Traditionnellement, les maisons de luxe exigeaient que les fenêtres soient orientées vers le sud. Cependant, l’équipe d’étude approfondie de Behao Jia, en étudiant les familles à revenu élevé, a découvert que dans une ville comme Chengdu — l’une des moins ensoleillées — 70 % des répondants considéraient que la meilleure orientation de vue était plus importante que l’orientation des fenêtres.

Sur la base de cette donnée, l’équipe a modélisé numériquement chaque 5 degrés en modifiant l’angle du bâtiment. Disposer des fenêtres à 30°, 40°, 50° dans des configurations non standard a permis de garantir que chaque appartement offre une vue principale sur les tours de la ville financière, grâce à un design “en forme de cuillère”.

L’équipe n’a pas arrêté là. En un mois, 20 appartements ont été vendus en ligne, faisant de ce projet le deuxième en volume de contrats à Shanghai en 2025. La nouvelle approche a créé non seulement des fenêtres, mais aussi 108 “petites histoires” : installer la machine à laver 67 cm plus haut, améliorer le rayon de rotation dans le parking, ou encore ajuster la distance pour la baignoire.

Positionnement du produit : décider par les chiffres

Pour le projet Be Lian C1 à Shanghai, Behao Jia a également misé sur l’analyse de données. Situé dans le district de Fengxian, ce projet, dans un marché concurrentiel en périphérie urbaine, a identifié précisément le segment cible en étudiant en profondeur les potentiels clients.

Les résultats de l’étude ont permis de définir clairement la part du produit — la taille et le type de chaque unité — à l’aide de chiffres précis. La plus petite unité du projet fait 97 m², alors qu’il n’existait pas de produits inférieurs à 105 m² à Fengxian à l’époque. En analysant la chaîne de substitution pour les petites familles, Behao Jia a choisi ce segment, anticipant la demande dès la première vente plutôt que lors de la revente.

Le concept de “quartier modulable” — comme l’orientation des fenêtres — illustre une nouvelle opportunité. En ajoutant ou en supprimant des murs intérieurs, on peut adapter la configuration aux différentes phases de vie. La stratégie de “tarification par appartement” a été adoptée, avec des prix basés sur 5 facteurs principaux et 44 facteurs secondaires, intégrant l’orientation des fenêtres, la vue, etc. Résultat : près de 90 % des unités ont été vendues dès la première mise en marché.

La chaîne complète : le retour du modèle d’actifs légers

Les projets Bechen S1 et Be Lian C1 sont exemplaires, mais Behao Jia ne vise pas à devenir un promoteur. Selon les résultats d’août 2025, en dehors de ces deux projets, Behao Jia n’achète pas de terrains, ne gère pas de projets, et ne sera pas une plateforme financière.

Les raisons sont claires. D’abord, ces projets servaient de modèles pour renforcer la confiance des constructeurs — sans objectif de profit immédiat. Ensuite, la gestion directe n’est pas rapide et requiert beaucoup de capital. Xu Wangang, vice-président de Beike Group et directeur général de Behao Jia, explique que le modèle d’actifs légers permet à Behao Jia d’intervenir simultanément dans de nombreux projets en offrant des services de “positionnement, conception de fenêtres et autres éléments de design”.

En novembre 2025, Behao Jia gère 17 projets en partenariat : à Pékin (Chang’an Huaxi Fu avec Zhonghai Real Estate et China Power Construction Real Estate), à Chansha (China Merchants Shekou), à Pékin (Chaotang Lanyue), et autres. Les partenaires incluent de grands et moyens promoteurs, des entreprises régionales, voire des structures de gestion d’investissements urbains.

La stratégie est simple : avant d’acheter un terrain ou de lancer un appel d’offres, Behao Jia discute en profondeur du positionnement du projet, en utilisant des modèles analytiques pour évaluer l’orientation des fenêtres, la valeur foncière, la composition des clients, et le potentiel du produit. Lors du lancement, quatre modules de service sont proposés : “C2 positionnement, C2 conception, C2 contrôle qualité, C2 marketing” — le partenaire choisit le service nécessaire.

La quantification de la précision : les indicateurs Wu Bin et le modèle C2M

Wu Bin, directeur du centre d’innovation C2M de Behao Jia, explique : “Aujourd’hui, la difficulté à vendre des logements ne vient pas seulement du produit ou de la vente. Autrefois, basé sur le principe ‘acheter pour profiter’, l’acheteur voulait simplement transférer, la vie étant secondaire. Maintenant, dans cette nouvelle ère, l’attention se porte davantage sur l’expérience et les conditions de vie.”

Pour confirmer l’efficacité du modèle C2M, Wu Bin a créé un indicateur tridimensionnel :

Premier — adéquation entre la structure du client et celle du produit. Si la proportion de logements recommandés par le modèle est correcte, la vente est équilibrée ; sinon, la vente s’allonge et les coûts marketing augmentent.

Deuxième — relation entre “prix et rapidité”. Selon la stratégie du promoteur, on choisit une rotation rapide ou un profit élevé, et Behao Jia estime la vitesse de vente approximative.

Troisième — vérification du “point d’attraction”. Avant l’achat du terrain, on identifie si l’orientation des fenêtres ou les caractéristiques fonctionnelles ont réellement motivé l’achat.

Résultats des collaborations : des performances supérieures aux attentes

Les projets réalisés avec Behao Jia ont dépassé les attentes :

Le projet Chang’an Huaxi Fu à Pékin (avec China Power Construction Real Estate) s’est vendu cinq fois en cinq mois, totalisant plus de 2,034 milliards de yuans de ventes.

À Chansha, le projet “China Merchants Xu” a été lancé avec la participation de Behao Jia, qui a identifié précisément le segment client et défini la part du produit. Lors de l’ouverture, près de 90 % des unités ont été vendues, et le volume de ventes ce mois-là a placé le projet en tête à Chansha.

À Pékin, Chaotang Lanyue a vendu plus de 300 unités lors de la première vente, devenant le projet le plus vendu de la capitale en l’absence de restrictions de prix en 2025.

Difficultés et patience : la méthode Beike

Zuo Hui, fondateur de Beike, n’aime pas la facilité. “Il n’y a pas de voie rapide dans le business”, dit-il. “Les entreprises qui avancent vite finissent par compenser leurs défauts. Notre conviction : ‘lent — c’est rapide’, avancer plus doucement mène à de meilleurs résultats.”

C’est la méthode Beike. Behao Jia poursuit dans cette voie. Xu Wangang a visité plus de 200 projets exemplaires dans 18 villes, étudiant diverses orientations de fenêtres, méthodes de construction, modèles de service. À l’avenir, il ne s’agira pas seulement de bons produits, mais aussi d’offrir un service de qualité sur 20-30 ans, avec gestion des coûts et des employés.

Grâce à cette patience, Behao Jia est passé du “positionnement de produit” à la “chaîne complète”. En fin 2025, il a annoncé une nouvelle étape : des services C2M intégrant positionnement, conception, contrôle qualité et marketing. Cela montre que le secteur ne nécessite pas seulement un promoteur, mais un médiateur, une source de clarté.

La clarté : la valeur essentielle d’une période d’incertitude

Le rôle de partenariat et la limite des bénéfices sont bien compris par Behao Jia : “Il ne faut pas un autre promoteur comme Beike dans l’immobilier chinois, mais un ‘bon partenaire’ qui voit le client.”

La valeur de Behao Jia réside dans l’amélioration de la compétitivité des produits pour les grands et moyens promoteurs, la réduction des coûts liés aux erreurs dans l’orientation des fenêtres ou autres détails, et l’accélération de l’innovation dans le secteur. En même temps, il continue d’offrir des services dans de nombreux projets, en respectant strictement le modèle d’actifs légers.

Le monde extérieur ne s’inquiète pas tant de la construction par Beike. Ce qui l’intéresse, c’est : comment ce système fonctionne, et ce que Behao Jia peut apporter à un secteur immobilier entré dans une ère micro. La clarté est la valeur la plus précieuse, surtout en période d’incertitude. Wu Bin le souligne : “Nous ne pouvons pas prédire l’avenir, mais nous pouvons décrire l’histoire réelle.” En s’appuyant sur ces tendances, il conseille mieux ses partenaires via ses quatre modules (design de fenêtres, contrôle qualité, etc.).

La force de Beike réside dans sa proximité avec la transaction et le client, et dans sa patience face aux incertitudes. Behao Jia fait un pas supplémentaire — devenir une source de clarté.